我國發(fā)展保障性住房的再思考

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1、我國發(fā)展保障性住房的再思考摘要:公共住房問題是城市化進程中面臨的一個共性問題,眼下世界各國都高度重視中低收入居民的住房保障。學習和借鑒國外發(fā)達國家住房保障制度的成功經(jīng)驗,對完善我國保障性住房制度,建立和諧社會有著重大的現(xiàn)實意義?！　￡P(guān)鍵詞:公共住房;保障;再思考　　　　在我國改善中低收入家庭居住狀況,發(fā)展保障性住房的同時,學習和借鑒國外發(fā)達國家住房保障制度的成功經(jīng)驗,有著極其重大的現(xiàn)實意義?！　　　∫?、西方發(fā)達國家住房保障制度的實踐　　　　(一)住房保障制度的共同特征　　住房保障制度的政策演變。起初,當政府意識到嚴重的住房短缺問題時,一般采

2、取大包大攬的政策。隨著全國性住房短缺的緩解以至消失,大規(guī)模國家干預(yù)政策不再適宜,代之而起的運用市場機制解決大量的住房供應(yīng)。政府住房保障政策主要面對地區(qū)性和特殊階層的居民,解決特定群體的住房問題。　　住房保障制度實施的背景與目標。1929-1933年的經(jīng)濟危機和二戰(zhàn)之后,西方發(fā)達國家出現(xiàn)了住房嚴重短缺的狀況。在這種情況下,不少政府都制定并實施了住房保障制度。比如美國提出“可承受住房”的保障目標,旨在公平、公正地解決不同收入階層的住房問題,使“人人擁有居住的機會”。20世紀60-70年代,一些發(fā)展中國家,如新加坡也將“居者有其房”當作國策,成立

3、了建屋發(fā)展局,專門負責公共住房的建設(shè)?！　∽》勘Ｕ现贫鹊南嚓P(guān)法律法規(guī)。住房保障制度不能僅僅停留于短期的政策層面,需要將其作為一種長期規(guī)劃來加以考慮。住房保障作為一種關(guān)乎民生的公共產(chǎn)品,需要政府從長計議,制定相關(guān)法規(guī)保證措施的順利實施。美國政府為了解決低收入居民住房和貧民窟問題,先后通過了《住房法》、《城市重建法》、《國民住宅法》、《住房與城市發(fā)展法》等,對住房保障作了相應(yīng)的規(guī)定:一是擴大房屋抵押貸款保險,二是提供較低租金公房,三是提供低息貸款建房,四是提供房租補貼,五是幫助低收入家庭獲得房屋所有權(quán),六是禁止住房方面的種族和宗教歧視?！　　　?/p>

4、(二)住房保障制度的不同特征　　隨著工業(yè)化國家福利政策的變化及住房短缺問題解決,充足型公共住房供應(yīng)模式日漸減少,而針對失業(yè)者等少數(shù)社會貧困階層的補充型公共住房供應(yīng)模式日益成為主導。英國、荷蘭等國公共住房所占比例較高,是以充足型公共住房供應(yīng)模式為主的工業(yè)化國家的代表。美國是補充型公共住房供應(yīng)模式的代表?！　∽》勘Ｕ夏Ｊ降牟煌?。由于住房保障制度與經(jīng)濟體制和社會保障制度是緊密相連,這就形成了發(fā)達國家三種典型的住房保障模式。第一種是“福利國家型”。以英國住房保障模式為代表,其住房保障模式倡導公民普遍地享受住房福利,國家有保障公民住房福利的職責。第二

5、種是“投保資助型”。以美國住房保障模式為代表,其住房保障模式重視權(quán)利與義務(wù)的密切聯(lián)系,提出對公平的維護不應(yīng)以效率的損失為代價。第三種是“儲蓄保險型”。以新加坡住房保障模式為代表,它以政府強制儲蓄建立以中央公積金為核心的社會保障體系,而住房保障制度恰好建立在中央公積金制度上?！　∽》拷鹑谥С帜Ｊ讲煌?。英國鼓勵居民購房,住宅金融扮演著重要的角色。各地有眾多的住房信貸銀行,銀行的一項重要業(yè)務(wù)就是向購房者提供抵押貸款。購房者通?？少J到房價90%的購房款,有的還能貸到100%的購房款,貸款額為年工資的3-4倍,還款期一般為20-25年,在還本付息期內(nèi)

6、可只付息不還本。另外,政府和銀行都希望貸款者在貸款的同時,購買貸款保險,以保證還款期間貸款者的收入發(fā)生大的變化、暫無還款能力時,保險公司可以幫助居民還款。而在美國,私人金融機構(gòu)和政府金融機構(gòu)經(jīng)營房地產(chǎn)貸款,在發(fā)放個人住房抵押貸款方面發(fā)揮著重要的作用。私人金融機構(gòu)中的商業(yè)銀行和非銀行儲蓄機構(gòu),如儲蓄放款協(xié)會、互助儲蓄銀行、信貸協(xié)會等都經(jīng)營房屋抵押貸款?！　∽》垦a貼模式的不同。住房補貼模式可分為兩種:一種是對住房供給進行補貼,稱為住房建設(shè)補貼;另一種是對住房需求進行補貼,稱為住房使用補貼。對于第二種補貼,各個國家都要對申請人進行嚴格的審查,按照

7、高中低收入群體進行不同的補貼。在英國,住房補貼沒有全國統(tǒng)一標準,是由地方政府自行組織。住房補貼分為租房補貼和買房補貼兩大類。租房的公民享受房租補貼,買房的公民可以在貸款利息、保障金、住房維護等方面享受優(yōu)惠。管理部門對申請人的收入水平、存款、家庭成員和住房條件等進行全面審查,獲得批準的公民才可享受政府提供的優(yōu)惠條件和住房補貼。在美國,對中等收入者,供應(yīng)社會住房,政府對開發(fā)建設(shè)社會住房的企業(yè)給予貸款擔保和貼息優(yōu)惠支持,并調(diào)控社會住房的建設(shè)標準和售價;對低收入者,則提供標準較低的廉租屋,只租不售,房租超過家庭收入25%以上的部分由政府補貼。這兩種

8、補貼實際上往往并存,不過第二次世界大戰(zhàn)以后,發(fā)達國家的住房補貼政策發(fā)生轉(zhuǎn)變,經(jīng)歷了從供給方增量住房的建設(shè)補貼轉(zhuǎn)向需求方存量住房的使用補貼,即由補磚頭向補人頭轉(zhuǎn)移。二、借鑒國際經(jīng)驗