我國(guó)發(fā)展保障性住房的再思考

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1、我國(guó)發(fā)展保障性住房的再思考　　摘要:公共住房問題是城市化進(jìn)程中面臨的一個(gè)共性問題,眼下世界各國(guó)都高度重視中低收入居民的住房保障。學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家住房保障制度的成功經(jīng)驗(yàn),對(duì)完善我國(guó)保障性住房制度,建立和諧社會(huì)有著重大的現(xiàn)實(shí)意義?！　￡P(guān)鍵詞:公共住房;保障;再思考　　　　在我國(guó)改善中低收入家庭居住狀況,發(fā)展保障性住房的同時(shí),學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家住房保障制度的成功經(jīng)驗(yàn),有著極其重大的現(xiàn)實(shí)意義?！　　　∫?、西方發(fā)達(dá)國(guó)家住房保障制度的實(shí)踐　　　　(一)住房保障制度的共同特征　　住房保障制度的政策演變。起初,當(dāng)政府意識(shí)到嚴(yán)重的住房短缺問題時(shí),一般采取大包大

2、攬的政策。隨著全國(guó)性住房短缺的緩解以至消失,大規(guī)模國(guó)家干預(yù)政策不再適宜,代之而起的運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制解決大量的住房供應(yīng)。政府住房保障政策主要面對(duì)地區(qū)性和特殊階層的居民,解決特定群體的住房問題?！　∽》勘Ｕ现贫葘?shí)施的背景與目標(biāo)。1929-1933年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)和二戰(zhàn)之后,西方發(fā)達(dá)國(guó)家出現(xiàn)了住房嚴(yán)重短缺的狀況。在這種情況下,不少政府都制定并實(shí)施了住房保障制度。比如美國(guó)提出“可承受住房”的保障目標(biāo),旨在公平、公正地解決不同收入階層的住房問題,使“人人擁有居住的機(jī)會(huì)”。20世紀(jì)60-70年代,一些發(fā)展中國(guó)家,如新加坡也將“居者有其房”當(dāng)作國(guó)策,成立了建屋發(fā)展局,專門負(fù)

3、責(zé)公共住房的建設(shè)?！　∽》勘Ｕ现贫鹊南嚓P(guān)法律法規(guī)。住房保障制度不能僅僅停留于短期的政策層面,需要將其作為一種長(zhǎng)期規(guī)劃來加以考慮。住房保障作為一種關(guān)乎民生的公共產(chǎn)品,需要政府從長(zhǎng)計(jì)議,制定相關(guān)法規(guī)保證措施的順利實(shí)施。美國(guó)政府為了解決低收入居民住房和貧民窟問題,先后通過了《住房法》、《城市重建法》、《國(guó)民住宅法》、《住房與城市發(fā)展法》等,對(duì)住房保障作了相應(yīng)的規(guī)定:一是擴(kuò)大房屋抵押貸款保險(xiǎn),二是提供較低租金公房,三是提供低息貸款建房,四是提供房租補(bǔ)貼,五是幫助低收入家庭獲得房屋所有權(quán),六是禁止住房方面的種族和宗教歧視?！　　　?二)住房保障制度的不同特征　　

4、隨著工業(yè)化國(guó)家福利政策的變化及住房短缺問題解決,充足型公共住房供應(yīng)模式日漸減少,而針對(duì)失業(yè)者等少數(shù)社會(huì)貧困階層的補(bǔ)充型公共住房供應(yīng)模式日益成為主導(dǎo)。英國(guó)、荷蘭等國(guó)公共住房所占比例較高,是以充足型公共住房供應(yīng)模式為主的工業(yè)化國(guó)家的代表。美國(guó)是補(bǔ)充型公共住房供應(yīng)模式的代表?！　∽》勘Ｕ夏Ｊ降牟煌?。由于住房保障制度與經(jīng)濟(jì)體制和社會(huì)保障制度是緊密相連,這就形成了發(fā)達(dá)國(guó)家三種典型的住房保障模式。第一種是“福利國(guó)家型”。以英國(guó)住房保障模式為代表,其住房保障模式倡導(dǎo)公民普遍地享受住房福利,國(guó)家有保障公民住房福利的職責(zé)。第二種是“投保資助型”。以美國(guó)住房保障模式為代表

5、,其住房保障模式重視權(quán)利與義務(wù)的密切聯(lián)系,提出對(duì)公平的維護(hù)不應(yīng)以效率的損失為代價(jià)。第三種是“儲(chǔ)蓄保險(xiǎn)型”。以新加坡住房保障模式為代表,它以政府強(qiáng)制儲(chǔ)蓄建立以中央公積金為核心的社會(huì)保障體系,而住房保障制度恰好建立在中央公積金制度上?！　∽》拷鹑谥С帜Ｊ讲煌?。英國(guó)鼓勵(lì)居民購(gòu)房,住宅金融扮演著重要的角色。各地有眾多的住房信貸銀行,銀行的一項(xiàng)重要業(yè)務(wù)就是向購(gòu)房者提供抵押貸款。購(gòu)房者通?？少J到房?jī)r(jià)90%的購(gòu)房款,有的還能貸到100%的購(gòu)房款,貸款額為年工資的3-4倍,還款期一般為20-25年,在還本付息期內(nèi)可只付息不還本。另外,政府和銀行都希望貸款者在貸款的同時(shí)

6、,購(gòu)買貸款保險(xiǎn),以保證還款期間貸款者的收入發(fā)生大的變化、暫無還款能力時(shí),保險(xiǎn)公司可以幫助居民還款。而在美國(guó),私人金融機(jī)構(gòu)和政府金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)貸款,在發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款方面發(fā)揮著重要的作用。私人金融機(jī)構(gòu)中的商業(yè)銀行和非銀行儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu),如儲(chǔ)蓄放款協(xié)會(huì)、互助儲(chǔ)蓄銀行、信貸協(xié)會(huì)等都經(jīng)營(yíng)房屋抵押貸款?！　∽》垦a(bǔ)貼模式的不同。住房補(bǔ)貼模式可分為兩種:一種是對(duì)住房供給進(jìn)行補(bǔ)貼,稱為住房建設(shè)補(bǔ)貼;另一種是對(duì)住房需求進(jìn)行補(bǔ)貼,稱為住房使用補(bǔ)貼。對(duì)于第二種補(bǔ)貼,各個(gè)國(guó)家都要對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行嚴(yán)格的審查,按照高中低收入群體進(jìn)行不同的補(bǔ)貼。在英國(guó),住房補(bǔ)貼沒有全國(guó)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),是由

7、地方政府自行組織。住房補(bǔ)貼分為租房補(bǔ)貼和買房補(bǔ)貼兩大類。租房的公民享受房租補(bǔ)貼,買房的公民可以在貸款利息、保障金、住房維護(hù)等方面享受優(yōu)惠。管理部門對(duì)申請(qǐng)人的收入水平、存款、家庭成員和住房條件等進(jìn)行全面審查,獲得批準(zhǔn)的公民才可享受政府提供的優(yōu)惠條件和住房補(bǔ)貼。在美國(guó),對(duì)中等收入者,供應(yīng)社會(huì)住房,政府對(duì)開發(fā)建設(shè)社會(huì)住房的企業(yè)給予貸款擔(dān)保和貼息優(yōu)惠支持,并調(diào)控社會(huì)住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和售價(jià);對(duì)低收入者,則提供標(biāo)準(zhǔn)較低的廉租屋,只租不售,房租超過家庭收入25%以上的部分由政府補(bǔ)貼。這兩種補(bǔ)貼實(shí)際上往往并存,不過第二次世界大戰(zhàn)以后,發(fā)達(dá)國(guó)家的住房補(bǔ)貼政策發(fā)生轉(zhuǎn)變,經(jīng)歷

8、了從供給方增量住房的建設(shè)補(bǔ)貼轉(zhuǎn)向需求方存量住房的使用補(bǔ)貼,即由補(bǔ)磚頭向補(bǔ)人頭轉(zhuǎn)移?！　《⒔梃b