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《合富輝煌_青島海爾_海市山城營銷推廣策劃報告》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、項目戰(zhàn)略回顧項目發(fā)展戰(zhàn)略——領導者、差異化、中心化需要解決的問題競爭啟示項目發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)避風險—片區(qū)內(nèi)外大量同質化產(chǎn)品，如何實現(xiàn)目標？項目突圍——如何超脫同質化競爭，實現(xiàn)突圍？區(qū)域領導者或劍走偏鋒的機會主義者是可以借鑒的成功模式必須尋求區(qū)域的競和關系，共同推進區(qū)域的成熟與價值實現(xiàn)跳出區(qū)域模式尋求差異化的解決途經(jīng)本項目處于未來青島主城與開發(fā)區(qū)最近的堡壘位置，離島合一是項目發(fā)展的機會項目未來發(fā)展需要在外延產(chǎn)品層面進行發(fā)力，在體驗、服務等方面作出特色形成項目差異競爭力以大盤優(yōu)勢領導市場；通過未來區(qū)域的規(guī)劃定義板塊價值；通過項目形象的差異化形成項目核心競爭力，跳出區(qū)域的同質競爭，打造有獨特體
2、驗價值的青島經(jīng)典生活社區(qū)。項目發(fā)展戰(zhàn)略——產(chǎn)品的動態(tài)調整策略以實現(xiàn)項目的持續(xù)發(fā)展（不考慮70/90）第一階段第二階段第三階段開發(fā)策略產(chǎn)品策略配套策略營造老青島生活氛圍制造形象差異產(chǎn)品示范，吸引人氣產(chǎn)品復合路線（小高層、高層）適度控制面積和總價創(chuàng)新的產(chǎn)品，增加體驗價值生活配套——滿足基本的生活需求休閑配套——會所設施增加社區(qū)生活氛圍的營造展示社區(qū)生活場景不同等級產(chǎn)品多元化產(chǎn)品適度升級生活配套——提升配套規(guī)模，超市、餐飲、休閑配套滿足生活配套的需求休閑配套——社區(qū)泛會所綜合配套資源佳地塊開發(fā)，博高利潤產(chǎn)品升級增大戶型區(qū)間，提升價值生活配套——社區(qū)整體配套完成休閑配套——形成商業(yè)、會所、
3、社區(qū)園林配套為一體的休閑配套體系隧道通車社區(qū)成熟度增加報告結構第一部分營銷目標第二部分營銷問題界定第三部分營銷策略總綱第四部分推廣策略及推廣計劃一、項目營銷目標目標項目開發(fā)策略項目開發(fā)風險最大限度控制風險，盡快回現(xiàn)項目作為長期開發(fā)項目，啟動期作為短線項目，前期規(guī)避風險，快速開發(fā)，后期博利潤項目企業(yè)形象提升企業(yè)形象，提升海爾品牌影響力營銷工作的前提條件一期樣板展示區(qū)2008年5月開始施工，2008年9月完成到位，具備開放條件；啟動區(qū)預計2008年5月開工；9月達到預售條件展示樣板區(qū)，包括景觀樣板區(qū)，售樓處（商業(yè)）展示到位后推售；初步保證2008年10月開始發(fā)售；營銷進度工程進度海爾對
4、項目營銷階段目標營銷階段目標既要叫座又要叫好！達到速度與品牌的雙贏！一期快速銷售，08年實現(xiàn)1.4億的資金回籠銷售目標規(guī)避風險：市場穩(wěn)健策略，減少風險樹立口碑形象：海爾品質、大盤形象銷售目標客戶特征項目本體市場競爭二、項目問題界定項目目前正處于規(guī)劃設計報批階段，單體、戶型、立面等設計工作未定項目分析用地面積25.33公頃；建筑面積：50萬平米平均容積率：≤2.0綠地率：大于40％停車位：1：1退紅線：南側濱海大道道路紅線30米，東側用地紅線20米，北側用地紅線20米，退西側地界6米項目總體規(guī)劃將遵循南低北高，針對不同客群打造多層、小高層以及高層等物業(yè)混合形態(tài)濱海社區(qū)。啟動區(qū)戶型配比
5、：項目分析產(chǎn)品形式戶型戶型面積面積比配數(shù)套數(shù)比中高層（16-18層）舒適一居60-70㎡10%12315.6%緊湊兩居80-90㎡30%28235.7%緊湊三居110～120㎡30%20926.5%小高層（9-11層）舒適四居145-155㎡10%536.6%舒適三居125-135㎡20%12315.6%小計100%790少量一居產(chǎn)品采用彈性空間功能設計，滿足居住與投資度假的雙重需求；緊湊型產(chǎn)品占總建面比60%，滿足一期市場下的主流需求，降低市場風險；舒舒適三居、四居占總建面30%，在控面積控總價的原則下，在提升社區(qū)檔次同時，降低市場對總價抗性。按一期8萬方計板塊內(nèi)競爭：片區(qū)內(nèi)以同
6、質化項目為主，整體規(guī)模較大，與項目開發(fā)期基本重疊，面臨劇烈的市場競爭競爭分析項目位置占地面積容積率總建筑面積建筑形式主力戶型套數(shù)均價推出時間邦達海景園薛家島示范區(qū)200畝2.535萬平米現(xiàn)代簡約80-130㎡套二、套三————08年底海信鳳凰金岸薛家島示范區(qū)200畝2.027萬平米現(xiàn)代簡約——————08年底省房鳳凰城濱海達到于鳳凰園西路交匯264畝1.4731萬平米歐式90㎡套二25006999起08.6悅海尊第長江東路313號——————現(xiàn)代簡約120-160㎡套三——5880起08.3信發(fā)第五城市韶山路69號22畝2.974.5萬平米現(xiàn)代簡約86-109㎡套二115-131㎡
7、套三464——08.10柏林新城福瀛錦繡前程對面——————德國風格——————08年底魯商西海岸石油大學西北角78畝3.920萬平米新東方主義70-90㎡套二、套三————08年底中南海灣二期唐島灣108畝2.2222萬平米現(xiàn)代簡約60㎡套一22%90㎡套二39%150㎡套三39%610——08.5臨時售樓處開放開盤樁基開盤樁基開盤主要競爭項目銷售進度情況：2008.48105海信鳳凰金岸邦達海景園省房鳳凰城內(nèi)部認購開盤柏林新城工地圍檔開盤本項目769競爭分析121
