中國物業(yè)管理市場在經(jīng)濟(jì)衰退下契機(jī)

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1、中國物業(yè)管理市場在經(jīng)濟(jì)衰退下的契機(jī)樊卓雄先生,董事總經(jīng)理新昌管理集團(tuán)有限公司二零零九年二月廿七日大綱全球金融海嘯對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的影響2處於全球性經(jīng)濟(jì)衰退的條件下，中國仍有強(qiáng)勁的復(fù)甦能力345中國房地產(chǎn)業(yè)的投資發(fā)展趨勢(shì)經(jīng)濟(jì)衰退下物業(yè)管理的新契機(jī)新昌管理介紹12新昌管理介紹1公司簡介新昌管理營運(yùn)代表性客戶公司簡介於1978年成立為香港第一及唯一於香港聯(lián)交所上市的物業(yè)及設(shè)施管理集團(tuán)(股份編號(hào):2340)香港最大的物業(yè)及設(shè)施管理公司之一，擁有超過5,600名員工於中國及香港管理超過270項(xiàng)物業(yè)及設(shè)施163,000個(gè)住宅單位2,

2、200,000平方米工商物業(yè)全面優(yōu)質(zhì)管理系統(tǒng)ISO9001:2000優(yōu)質(zhì)管理系統(tǒng)ISO14001環(huán)境管理系統(tǒng)ISO10002顧客服務(wù)管理體系OHSAS18001:1999職業(yè)安全及健康系統(tǒng)4香港澳門深圳武漢重慶上海北京城市員工人數(shù)管理面積(平方米)香港4,5038,964,389北京55591,110上海1,0981,265,283深圳109顧問合同及區(qū)域企業(yè)服務(wù)支援重慶47137,513武漢10265,788總計(jì)5,91411,024,084新昌管理營運(yùn)蘇州5廣華醫(yī)院香港賽馬會(huì)香港房屋委員會(huì)瑞安集團(tuán)?？松梨谟邢薰鞠愀蹃喼?/p>

3、空運(yùn)中心領(lǐng)匯香港機(jī)場管理局香港大學(xué)FedEx速遞公司北京金融街花旗集團(tuán)美國領(lǐng)事館東方海外ECM中國凱德置地(中國)代表性客戶黑石集團(tuán)6大綱全球金融海嘯對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的影響2處於全球性經(jīng)濟(jì)衰退的條件下，中國仍有強(qiáng)勁的復(fù)甦能力345中國房地產(chǎn)業(yè)的投資發(fā)展趨勢(shì)經(jīng)濟(jì)衰退下物業(yè)管理的新契機(jī)新昌管理介紹17全球金融海嘯對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來的影響2房地產(chǎn)市場開發(fā)投資下滑甲級(jí)寫字樓零售物業(yè)住宅樓宇在全球經(jīng)濟(jì)衰退影響下，2008年度，中國各種物業(yè)開發(fā)投資增幅均比前年同期減少，其中辦公樓開發(fā)投資更出現(xiàn)負(fù)增長。房地產(chǎn)開發(fā)完成投資住宅辦公

4、樓商業(yè)其他比去年同期増長(％)資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，REICO圖一：各種物業(yè)類型開發(fā)投資增幅同比減少房地產(chǎn)市場開發(fā)投資下滑-59甲級(jí)寫字樓甲級(jí)寫字樓市場需求主要來自國際跨國公司，在全球金融危機(jī)的影響下，不少企業(yè)削減海外預(yù)算及成本，選擇搬離高檔甲級(jí)寫字樓，以至空置率急升，連帶租金水平亦下跌2008年第四季，廣州、深圳、上海的甲級(jí)寫字樓的整體租金水平較第三季分別下跌6.3%、5.91%及1.5%，而其中上海甲級(jí)寫字樓的空置率亦在近四年首次出現(xiàn)上升的趨勢(shì)空置率(%)資料來源：DTZ戴德梁行人民幣/平方米/天圖二:上海甲級(jí)寫字樓租金和

5、空置率走勢(shì)空置率（％）10由於考慮到商鋪的購買成本高及收益回報(bào)期長，投資者不願(yuàn)在經(jīng)濟(jì)不樂觀的環(huán)境下入市在經(jīng)濟(jì)低迷的情況下，零售業(yè)大受影響，國際零售商擴(kuò)展戰(zhàn)略將明顯放緩，導(dǎo)致商鋪物業(yè)的需求減少，租金下跌相對(duì)於二、三線城市，一線城市的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場所受的影響較為明顯。08年第四季，一線城市的零售物業(yè)首層平均租金，除深圳略有上升外，其餘城市均較第三季下跌0.9-5.1%零售物業(yè)圖三：2008年優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金季度環(huán)比變更%資料來源：世邦魏理仕，二零零八年第四季11地方各項(xiàng)實(shí)施細(xì)則未能及時(shí)推出，市場未能受惠於中央的救市政策。投資

6、者多持觀望態(tài)度，住宅物業(yè)成交量未見顯著増長經(jīng)濟(jì)環(huán)境不明朗，高檔住宅市場所受影響較大，由於投資者普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度，擔(dān)心樓價(jià)再度下滑。2008年第四季，一線城市的租金環(huán)比下跌最高達(dá)8.5%，而二、三線城市的租金跌幅相對(duì)較少圖四：2008年高檔住宅租金季度環(huán)比變更%資料來源：世邦魏理仕，二零零八年第四季住宅樓宇12大綱全球金融海嘯對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的影響2處於全球性經(jīng)濟(jì)衰退的條件下，中國仍有強(qiáng)勁的復(fù)甦能力345中國房地產(chǎn)業(yè)的投資發(fā)展趨勢(shì)經(jīng)濟(jì)衰退下物業(yè)管理的新契機(jī)新昌管理介紹113處於全球性經(jīng)濟(jì)衰退條件下，中國仍有強(qiáng)勁的復(fù)甦能力維

7、持實(shí)質(zhì)本地生產(chǎn)總值的相對(duì)穩(wěn)健増長擁有全球最龐大的外匯儲(chǔ)備基金房地產(chǎn)投資銷售總額錄得相對(duì)輕微的跌幅推出全球最大規(guī)模的救市方案3在全球經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，中國的實(shí)質(zhì)本地生產(chǎn)總值增長仍能保持世界領(lǐng)先的地位跟據(jù)聯(lián)合國發(fā)展計(jì)劃(UNDP)於零九年一月份發(fā)表的預(yù)測(cè)報(bào)告所指出，中國預(yù)期仍會(huì)繼續(xù)成為東亞地區(qū)，甚至全球經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿χ粓D五：發(fā)展中與高收入國家的實(shí)質(zhì)本地生產(chǎn)總值増長比較資料來源：<2009年全球經(jīng)濟(jì)展望>，世界銀行*估計(jì)?。A(yù)測(cè)％維持實(shí)質(zhì)本地生產(chǎn)總值的相對(duì)穩(wěn)健増長15*估計(jì)資料來源：國際貨幣基金組織圖六：亞太地區(qū)實(shí)質(zhì)本地生產(chǎn)

8、總值増長（％）維持實(shí)質(zhì)本地生產(chǎn)總值的相對(duì)穩(wěn)健増長(續(xù))亞太地區(qū)三分之二市場的國民生產(chǎn)總值增長超過全球平均水平中國長期維持本地生產(chǎn)總值於高增長水平，而其増長幅度更為全區(qū)之冠16擁有全球最龐大的外匯儲(chǔ)備基金百萬（美元）圖七：全球六大外匯儲(chǔ)備國家?。?008年11月份）資料來源：國