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《銀鉆廣場商業(yè)策劃建議書華夏柏欣》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、銀鉆廣場 商業(yè)策劃建議書2006年7月8日本建議書依據(jù)2006年7月初華夏柏欣與韓建集團(tuán)就銀鉆公寓1號商業(yè)樓之定位以及相關(guān)業(yè)態(tài)組合的相關(guān)洽商內(nèi)容所擬定。主要涉及內(nèi)容為：-商業(yè)業(yè)態(tài)布局細(xì)化方案-租賃政策及租金水平初步方案本建議書將通過2006年7月9日舉行的方案討論會由雙方討論確定。望能夠?yàn)橄乱徊缴虡I(yè)招商工作的開展提供完善的指導(dǎo)思路及規(guī)劃細(xì)節(jié)。銀鉆廣場商業(yè)策劃建議書華夏柏欣（北京）經(jīng)營管理顧問有限公司TCBLMallConsultingLimited2006年7月8日目錄Menu：1.0市場分析1.1項目所在商圈分析1.2賽特商圈簡介1.3項目概況及交通狀況2
2、.0項目業(yè)態(tài)布局與租戶組合2.1商業(yè)布局方案的擬定因素2.2商業(yè)布局方案3.0租金建議3.1租金的擬定3.2租金折讓及遞增說明3.3標(biāo)桿租金,樓層系數(shù)及年增長系數(shù)的擬定4.010年期租金收入測算4.1租金收入測算方式說明1.0市場分析本章通過針對項目自身條件以及及賽特商圈主要商業(yè)項目經(jīng)營狀況和競爭態(tài)勢的分析來探索銀鉆廣場在市場綜合全局中的競爭地位以及未來趨勢，從而為韓建集團(tuán)制定該項目之市場定位、招商策略等方面的工作提供支持。1.1項目所在商圈分析一、賽特商圈的發(fā)展現(xiàn)狀目前，賽特商圈目前已有北京友誼商店、國際俱樂部、建國飯店、凱萊大酒店、北廣傳媒大廈等，多個購
3、物中心、五星級酒店、國際級俱樂部和高檔的寫字樓，商業(yè)、商務(wù)、生活配套極度成熟；緊靠第一使館區(qū)，建有各類使館41座，有非常濃厚的涉外氛圍。隨著周邊住宅及商業(yè)項目的不斷建成交付，賽特商圈目前已經(jīng)形成了一個的巨大消費(fèi)商圈。國貿(mào)商場項目定位：高檔購物中心項目位置：建外大街面積：總建筑面積6萬平米，營業(yè)面積3萬平米。近200家專賣店為賓客提供高品質(zhì)的商品和服務(wù)，包括：國際精品、服裝服飾、中西餐飲、娛樂健身、禮品玩具、郵政快遞、銀行等。優(yōu)勢：成熟購物中心，穩(wěn)定的顧客群體劣勢：商品以高檔商品為主，僅限于高端客戶1.2賽特商圈簡介優(yōu)勢：新型購物中心，商場配套設(shè)施好劣勢：交通
4、不夠便利，一層的高檔精品與二層的NovoConcept不相稱，還有一家銀行，商業(yè)定位和租戶組合不合理，而且規(guī)模不大，競爭力不強(qiáng)。LG大廈項目定位：購物中心項目位置：建外大街面積：總建筑面積15萬平米商業(yè)建面35,680平米租賃面積：6平米到6000平米不等業(yè)態(tài)組合：購物、餐飲、休閑、健身于一體優(yōu)勢：新型購物中心，商場配套設(shè)施好劣勢：交通不夠便利，一層的高檔精品與二層的NovoConcept不相稱，還有一家銀行，商業(yè)定位和租戶組合不合理，而且規(guī)模不大，競爭力不強(qiáng)。貴友大廈1F百貨、食品、黃金珠寶飾品、鐘表眼鏡、化妝品和現(xiàn)代辦公用品；2F經(jīng)營皮鞋、皮具、羊絨和針
5、棉織品、婦女用品3F經(jīng)營服裝、裘皮制品4F經(jīng)營家用電器、大廚房系列、家居和現(xiàn)代裝飾用品5F寫字間B1麥當(dāng)勞餐廳項目定位：中低檔百貨項目位置：建外大街面積：7000平方米優(yōu)勢：成熟購物中心，穩(wěn)定顧客群，臨近地鐵站、交通便利劣勢：業(yè)態(tài)單一，以零售為主，餐飲娛樂成分少，商場設(shè)施陳舊1F化妝品、珠寶、鐘表、經(jīng)典服飾、眼鏡、琉璃2F女士服裝、服飾、時尚內(nèi)衣、女鞋3F男士服裝、男用服飾、男士內(nèi)衣、男鞋、箱包4F休閑服裝、休閑服飾、運(yùn)動系列、箱包、健身器材5F兒童世界、名品折扣、音樂書屋B1食品超市、日常用品、藥房、煙酒屋B2家居用品、寢室用品、餐廚用品、玻陶精品、通訊產(chǎn)
6、品、照攝器材、辦公用品、家用電器賽特購物中心項目定位：中高檔購物中心項目位置：建外大街面積：營業(yè)面積1.3萬平米。優(yōu)勢：中高檔成熟購物中心，穩(wěn)定顧客群，臨近地鐵站、東二環(huán)，交通便利劣勢：業(yè)態(tài)單一，以零售為主，餐飲娛樂成分少商場設(shè)施陳舊1.3項目概況及交通狀況一、項目概況本項目總占地面積約1.5萬平方米，建筑面積約11萬平方米，是北京市中心二環(huán)內(nèi)罕有重要項目。項目內(nèi)部主要由兩座酒店式服務(wù)公寓”銀鉆公寓”及商業(yè)配套大樓”銀鉆廣場”所構(gòu)成，共提供公寓883套,商業(yè)配套1.8萬平方米,及停車位707個,計劃2007年底前全面交付使用。二、交通狀況銀鉆公寓地處地鐵1號
7、線，周邊主要道路有長安街等多條城市主干道和1路，4路，9路，728路，848路等多條公交線路，交通便捷、四通八達(dá)。2.0項目業(yè)態(tài)布局與租戶組合本章將根據(jù)TCBL就項目整體業(yè)態(tài)分布、鋪面劃分及品牌/租戶組合等方面的內(nèi)容提供本套方案供大家討論，希望能夠通過不斷優(yōu)化從而最終確立項目的整體業(yè)態(tài)布局及基本品牌/租戶組合。2.1商業(yè)布局方案的擬定因素一、人流動向的因素由于垂直交通只有兩組電梯,建議每層加設(shè)一對扶梯以加強(qiáng)人流動線,地下一層由于另有一組獨(dú)立樓梯至路面,故可不用增加扶梯二、停車位的供應(yīng)按照現(xiàn)時此商圈的交通情況,停車位的供應(yīng)至為重要,是本項目成功的關(guān)健因素三、配
8、套設(shè)施的限制本項目為銀座式多層餐飲娛樂中心,故必需具
