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《天津城鐵廣場(chǎng)商業(yè)策劃報(bào)告_87頁(yè)_華夏柏欣_2008年》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫(kù)。
1、天津城鐵廣場(chǎng)商業(yè)策劃報(bào)告天津城鐵廣場(chǎng)商業(yè)策劃報(bào)告致：天津市博亞投資發(fā)展有限公司DateofIssue:July02nd20081索引1.0商務(wù)生活方式驛站之商業(yè)概念及分析1.1商業(yè)概念1.2可行性分析1.3定位方案分析1.4租金測(cè)算2.0市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析及案例借鏡2.1市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析2.2案例借鏡第2頁(yè)21.0商務(wù)生活方式驛站之商業(yè)概念及分析1.1商業(yè)概念1.2可行性分析1.3定位方案分析1.4租金測(cè)算第3頁(yè)31.0商務(wù)生活方式驛站之商業(yè)概念及分析〉〉商業(yè)概念第4頁(yè)4商業(yè)概念從項(xiàng)目需求差異化角度及周邊政府機(jī)關(guān)眾多、商務(wù)需求擁有機(jī)會(huì)點(diǎn)的前提考量因素下，強(qiáng)化項(xiàng)目南京路沿線擁有良好展示面的
2、特點(diǎn)，塑造一種全新的中、高收入商務(wù)人士生活及消費(fèi)方式的升級(jí)換代理念，TCBL建議本項(xiàng)目的主題定位于：商務(wù)生活方式驛站生活方式–除了千篇一律的商品購(gòu)物之外，商務(wù)人士的生活方式會(huì)更為多彩和多元化，這里提供的服務(wù)不僅僅是物質(zhì)方面的，更多的將是一種積極、健康的精神享受和愉悅驛站–古代的驛站是供長(zhǎng)途奔波的軍事情報(bào)人員或政府官員途中食宿休憩的場(chǎng)所；現(xiàn)代社會(huì)中，商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，更多的社會(huì)成功人士或商務(wù)白領(lǐng)更加需要在自己奔波的人生旅途上有一個(gè)短暫休憩的空間，這是一個(gè)不需要嘈雜人流和玲瑯滿目商品的地方，安靜的修身養(yǎng)性更會(huì)打動(dòng)他們。商務(wù)生活方式驛站——打造天津第一家商務(wù)需求一站式廣場(chǎng)第5頁(yè)5商業(yè)概念第
3、6頁(yè)6商業(yè)概念樓層商業(yè)組合建議目的性消費(fèi)F3瑜伽/舞蹈養(yǎng)生/足療診所/齒科培訓(xùn)/美容紅酒吧/茶社高檔商務(wù)餐廳商務(wù)禮品F2商務(wù)運(yùn)動(dòng)品SPA/纖體音樂(lè)咖啡廳、日韓料理高檔商務(wù)餐廳收藏品F1國(guó)際名品展示館商務(wù)服飾及用品銀行咖啡廳隨機(jī)性消費(fèi)B1通訊專(zhuān)賣(mài)輕便餐廳雜貨及生活配套停車(chē)場(chǎng)￠B1層為地鐵層，根據(jù)地鐵消費(fèi)人流特征——消費(fèi)檔次不會(huì)很高，故建議仍以生活配套商業(yè)為主，同時(shí)保留一定面積的通訊用品，延續(xù)鞍山道的區(qū)域特征；￠L(zhǎng)1層強(qiáng)化南京路沿街的展示優(yōu)勢(shì)，引進(jìn)多家付租能力較高的精品類(lèi)商戶(hù)做展示使用，提升項(xiàng)目檔次；￠L(zhǎng)2層強(qiáng)化餐飲等目的性消費(fèi)人群的商業(yè)業(yè)態(tài)，同時(shí)搭配少量零售商品保證租金收入；￠L(zhǎng)
4、3層各業(yè)態(tài)均以目的性消費(fèi)為主，尤其在餐飲業(yè)態(tài)上強(qiáng)化商務(wù)消費(fèi)的優(yōu)勢(shì)；￠整體商業(yè)布局中適當(dāng)弱化零售業(yè)態(tài)的比例，強(qiáng)調(diào)商務(wù)多元化需求，可與其他商業(yè)項(xiàng)目形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，到達(dá)滿足商務(wù)生活的特色訴求。第7頁(yè)7B1層設(shè)置規(guī)劃討論中空區(qū)域，增加B1層展示空間生活精品超市1584M2輕便餐飲手機(jī)專(zhuān)賣(mài)643M2513M2511M2套配及貨雜活生480M2輕便餐飲276M2增設(shè)扶梯，平衡樓410M2層客流第8頁(yè)注：本頁(yè)所示面積及規(guī)劃僅為圖紙匡算，最終以設(shè)計(jì)公司出具圖紙為準(zhǔn)8商業(yè)概念第9頁(yè)注：上述圖片資料僅作概念展示，最終品牌落位以實(shí)際招商確認(rèn)為準(zhǔn)9B1層設(shè)置規(guī)劃討論補(bǔ)充規(guī)劃方案￠為強(qiáng)化鞍山道手機(jī)通訊器材
5、的概念，B1層亦可將原精品超市區(qū)域與手機(jī)專(zhuān)業(yè)店互換位置，其中調(diào)整后手機(jī)市場(chǎng)的手機(jī)銷(xiāo)售將由統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)店1584M2變?yōu)楣衽_(tái)式經(jīng)營(yíng)的小型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，便利店而原精品超市將調(diào)整為社區(qū)性的便511M2利超市（圖黃色陰影）?！槿绱苏{(diào)整后，在租金收益方面將有所提升，但手機(jī)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)變?yōu)樯⒐窠?jīng)營(yíng)后，日后的運(yùn)營(yíng)管理將會(huì)增添一定難度。第10頁(yè)10B1層品牌租戶(hù)組合建議BHG精品超市天福茶紙老虎品奇/又一棧茶餐雙立人迪信通無(wú)印飛利浦工房?jī)?yōu)之良品食草堂SUIKI美發(fā)藥房有機(jī)譚木匠廚房冰皙一族面愛(ài)面/眼鏡88吉野家味千拉面面包鮮花新語(yǔ)注：上述區(qū)域劃分及品牌租戶(hù)組合僅為概念展示，最終品牌以簽約為準(zhǔn)第11頁(yè)
6、11L1層設(shè)置規(guī)劃討論324M2銀行服務(wù)咖啡137M2551M2品妝化、成衣、禮服品483M2飾2、M衣12成18精品展館第12頁(yè)注：本頁(yè)所示面積及規(guī)劃僅為圖紙匡算，最終以設(shè)計(jì)公司出具圖紙為準(zhǔn)12樓層布局——精品展館第13頁(yè)注：上述圖片資料僅作概念展示，最終品牌落位以實(shí)際招商確認(rèn)為準(zhǔn)13樓層布局——商務(wù)日常用品禮服、高檔成衣、皮具、化妝品、行李箱......這里的每件商品都是商務(wù)人士日常交往的必備所需第14頁(yè)注：上述圖片資料僅作概念展示，最終品牌落位以實(shí)際招商確認(rèn)為準(zhǔn)14L1層品牌租戶(hù)組合建議CIAOHSBCCOFFEESamsoniteFERRARIloccitaneswar
7、ovskiLamborghiniNE.TIGER恒龍洋服觀奇洋服上海灘IDOfurlaIWC格格旗袍ROLEXOMEGATUDORAPPLENOKIA注：上述區(qū)域劃分及品牌租戶(hù)組合僅為概念展示，最終品牌以簽約為準(zhǔn)第15頁(yè)15L2層設(shè)置規(guī)劃討論高檔商務(wù)餐廳2140M2197M2音樂(lè)咖啡廳日韓料理商務(wù)運(yùn)動(dòng)用品353M2擴(kuò)增餐飲面617M22374M2積，電梯向M0611前調(diào)整品禮、閑休務(wù)商SPA/纖體288M2第16頁(yè)16樓層布局——商務(wù)運(yùn)動(dòng)品無(wú)論是溫文爾雅的高爾夫、垂釣；還是充滿驚險(xiǎn)刺激的滑雪
