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《虎門(mén)荔林華庭體驗(yàn)式精品小區(qū)策劃方案.doc》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫(kù)。
1、虎門(mén)荔林華庭體驗(yàn)式精品小區(qū)策劃方案裕隆花園項(xiàng)目調(diào)研與初步策劃摘要本報(bào)告首先分析了虎門(mén)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況與地域文化特色，通過(guò)對(duì)虎門(mén)人住宅、汽車(chē)消費(fèi)水平的深入了解以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤(pán)的詳細(xì)分析，我們初步把握了虎門(mén)地產(chǎn)的發(fā)展脈搏，將虎門(mén)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平與深圳同行進(jìn)行橫向比較。豐泰華園湖景小高層（按照建筑面積計(jì)算），2、3、4層賣(mài)價(jià)3600元，5層以上售價(jià)4000元，頂層復(fù)式售價(jià)4600元；飛龍山莊最低價(jià)格為2543元/平方米，頂層復(fù)式最高售價(jià)為3754元/平方米，均價(jià)為3280元/平方米；柏景豪庭高層起價(jià)為3000元，最高價(jià)格4127元，均價(jià)3500元；柏景豪庭是虎門(mén)鎮(zhèn)區(qū)高層
2、較高價(jià)格。因此，我們策劃的出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)是裕隆花園（本項(xiàng)目暫定名）如何達(dá)到均價(jià)3000元以上，成為虎門(mén)精品小區(qū)，樹(shù)立項(xiàng)目品牌的根本要旨。2003年虎門(mén)住宅市場(chǎng)供應(yīng)總面積統(tǒng)計(jì)單位：萬(wàn)平方米樓盤(pán)名稱(chēng)開(kāi)發(fā)單位別墅面積小高層總面積小高層實(shí)際銷(xiāo)售面積豐泰華園山莊東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司4郊區(qū)大盤(pán)5龍澤居?xùn)|莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司32.6飛龍山莊廣海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司東莞分公司19.22.088富民花園東莞太平建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司3．53港口路片區(qū)柏景豪庭廣東黃河實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司9，1-4層為商場(chǎng)與停車(chē)場(chǎng)5能源華莊東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司32.6899龍泉都市華庭龍泉房地產(chǎn)公司6
3、萬(wàn)平方米，尚未開(kāi)盤(pán)2虎門(mén)廣場(chǎng)片區(qū)海富華庭東莞市德盛建業(yè)實(shí)業(yè)有限公司總建筑面積7萬(wàn)平方米，停車(chē)場(chǎng)面積較大。6合計(jì)28．2由于到2003年底還有半年，因此房地產(chǎn)實(shí)際銷(xiāo)售量可能達(dá)到21-28萬(wàn)平方米。從各家開(kāi)發(fā)商的實(shí)際銷(xiāo)售數(shù)據(jù)中，我們發(fā)現(xiàn)每家每年實(shí)際銷(xiāo)售面積一般在2-3.5萬(wàn)平方米之間,個(gè)別優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)例如海富華庭銷(xiāo)，其售量在6萬(wàn)平方米左右,這對(duì)于裕隆花園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的階段性劃分具有重要啟示。通過(guò)專(zhuān)業(yè)訪談和初步分析，我們?cè)O(shè)計(jì)了住宅調(diào)查問(wèn)卷，通過(guò)對(duì)問(wèn)卷的詳細(xì)分析，我們結(jié)合對(duì)裕隆花園的環(huán)境分析，提出了主要賣(mài)點(diǎn)，根據(jù)主要賣(mài)點(diǎn)以及市場(chǎng)情況，我們的規(guī)劃師根據(jù)策劃思路提出了不同的概念規(guī)
4、劃方案。針對(duì)虎門(mén)樓盤(pán)的三個(gè)明顯缺陷：1.物業(yè)管理總體水平低。2.營(yíng)銷(xiāo)普遍沒(méi)有系統(tǒng)引入企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)，對(duì)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)不夠重視。3.會(huì)所設(shè)計(jì)較粗缺乏精品特色。53我們結(jié)合裕隆花園面臨的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，按照體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)的總體大思路，以人為本，站在使用者便利、舒適實(shí)用的立場(chǎng)上，采取精品設(shè)計(jì)的原則；并且提出了特色健康運(yùn)動(dòng)泛會(huì)所（減少人工服務(wù)項(xiàng)目，增加親近自然的活動(dòng)，會(huì)所外設(shè)置籃球場(chǎng)地、羽毛球場(chǎng)地）；知識(shí)型社區(qū)服務(wù)與高品味物業(yè)管理服務(wù)；并且在虎門(mén)樓盤(pán)銷(xiāo)售全面導(dǎo)入體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)，系統(tǒng)設(shè)計(jì)項(xiàng)目形象識(shí)別系統(tǒng)CIS等主要策劃思路。力求創(chuàng)造一種和諧的鄰里關(guān)系，以溫馨的居住文化作為經(jīng)營(yíng)理念，采取各種有
5、效的措施加強(qiáng)業(yè)主之間的溝通、交流，不僅打造精品樓盤(pán)，而且樹(shù)立發(fā)展商品牌形象。我們建議創(chuàng)裕公司倡導(dǎo)和實(shí)踐“攜手共建理想家園”的住宅開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)模式。待概念設(shè)計(jì)完成后，讓潛在購(gòu)房者參與和體驗(yàn)住宅的戶(hù)型設(shè)計(jì)、社區(qū)規(guī)劃、環(huán)境格局、建材選質(zhì)、質(zhì)量監(jiān)理等全過(guò)程。讓購(gòu)房者根據(jù)自己不同的個(gè)性需要，進(jìn)行產(chǎn)品再設(shè)計(jì)和建造。這與過(guò)去傳統(tǒng)被動(dòng)的購(gòu)房方式相比，這種方式具有一定的創(chuàng)新特色，特別在如何進(jìn)行優(yōu)化配置建筑資源、追求居住空間利益最大化、創(chuàng)造適宜的人居結(jié)構(gòu)功能、營(yíng)造人與自然和諧共生的社區(qū)人文環(huán)境方面，努力開(kāi)辟一條開(kāi)發(fā)商與居住者攜手合作，保證消費(fèi)者個(gè)性發(fā)揮和宣揚(yáng)的一條特色體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)之路。營(yíng)
6、銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)權(quán)重表主要賣(mài)點(diǎn)名稱(chēng)權(quán)重附注山景與園林30%荔枝林特色山景特色運(yùn)動(dòng)健康泛會(huì)所15%根據(jù)虎門(mén)實(shí)際情況，引入中華國(guó)際健康養(yǎng)生園部分成果綠色裝修與健康直飲水10%綠色裝修認(rèn)證，虎門(mén)已經(jīng)有健康直飲水系統(tǒng)物業(yè)管理15%小區(qū)智能化系統(tǒng)，通過(guò)物業(yè)管理ISO9000認(rèn)證預(yù)計(jì)環(huán)境質(zhì)量管理體系認(rèn)證發(fā)展商品牌10%含營(yíng)銷(xiāo)CIS系統(tǒng)導(dǎo)入建筑特色20%包括戶(hù)型實(shí)用率、外立面、綠色裝修、車(chē)位建議戶(hù)型比例名稱(chēng)建筑面積平方米比例備注兩房一廳一(二)衛(wèi)90-10010%小三房一廳兩衛(wèi)二陽(yáng)臺(tái)115-12015%大三房?jī)蓮d兩衛(wèi)二陽(yáng)臺(tái)125-14115%四房?jī)蓮d三衛(wèi)二陽(yáng)臺(tái)134-13730%14
7、85%18610%五房二廳三衛(wèi)二陽(yáng)臺(tái)15315%（包括復(fù)式）177200合計(jì)100%在大戶(hù)型市場(chǎng)日趨飽和、發(fā)展商紛紛注重大戶(hù)豪宅的背景下，東莞大戶(hù)型市場(chǎng)開(kāi)始遭遇寒冰，虎門(mén)的大戶(hù)型市場(chǎng)也供應(yīng)非常充足。錯(cuò)開(kāi)目前市場(chǎng)普遍大戶(hù)型，朝精品小戶(hù)型發(fā)展，適當(dāng)開(kāi)發(fā)有特色大戶(hù)型，減輕置業(yè)者的置業(yè)壓力。根據(jù)對(duì)已經(jīng)推出的各個(gè)樓盤(pán)詳細(xì)分析，我們考慮白領(lǐng)業(yè)主普遍有工人房和書(shū)房的要求，大三室兩廳結(jié)構(gòu)不盡合理，因此，應(yīng)該重點(diǎn)增加130平方米左右小四室兩廳雙陽(yáng)臺(tái)的戶(hù)型比例，小四房比例為35%，大四房比例10%，超大戶(hù)型或復(fù)式15%。戶(hù)型的動(dòng)態(tài)調(diào)整，在建筑方案完成后，根據(jù)最后市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，對(duì)戶(hù)
8、型在進(jìn)行一次重要調(diào)整。2003年虎門(mén)銷(xiāo)
