虎門荔林華庭體驗式精品小區(qū)策劃方案

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1、目錄一、項目概況二、虎門區(qū)域經(jīng)濟文化特點三、片區(qū)市場調(diào)查與競爭對手分析四、虎門房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析五、項目理念定位-打造虎門第一個運動健康型體驗山景花園小區(qū)六、建筑規(guī)劃提示七、特色運動健康泛會所策劃八、中國澳大利亞雙語幼兒園策劃九、CIS全面導入裕隆花園的方案要點十、高品質(zhì)物業(yè)管理與綠色裝修提示十一、裕隆花園營銷要點十二、項目進度計劃十三、裕隆花園項目的投入產(chǎn)出分析十四、裕隆花園的風險分析與對策十五、總結(jié)與致謝摘要本報告首先分析了虎門的區(qū)域經(jīng)濟狀況與地域文化特色，通過對虎門人住宅、汽車消費水平的深入了解以及競爭對手樓盤的詳細分析，我們初步把握了虎門地產(chǎn)的發(fā)

2、展脈搏，將虎門房地產(chǎn)開發(fā)水平與深圳同行進行橫向比較。豐泰華園湖景小高層（按照建筑面積計算），2、3、4層賣價3600元，5層以上售價4000元，頂層復式售價4600元；飛龍山莊最低價格為2543元/平方米，頂層復式最高售價為3754元/平方米，均價為3280元/平方米；柏景豪庭高層起價為3000元，最高價格4127元，均價3500元；柏景豪庭是虎門鎮(zhèn)區(qū)高層較高價格。因此，我們策劃的出發(fā)點和立足點是裕隆花園（本項目暫定名）如何達到均價3000元以上，成為虎門精品小區(qū)，樹立項目品牌的根本要旨。樓盤名稱開發(fā)單位別墅面積小高層總面積小高層實際銷售面積豐泰華園山莊東

3、莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司4郊區(qū)大盤5龍澤居東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司32.6飛龍山莊廣海房地產(chǎn)開發(fā)公司東莞分公司19.22.088富民花園東莞太平建筑房地產(chǎn)開發(fā)公司3．53港口路片區(qū)柏景豪庭廣東黃河實業(yè)集團有限公司9，1-4層為商場與停車場5能源華莊東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司32.6899龍泉都市華庭龍泉房地產(chǎn)公司6萬平方米，尚未開盤2虎門廣場片區(qū)海富華庭東莞市德盛建業(yè)實業(yè)有限公司總建筑面積7萬平方米，停車場面積較大。6合計28．2由于到2003年底還有半年，因此房地產(chǎn)實際銷售量可能達到21-28萬平方米。從各家開發(fā)商的實際銷售數(shù)據(jù)中，我們發(fā)現(xiàn)每家每年實際銷售面

4、積一般在2-3.5萬平方米之間,個別優(yōu)質(zhì)樓盤例如海富華庭銷，其售量在6萬平方米左右,這對于裕隆花園項目開發(fā)的階段性劃分具有重要啟示。通過專業(yè)訪談和初步分析，我們設(shè)計了住宅調(diào)查問卷，通過對問卷的詳細分析，我們結(jié)合對裕隆花園的環(huán)境分析，提出了主要賣點，根據(jù)主要賣點以及市場情況，我們的規(guī)劃師根據(jù)策劃思路提出了不同的概念規(guī)劃方案。針對虎門樓盤的三個明顯缺陷：1.物業(yè)管理總體水平低。2.營銷普遍沒有系統(tǒng)引入企業(yè)形象識別系統(tǒng)，對體驗營銷不夠重視。3.會所設(shè)計較粗缺乏精品特色。我們結(jié)合裕隆花園面臨的競爭態(tài)勢，按照體驗營銷的總體大思路，以人為本，站在使用者便利、舒適實用的

5、立場上，采取精品設(shè)計的原則；并且提出了特色健康運動泛會所（減少人工服務項目，增加親近自然的活動，會所外設(shè)置籃球場地、羽毛球場地）；知識型社區(qū)服務與高品味物業(yè)管理服務；并且在虎門樓盤銷售全面導入體驗營銷，系統(tǒng)設(shè)計項目形象識別系統(tǒng)CIS等主要策劃思路。力求創(chuàng)造一種和諧的鄰里關(guān)系，以溫馨的居住文化作為經(jīng)營理念，采取各種有效的措施加強業(yè)主之間的溝通、交流，不僅打造精品樓盤，而且樹立發(fā)展商品牌形象。我們建議創(chuàng)裕公司倡導和實踐“攜手共建理想家園”的住宅開發(fā)營銷模式。待概念設(shè)計完成后，讓潛在購房者參與和體驗住宅的戶型設(shè)計、社區(qū)規(guī)劃、環(huán)境格局、建材選質(zhì)、質(zhì)量監(jiān)理等全過程。

6、讓購房者根據(jù)自己不同的個性需要，進行產(chǎn)品再設(shè)計和建造。這與過去傳統(tǒng)被動的購房方式相比，這種方式具有一定的創(chuàng)新特色，特別在如何進行優(yōu)化配置建筑資源、追求居住空間利益最大化、創(chuàng)造適宜的人居結(jié)構(gòu)功能、營造人與自然和諧共生的社區(qū)人文環(huán)境方面，努力開辟一條開發(fā)商與居住者攜手合作，保證消費者個性發(fā)揮和宣揚的一條特色體驗營銷之路。營銷賣點權(quán)重表主要賣點名稱權(quán)重附注山景與園林30%荔枝林特色山景特色運動健康泛會所15%根據(jù)虎門實際情況，引入中華國際健康養(yǎng)生園部分成果綠色裝修與健康直飲水10%綠色裝修認證，虎門已經(jīng)有健康直飲水系統(tǒng)物業(yè)管理15%小區(qū)智能化系統(tǒng)，通過物業(yè)管理I

7、SO9000認證預計環(huán)境質(zhì)量管理體系認證發(fā)展商品牌10%含營銷CIS系統(tǒng)導入建筑特色20%包括戶型實用率、外立面、綠色裝修、車位建議戶型比例名稱建筑面積平方米比例備注兩房一廳一(二)衛(wèi)90-10010%小三房一廳兩衛(wèi)二陽臺115-12015%大三房兩廳兩衛(wèi)二陽臺125-14115%四房兩廳三衛(wèi)二陽臺134-13730%1485%18610%五房二廳三衛(wèi)二陽臺15315%（包括復式）177200合計100%在大戶型市場日趨飽和、發(fā)展商紛紛注重大戶豪宅的背景下，東莞大戶型市場開始遭遇寒冰，虎門的大戶型市場也供應非常充足。錯開目前市場普遍大戶型，朝精品小戶型發(fā)展

8、，適當開發(fā)有特色大戶型，減輕置業(yè)者的置業(yè)壓力。根據(jù)對已經(jīng)推出的各個