重慶魯能逸城全程策劃案.doc

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1、重慶魯能逸城全程策劃案第一篇項目介紹本案位于重慶市渝北區(qū)北部城區(qū)東翼，總開發(fā)面積225萬㎡，地塊北側為重慶市規(guī)劃最大的交通樞紐—重慶市新客站，南側為重慶市未來的市級機關所在地———匯北城，西部為重慶未來的國際金融貿易區(qū)和中央商務區(qū)，東部為環(huán)境優(yōu)美的溉瀾溪沿江居住區(qū)。從項目用地南北向貫穿而過的五童路通過黃花園大橋與渝中區(qū)連接，距離渝中區(qū)約4km，距離南岸區(qū)約7km，向北直達江北國際機場，距離江北國際機場約17km。五童路與東西向穿過園區(qū)的新溉路將本案劃分為三個部分，一期用地位于園區(qū)最重要的西區(qū)地塊的東北角，五童路與新溉路交口處的

2、西南側，以住宅為主，一期總用地面積約11.19萬㎡，擬建5～30層的住宅和會所、商業(yè)街、幼兒園等少量配套分建?？偨ㄖ娣e約24.03萬㎡。一期用地原始地貌為一個較完整的圓形山丘，最高點為267米，最低點216米。山坡為東、南、西向，無北向山坡，景觀、朝向良好，山腳下為小區(qū)內最大的天然水面—新堰水庫。第二篇客戶定位25我們的客戶將來自于以下幾個方面：●（A類）主要購買:兩房小三房客戶年齡:25-35歲,向上青年。從事職業(yè):國企或私企小白領或小主管,父母安插進入的好單位,自己成立的小公司或自營獨具一格的商店(精品咖啡餐飲等)。購買

3、背景:大學畢業(yè)的小兩口,白領上班族,出社會工作僅僅幾年。選擇留在家鄉(xiāng)說明他們是依賴心較重的一群(與離家拼博的同齡青年相比)具有自己的審美觀和價值觀,也有新人類的精明和迷惘,希望父母資助結婚安家費用;有時候老氣橫秋,有時候又有著出生之犢不畏虎的傲氣。有時候心態(tài)上又覺得自己還是個愛撒嬌的大孩子;既想買房又想有輛車,應付重慶的炎熱和高低起伏的地形。物質欲望很大,無奈錢包卻很小,喜歡新奇創(chuàng)意的新鮮玩藝兒,卻發(fā)現很快的自己就必須哺育下一代,尤其是30歲以下的新婚戀愛一族,成人的軀體之下,裹著一雙嬰兒般好奇的眼光,對他們而言,浪漫和高品質

4、以及新潮時尚的事物,是他們永遠的最愛?！瘢˙類）主要購買:正三房四房客戶年齡:35-50歲,沉穩(wěn)中年。從事職業(yè):企業(yè)中層主管或稍高一層小領導﹑私營中小企業(yè)主。購屋背景:目前已經有自己的居所,換屋的表面原因是“改善居住環(huán)境”,但換屋的心態(tài)卻是“想要換一種悠哉養(yǎng)生的生活方式”。男主人出道幾十年,對人生已經有了自己的主見和閱歷。隨著身分地位和財富的穩(wěn)定﹑家庭關系的平淡安定﹑孩子也漸漸大了(至少已經念到小學五六年級),常常思考:“接下來的日子,應該走入怎樣的人生境界?”25------屬于中年人的一種思考生活描述:工作上屬于平穩(wěn)期而非

5、上沖期,體能雖下衰而智慧與人脈卻正屬最佳狀態(tài)﹔開始注重養(yǎng)生,開始閱讀歷史,開始為了延年益壽而運動,開始為了健康而飲食。女主人有自己的交友小圈子,孩子和老公的成就,就是她們最大的驕傲,只要購物逛街和生活配套都方便,房型不錯(尤其是),鄰居素質也高,產品力沒有明顯的缺陷,價格合理,小區(qū)物管優(yōu)秀,安全無虞,且本案廣告投放量大----知名度高,讓她們能在親友前炫耀新居,就行了!第三篇項目S.W.O.T分析●S:優(yōu)勢和市場機會、（1）重慶市的規(guī)劃發(fā)展決定本區(qū)域發(fā)展前景看好，主要體現在未來的交通資源建設、人文資源的豐富、政府政策的扶持。（

6、2）25目前重慶市大力改造城市結構，導致大量居民搬遷，從長遠角度本案具備的條件來看，無疑是消費者選擇之一。（1）本項目開發(fā)規(guī)模大，滾動開發(fā)的模式適合整個五童路區(qū)域的建設周期。產品多元化的綜合居住區(qū)相對市場長線利益看好。（2）城建方對五童路沿線的排水、排污、供水、供電、供氣、電信以及綠化、路燈、交通設施、環(huán)衛(wèi)設施等的建設已近完全實施階段，現已建成的道路下部管線已經鋪設完畢。預計該區(qū)域主干道可于下半年尾期實現部分貫通。（3）地塊條件較好，自然資源豐富，地形舒緩，又毗鄰兩大公園，生態(tài)優(yōu)勢明顯。（4）魯能集團是一家國有特大型集團化企業(yè)

7、，經營領域涉及能源、金融、高科技、房地產開發(fā)、體育等八大產業(yè)。不僅資金實力雄厚，更具有極高的品牌知名度。（7）2002年上半年重慶各項經濟指標均以10%的速度增長，顯示經濟發(fā)展十分穩(wěn)健。據了解，2002年下半年落實的重慶重點項目88項，年內開工21項，年度資金計劃280億元。尤其西部大開發(fā)將直接帶來經濟上的實惠，而經濟的發(fā)展將直接帶動消費能力的提升。（8）2002年，政府加大了讓利尺度，一季度重慶市住房交易手續(xù)費用下調，租賃手續(xù)費下調幅度大于國家計委和建設部的規(guī)定，大力啟動較為沉寂的租賃市場，充分顯示了管理部門全面拉動住房消費

8、的方向和決心（9）2002年2月21日開始降低個人住房公積金貸款利率，購房者的權益保障系數相應提高，住房貨幣分配化有效刺激了市場需求，公積金貸款比例由6%提升到7%；“七橋一隧”改為統(tǒng)一收費，打破了重慶原有的組團布局，有利于城市的拓展與消費的流動，特別是江北與渝北區(qū)的房地產市