金世界前期發(fā)展策劃報告.doc

《金世界前期發(fā)展策劃報告.doc》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。

1、金世界前期發(fā)展策劃報告——上篇項目整體發(fā)展策劃建議——第一部分初步的市場定位一、項目整體市場定位城市中央客廳商業(yè)、商務(wù)、公寓、住宅·一體化多元復(fù)合建筑群從城市的高度出發(fā)，將本項目作為“中央城市客廳”的意象表達(dá)出來，構(gòu)建集居住、辦公、休閑、購物、文化、娛樂、觀光為一體的國際化、集成化新城，以體驗式休閑商業(yè)為主導(dǎo)，將文化、居住、商務(wù)、商業(yè)經(jīng)營等現(xiàn)代都市所具有的多種功能一一兼具。二、項目內(nèi)部各物業(yè)相互之間的關(guān)系分析商業(yè)街、大型商業(yè)賣場是本案最主要的物業(yè)類型，也是項目打造繁華新新城市的重要方面；商務(wù)物業(yè)是本案另一個重要的物業(yè)類型，承載著締造真正城市中心商務(wù)區(qū)的重要使命，同樣是

2、體現(xiàn)項目品質(zhì)的重頭戲。項目內(nèi)的公寓（住宅）部分，既包括部分回遷樓，也包括個性化公寓產(chǎn)品，是成功啟動本項目的關(guān)鍵點。商業(yè)、商務(wù)兩大類型物業(yè)的良好運作將是本案成功的關(guān)鍵。83項目一期的各個產(chǎn)品中，既包括SOLO公寓與酒店式公寓，又包括小戶型寫字樓與高級（商務(wù)）公寓。SOLO公寓是超小戶型的公寓產(chǎn)品，為城市單身一族提供了個人居所，而酒店式公寓則是將裝修標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)服務(wù)上升到更高級別的公寓產(chǎn)品，除了滿足最基本的居所要求，更成為房地產(chǎn)市場中的投資型產(chǎn)品；小戶型寫字樓是中小型公司的首選，高級（商務(wù)）公寓同樣可以作為中小型公司辦公的場所，只是后者將居住其中變成了可能——細(xì)分的產(chǎn)品定位

3、能夠?qū)崿F(xiàn)項目整體的差異化定位：既保證了一定的差異性，使項目本身不會形成自我競爭；同時又有相互的關(guān)聯(lián)，即產(chǎn)品間的互補性。不僅如此，一期的三個分區(qū)同樣存在一定的關(guān)聯(lián)：裙樓底商為公寓提供服務(wù)功能；同時公寓又可為底商業(yè)主提供服務(wù)功能。另外，B區(qū)與C區(qū)在位置上即存在一定對稱，于是區(qū)域中對應(yīng)產(chǎn)品的定位便出現(xiàn)了諸如“SOLO雙子星”的對稱定位等等。三、本項目在石家莊未來城市結(jié)構(gòu)中的地位本案位于石家莊城市中心區(qū)的核心位置，堪稱石家莊最大的舊城改造項目。項目的成功運作，將改變本區(qū)域的“臟”、“亂”、“差”形象，提升城市檔次，并且會帶來“加速招商引資，帶動第三產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會，增加政府

4、稅收”等多項綜合性效益，為城市和社會創(chuàng)造附加價值。因此，本案應(yīng)以一種綜合開發(fā)的態(tài)度，在人文居住、商務(wù)生活、商業(yè)運營等多方面吸收國際化開發(fā)經(jīng)驗與產(chǎn)品理念、品牌意識、服務(wù)理念、文化理念，打造石家莊最具人文特色的都市中心標(biāo)志性榜樣新城——中央新城。石家莊目前并不存在真正意義上的CBD區(qū)域，而本項目的出現(xiàn)將有可能成為未來城市CBD的榜樣與驕傲。83第二部分項目整體定位與發(fā)展策略一、整體發(fā)展理念“金世界”項目地處石家莊城市中央?yún)^(qū)域，緊鄰“金融街”（自強(qiáng)路）、東方城市購物廣場、省藝術(shù)中心等城市中心設(shè)施，商業(yè)、商務(wù)氛圍濃厚，休閑、娛樂等配套設(shè)施完善。項目已經(jīng)具有可與周邊各種業(yè)態(tài)相輔

5、相成、共創(chuàng)繁榮的“新城市中央?yún)^(qū)”的潛質(zhì)，在此，項目整體發(fā)展策略原則——以前瞻的意識、超前的視野構(gòu)筑多元復(fù)合地產(chǎn)，締造活力城市中心倡導(dǎo)國際先進(jìn)開發(fā)理念，引領(lǐng)城市未來，將城市發(fā)展趨勢中傳統(tǒng)商務(wù)辦公區(qū)或商業(yè)區(qū)，向“商務(wù)－商業(yè)－酒店－公寓－娛樂－餐飲—購物—觀光”的綜合區(qū)模式演變，以“中央新城·新新城市體驗之都”的理念為指導(dǎo)，締造城市中心的領(lǐng)軍大盤。二、發(fā)展主題及形象定位作為城市中未來的大型中央特區(qū)，項目的建設(shè)、發(fā)展直到成為真正意義上的城市中心，必將經(jīng)歷一個相對漫長的過程。不同的發(fā)展階段，結(jié)合項目推廣目標(biāo)，應(yīng)有不同的發(fā)展主題作為其核心主題。在運作先期，建議本案的發(fā)展主題為：城

6、市復(fù)興——締造全新人文之城TheCenterofCity，Absolutely83項目形象定位：新新城市，體驗之都——→位于城市中心區(qū)域的百萬平米恢宏建筑群，可以稱得上是城中之城，金世界是城市建筑的新成員，充滿動感的活力與體驗的快感，她承載著城市復(fù)興的使命，她的成長將為城市的形象及發(fā)展提供不可估量的貢獻(xiàn)力。第三部分分物業(yè)市場定位一、目標(biāo)客戶群初步定位1、商業(yè)物業(yè)①普通投資者②專業(yè)投資者③有意在此區(qū)域發(fā)展的經(jīng)營者商業(yè)項目在銷售中越來越明顯的一個特點為：由于投資房產(chǎn)的高回報率，投資者比經(jīng)營者似乎更熱衷于項目的入市與發(fā)展，鎖定投資者作為主客群，即是鎖定了大多數(shù)的潛在客戶。8

7、32、公寓物業(yè)①單身人群/丁克一族本項目的個性公寓能夠為城市中越來越多的單身人群及丁克家庭提供居所空間。②中小型公司③房地產(chǎn)投資者、投資公司等投資型客戶④外地公司駐石辦事處等高級商務(wù)公寓作為商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品，其客戶群將以投資者為主，而非自用；中小型公司由于經(jīng)濟(jì)能力的限制，可以選擇高檔公寓或SOHO、SOLO公寓作為辦公空間。3、寫字樓物業(yè)①中小型公司②大中型公司本案商務(wù)部分的寫字樓包括小戶型寫字樓以及中高檔辦公空間，因此商務(wù)部分的客戶群體將包括多方面群體?！蛻羧禾卣鞣治鲆姟俄椖繝I銷策劃報告》。83二、物業(yè)檔次及價格定位1、商業(yè)物業(yè)物業(yè)類型包括：購物