深圳住宅市場年報(1)

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1、深圳住宅市場年報111住宅市場年報2007年【城市住宅】深圳CONTENTSP2、宏觀經(jīng)濟分析P3、住宅市場總結(jié)P10、新盤項目監(jiān)控分析P15、房地產(chǎn)發(fā)展格局展望P22、全國、深圳房地產(chǎn)行業(yè)政策動向目標市場：深圳房地產(chǎn)新增供應住宅市場資料來源：實地調(diào)查結(jié)合文案查詢數(shù)據(jù)來源：星彥市場監(jiān)測平臺、深圳房產(chǎn)管理局網(wǎng)一、宏觀經(jīng)濟分析——工業(yè)生產(chǎn)同比增長迅速2007年1－11月份，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)增加值2761.37億元，比上年同期增長15.1%?！潭ㄙY產(chǎn)投資穩(wěn)步增長2007年1－11月份，全市全社會固定資產(chǎn)投資1179.33億元，增長3.5%，其中，基本建設投資652.24億元，

2、增長10.2%；房地產(chǎn)開發(fā)投資383.25億元，下降4.4%；更新改造投資122.54億元，增長4.7%；其他投資21.30億元，下降28.3%。——市場銷售趨旺2007年1－11月份，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額1742.44億元，增長14.4%。其中，批發(fā)與零售業(yè)零售額1536.45億元，增長15.4%；住宿餐飲業(yè)零售額205.99億元，增長8.0%。在商品銷售總額中，十大類商品除金銀珠寶類略降外，其余均實現(xiàn)兩位數(shù)增長?！M出口保持較快增長2007年1－11月份，全市外貿(mào)進出口總額2581.54億美元，增長21.4%。其中出口總額1518.40億美元，增長24.9%；進口總額1

3、063.15億美元，增長16.7%?！斦蝿萘己?007年1－11月份，全市地方財政一般預算收入614.91億元，增長31.9%，其中各項稅收收入583.18億元，增長37.5%?！M物價呈上升趨勢2007年1－11月份，全市居民消費價格總水平比上年同期上漲3.9%。11月份受部分食品、成品油和燃氣等價格上漲影響，11月份居民消費價格比上月升0.3%，比上年11月升6.1%，使2007年1-11月居民消費價格進一步上升。2二、住宅房地產(chǎn)市場總結(jié)——高潮中出現(xiàn)拐點，住宅市場悲喜交加2007年深圳住宅市場創(chuàng)出了歷史新高，但是在政策的打壓下后半年明顯出現(xiàn)拐點，令人悲喜交加。200

4、7年春節(jié)后，深圳住宅市場進入加速上揚階段，在4、5月盡管很多樓盤價格陡增，但是往往能夠當天搶購一空。從6月開始，市場就傳言將要出臺新版二手房交易合同來打擊炒房，關(guān)外一些樓盤銷售已經(jīng)開始遇冷。到9月下旬，深圳住宅市場開始出現(xiàn)不支，特別是央行出臺第二套房貸政策后，市場明顯急轉(zhuǎn)而下，甚至在金九銀十的國慶期間也未出現(xiàn)轉(zhuǎn)機。市場仿佛一下子進入冰點，交易量不斷下降，不少捂盤惜售的開發(fā)商后悔莫及。——價格陡增后有所回落，銷售冰火兩重天由于4、5月市場的火暴，樓盤開盤定價往往高于市場預期，一些關(guān)外盤普遍突破萬元整數(shù)大關(guān)。盡管進入下半年，市場銷售越來越困難，但是很多樓盤價格卻在高位堅挺，回落幅度十分

5、有限，并為出現(xiàn)所謂的普遍暴跌。盡管價格在國慶后回落不大，但是市場銷售卻異常艱難，很多新盤開盤銷售率不足兩成，一些存量盤月銷售套數(shù)只有幾套，這與上半年4、5月間新盤一經(jīng)推出往往當日告罄的火暴場面來比，真可謂是冰火兩重天?！薪槭⒓岸?，投資客大規(guī)模離場近幾年來深圳住宅三級市場逐漸強大，到2007年上半年各大中介更是加速開張，到2007年年中幾乎出現(xiàn)了中介地鋪多于米鋪的局面。在出臺新版二手房交易合同后，以往的陰陽合同的得到有效遏止，但同時也打擊了投資客。眾所周至，深圳近年來的樓市飛漲與中介、投資客密不可分。但是，隨著下半年三級市場交易量的同步萎縮，一些瘋狂擴張甚至挪用客戶資金炒房的中

6、介資金鏈開始斷裂，中天置業(yè)轟然倒下，隨后長河、金地置業(yè)也出現(xiàn)資金緊張問題。特別是中天置業(yè)老板攜款蒸發(fā)，使民眾對中介的信任產(chǎn)生危機。三級市場禍起蕭墻，住宅二級市場也唇亡齒寒，一些先知先覺的投資客紛紛套現(xiàn)，加重了市場的拋壓。從10月后新盤成交客戶分析來看，以往能占到總成交一半以上的投資客幾乎都已遁形。3——雙拼戶型始現(xiàn)，別墅豪宅熱銷由于“90-70”政策的影響，2007年新盤供應中已經(jīng)開始出現(xiàn)了雙拼戶型，這種雙拼戶型在2007年下半年更是大批涌現(xiàn)，甚至在龍崗還出現(xiàn)三拼戶型，如龍城國際二期。這種戶型的創(chuàng)新，是開發(fā)商應對“90-70”政策的體現(xiàn)，但對于消費者，在按揭貸款上有所不便。隨著別墅

7、用地的禁止審批，深圳別墅項目日益稀缺，而深圳的千萬級以上的富人群體對豪宅的需求越與日俱增，所以使2007年深圳別墅市場出現(xiàn)熱銷局面，特別是品牌開發(fā)商操刀樓盤更是受到追捧，萬科城東區(qū)御水灣別墅、萬科東海岸四期豪宅，均價達到了4萬元/平方米。（一）、總體供需總量分析圖12001-2007（1-10月）年深圳市住宅各類面積變化圖（單位：萬平方米）注：1998-2006年數(shù)據(jù)來源統(tǒng)計年鑒，2007年為1-10月數(shù)據(jù)由國土局提供由于深圳土地供應特別是白領(lǐng)購買意向強烈的關(guān)內(nèi)以及泛