2016年深圳住宅市場(chǎng)年報(bào)(星彥地產(chǎn))

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1、2007年深圳住宅市場(chǎng)年報(bào)(星彥地產(chǎn))【城市住宅】深圳住宅市場(chǎng)年報(bào)200<7年1CONTENTS目標(biāo)市場(chǎng)：深圳房地產(chǎn)新增供應(yīng)住宅市場(chǎng)P2、宏觀經(jīng)濟(jì)分析資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)查結(jié)合文案查詢數(shù)據(jù)來(lái)源：星彥市場(chǎng)監(jiān)測(cè)平臺(tái)、深圳房產(chǎn)管理局網(wǎng)P3、住宅市場(chǎng)總結(jié)P10、新盤項(xiàng)目監(jiān)控分析一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析P15、房地產(chǎn)發(fā)展格——工業(yè)生產(chǎn)同比增長(zhǎng)迅速局展望P22、全國(guó)、深圳房200<7年1－11月份，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2<7614>>.3<7億元，比上年地產(chǎn)行業(yè)政策動(dòng)向同期增長(zhǎng)15>.1%?！潭ㄙY產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)200<7年1－11月份，全市全社會(huì)固定資產(chǎn)

2、投資11<79>.33億元，增長(zhǎng)3>.5%，其中，基本建設(shè)投資652>.24億元，增長(zhǎng)10>.2%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資383>.25億元，下降4>.4%；更新改造投資122>.54億元，增長(zhǎng)4>.<7%；其他投資21>.30億元，下降28>.3%?！袌?chǎng)銷售趨旺200<7年1－11月份，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1<742>.44億元，增長(zhǎng)14>.4%。其中，批發(fā)與零售業(yè)零售額1536>.45億元，增長(zhǎng)15>.4%；住宿餐飲業(yè)零售額205>.99億元，增長(zhǎng)8>.0%。在商品銷售總額中，十大類商品除金銀珠寶類略降外，其余均實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)?！M(jìn)出口

3、保持較快增長(zhǎng)200<7年1－11月份，全市外貿(mào)進(jìn)出口總額2581>.54億美元，增長(zhǎng)21>.4%。其中出口總額1518>.40億美元，增長(zhǎng)24>.9%；進(jìn)口總額1063>.15億美元，增長(zhǎng)16>.<7%?！?cái)政形勢(shì)良好200<7年1－11月份，全市地方財(cái)政一般預(yù)算收入614>.91億元，增長(zhǎng)31>.9%，其中各項(xiàng)稅收收入583>.18億元，增長(zhǎng)3<7>.5%?！M(fèi)物價(jià)呈上升趨勢(shì)200<7年1－11月份，全市居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年同期上漲3>.9%。11月份受部分食品、成品油和燃?xì)獾葍r(jià)格上漲影響，11月份居民消費(fèi)價(jià)格比上月升0>.3%，比

4、上年11月升6>.1%，使200<7年1-11月居民消費(fèi)價(jià)格進(jìn)一步上升。2二、住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)——高潮中出現(xiàn)拐點(diǎn)，住宅市場(chǎng)悲喜交加200<7年深圳住宅市場(chǎng)創(chuàng)出了歷史新高，但是在政策的打壓下后半年明顯出現(xiàn)拐點(diǎn)，令人悲喜交加。200<7年春節(jié)后，深圳住宅市場(chǎng)進(jìn)入加速上揚(yáng)階段，在4、5月盡管很多樓盤價(jià)格陡增，但是往往能夠當(dāng)天搶購(gòu)一空。從6月開(kāi)始，市場(chǎng)就傳言將要出臺(tái)新版二手房交易合同來(lái)打擊炒房，關(guān)外一些樓盤銷售已經(jīng)開(kāi)始遇冷。到9月下旬，深圳住宅市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)不支，特別是央行出臺(tái)第二套房貸政策后，市場(chǎng)明顯急轉(zhuǎn)而下，甚至在金九銀十的國(guó)慶期間也未出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。市

5、場(chǎng)仿佛一下子進(jìn)入冰點(diǎn)，交易量不斷下降，不少捂盤惜售的開(kāi)發(fā)商后悔莫及。——價(jià)格陡增后有所回落，銷售冰火兩重天由于4、5月市場(chǎng)的火暴，樓盤開(kāi)盤定價(jià)往往高于市場(chǎng)預(yù)期，一些關(guān)外盤普遍突破萬(wàn)元整數(shù)大關(guān)。盡管進(jìn)入下半年，市場(chǎng)銷售越來(lái)越困難，但是很多樓盤價(jià)格卻在高位堅(jiān)挺，回落幅度十分有限，并為出現(xiàn)所謂的普遍暴跌。盡管價(jià)格在國(guó)慶后回落不大，但是市場(chǎng)銷售卻異常艱難，很多新盤開(kāi)盤銷售率不足兩成，一些存量盤月銷售套數(shù)只有幾套，這與上半年4、5月間新盤一經(jīng)推出往往當(dāng)日告罄的火暴場(chǎng)面來(lái)比，真可謂是冰火兩重天。——中介盛及而衰，投資客大規(guī)模離場(chǎng)近幾年來(lái)深圳住宅三級(jí)市場(chǎng)逐漸

6、強(qiáng)大，到200<7年上半年各大中介更是加速開(kāi)張，到200<7年年中幾乎出現(xiàn)了中介地鋪多于米鋪的局面。在出臺(tái)新版二手房交易合同后，以往的陰陽(yáng)合同的得到有效遏止，但同時(shí)也打擊了投資客。眾所周至，深圳近年來(lái)的樓市飛漲與中介、投資客密不可分。但是，隨著下半年三級(jí)市場(chǎng)交易量的同步萎縮，一些瘋狂擴(kuò)張甚至挪用客戶資金炒房的中介資金鏈開(kāi)始斷裂，中天置業(yè)轟然倒下，隨后長(zhǎng)河、金地置業(yè)也出現(xiàn)資金緊張問(wèn)題。特別是中天置業(yè)老板攜款蒸發(fā)，使民眾對(duì)中介的信任產(chǎn)生危機(jī)。三級(jí)市場(chǎng)禍起蕭墻，住宅二級(jí)市場(chǎng)也唇亡齒寒，一些先知先覺(jué)的投資客紛紛套現(xiàn)，加重了市場(chǎng)的拋壓。從10月后新盤成交

7、客戶分析來(lái)看，以往能占到總成交一半以上的投資客幾乎都已遁形。3——雙拼戶型始現(xiàn)，別墅豪宅熱銷由于“90-<70”政策的影響，200<7年新盤供應(yīng)中已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)了雙拼戶型，這種雙拼戶型在200<7年下半年更是大批涌現(xiàn)，甚至在龍崗還出現(xiàn)三拼戶型，如龍城國(guó)際二期。這種戶型的創(chuàng)新，是開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)“90-<70”政策的體現(xiàn)，但對(duì)于消費(fèi)者，在按揭貸款上有所不便。隨著別墅用地的禁止審批，深圳別墅項(xiàng)目日益稀缺，而深圳的千萬(wàn)級(jí)以上的富人群體對(duì)豪宅的需求越與日俱增，所以使200<7年深圳別墅市場(chǎng)出現(xiàn)熱銷局面，特別是品牌開(kāi)發(fā)商操刀樓盤更是受到追捧，萬(wàn)科城東區(qū)御水灣別墅

8、、萬(wàn)科東海岸四期豪宅，均價(jià)達(dá)到了4萬(wàn)元/平方米。（一）、總體供需總量分析圖12001-200<7（1-10月）年深圳市住宅各類面積變化圖（單位：萬(wàn)平方