星彥地產(chǎn)深圳市星海名城三期營銷推廣報告

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1、呈：深圳市振業(yè)集團(tuán)股份有限公司星海名城三期營銷推廣報告深圳市星彥地產(chǎn)顧問有限公司二00三年十一月深圳市振業(yè)集團(tuán)股份有限公司暨李總臺鑒：承蒙信任，我們非常榮幸地提交星海名城三期項目的營銷推廣報告，供貴司決策時參考。本冊營銷推廣報告是根據(jù)前期市場調(diào)研，結(jié)合本司多部門專業(yè)人員的策劃代理經(jīng)驗而完成的。由于時間和資料的限制，未必能將星海名城三期的實(shí)際情況全面考慮在內(nèi)，本司希望通過雙方的共同努力使之更加完善，以達(dá)致成功銷售之目的。專此送達(dá)，敬祝商祺！深圳市星彥地產(chǎn)顧問有限公司星海名城三期項目組2003年11月2日目錄第一部分市場分

2、析一、總體市場背景二、南山區(qū)市場分析三、區(qū)域市場簡析四、市場分析綜述第二部分項目分析一、星海名城項目總體分析二、星海名城三期SWOT分析三、綜合評價及發(fā)展總戰(zhàn)略第三部分項目定位一、定位依據(jù)二、市場定位三、物業(yè)命名四、客戶定位五、價格定位第四部分營銷策略一、營銷戰(zhàn)略構(gòu)想二、銷售策略三、包裝策略四、媒體策略五、活動策略六、客戶策略第五部分包裝實(shí)施一、包裝總綱二、地盤包裝三、各階段工作實(shí)施四、廣告公司推薦第一部分市場分析一、總體市場背景1、宏觀市場分析1）圖1-1：國際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP數(shù)值的關(guān)系圖圖1-1房地

3、產(chǎn)發(fā)展階段對應(yīng)人均GDP關(guān)系圖啟動期緩慢發(fā)展期快速增長期發(fā)展速度放緩直至停滯不前1000300040008000人均GDP（美元）2002年深圳人均GDP已達(dá)5558美元，依上圖所示，深圳的房地產(chǎn)市場現(xiàn)已處于快速增長期。2）國際公認(rèn)房價收入比在4-6之間視為正常狀況。而從市規(guī)劃與國土資源局提供的2002-2003年度的《深圳房地產(chǎn)發(fā)展報告》中顯示，2002-2003年深圳房價收入比為5.74，由此可見，目前深圳房價相對于市民收入仍處于合理水平。2、總體供求狀況總體情況：2003年上半年深圳市房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持健康發(fā)展的

4、態(tài)勢。市場需求全面增長，高檔住宅、辦公樓、商鋪需求增勢強(qiáng)勁；市場供給增勢放慢，供求關(guān)系趨于平衡；商品住宅預(yù)售價格穩(wěn)中略升，市場發(fā)展理性；由此判斷，當(dāng)前深圳市房地產(chǎn)市場供給與需求基本均衡，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展繼續(xù)保持協(xié)調(diào)且市場景氣程度較高，房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。預(yù)售面積：深圳市上半年商品房預(yù)售面積為381.8萬平方米，同比增長66.4％。六月份商品房預(yù)售面積達(dá)89.03萬平方米，明顯高于上半年的其它月份，接近上半年總預(yù)售面積的1/4。批準(zhǔn)預(yù)售面積：2003年上半年深圳市共批準(zhǔn)預(yù)售商品房397萬平方米

5、，同比增長5.2％，與去年上半年批準(zhǔn)預(yù)售面積相比，同比增長了13.27％，增速明顯下降。預(yù)售價格：深圳市上半年住宅均價為每平方米5558元，與去年底相比微升了0.2％，住宅價格基本沒有變化。價格結(jié)構(gòu)：均價在每平方米6000元以下的住宅預(yù)售面積占總預(yù)售面積的59.8％，與去年底相比降低2.2%；6000－8000元住宅預(yù)售面積占總預(yù)售面積的22.6％，與去年底相比降低1.4%；8000元以上的高檔住宅預(yù)售面積占總預(yù)售面積的17.6％，與去年底相比增長3.6％。3、市場熱點(diǎn)和發(fā)展趨勢1）近期市場熱點(diǎn)由于今年上半年受SARS

6、影響，市場并無明顯新熱點(diǎn)出現(xiàn)，但隨著疫情的緩解，今年夏交會房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了熱銷局面，客戶明顯更為關(guān)注住宅的舒適度與健康指數(shù)。2）市場發(fā)展趨勢1.南山、寶安及龍崗等區(qū)域在今后將成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的熱點(diǎn)，存量市場與增量市場在同步發(fā)育，是未來深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要特征；2.外來人口住房需求不斷增加，二次及二次以上置業(yè)逐漸上升，住宅市場需求繼續(xù)保持較高增長；3.外銷市場繼續(xù)活躍，港人內(nèi)地置業(yè)不斷增加，且呈現(xiàn)需求多元化趨勢；4.隨著國家和深圳系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)市場供給過快的現(xiàn)象將得到有效控制，房地產(chǎn)市場供給進(jìn)一步

7、趨于理性；5.房地產(chǎn)價格將繼續(xù)保持平穩(wěn)，房地產(chǎn)價格波動幅度在合理區(qū)間內(nèi)，區(qū)域房地產(chǎn)市場價格差異將逐漸縮小，房地產(chǎn)價格梯度進(jìn)一步趨于合理；二、南山區(qū)市場分析1、市場供應(yīng)量圖1-2歷年施工面積情況圖1-3歷年新開工面積情況圖1-4歷年竣工面積情況圖1-5歷年批準(zhǔn)預(yù)售面積情況由上可見，2002年南山區(qū)僅新開工面積比上年略有下降；而施工面積、竣工面積及批準(zhǔn)預(yù)售面積都創(chuàng)歷史新高，特別是批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)242.95萬m2；南山區(qū)市場供應(yīng)基本呈上升趨勢，存量消化呈良性發(fā)展趨勢。2、市場需求量圖1-6歷年銷售面積情況圖1-7歷年外銷面積

8、情況圖1-8歷年空置面積情況南山區(qū)商品住宅的銷售面積從1996年開始就呈上升趨勢，說明市場需求旺盛，但2002年商品住宅的批準(zhǔn)預(yù)售面積的增長幅度大于銷售面積的增長幅度，造成2002年商品房空置面積較2001年增長了10萬m2。由此可見，南山區(qū)商品住宅市場需求旺盛，南山區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)熱度逐年增加。3、2003年上半年南山區(qū)房地產(chǎn)市場位