海語星苑營銷報(bào)告

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1、海語星苑營銷報(bào)告一、價(jià)格策略定價(jià)依據(jù)：為保證項(xiàng)目定價(jià)的科學(xué)性與合理性，海語星苑項(xiàng)目定價(jià)指標(biāo)以市場定價(jià)與成本定價(jià)相結(jié)合。(一）市場定價(jià)在價(jià)格定位上，結(jié)合市場和銷售情況，擬定相應(yīng)的價(jià)格策略。本項(xiàng)目采用市場比較法定價(jià)，選取相類似項(xiàng)目作為參照，比較本項(xiàng)目和參照項(xiàng)目的優(yōu)劣，進(jìn)行價(jià)格修正，從而得出本項(xiàng)目相對于市場在售項(xiàng)目的參考價(jià)格。根據(jù)相似原則和可比原則，選義方家園作為本項(xiàng)目的參照項(xiàng)目。1、類似樓盤概況本項(xiàng)目位于文昌市老城區(qū)，主要競爭項(xiàng)目有義方家園，具體情況見下表1、表2：表1類似項(xiàng)目比較表比較內(nèi)容權(quán)重義方家園擬合程度比較系數(shù)物業(yè)位置15%0.90.135外部環(huán)境25%0.80.275社區(qū)環(huán)境10

2、%0.60.06發(fā)展規(guī)劃20%0.70.14房型設(shè)計(jì)10%0.90.09生活配套15%1.050.1575主題提煉5%1.050.0525合計(jì)100%/0.91表2市場參考價(jià)格表比較項(xiàng)目義方家園比較系數(shù)0.91比較價(jià)格（元）6500市場參考價(jià)格（元）5915通過表一、表二的比較可以得出，本項(xiàng)目的市場參考價(jià)在建筑面積5915元/平方米，鑒于本項(xiàng)目為單體樓，為取得更大的市場優(yōu)勢，建議將本項(xiàng)目均價(jià)定為5780元/平方米。2、主要競爭樓盤概括（1）義方家園項(xiàng)目概括義方家園項(xiàng)目位于中國百年名校文昌中學(xué)初中部側(cè)，該小區(qū)北面為云逸路(原教育南路)，正北是著名的文昌中學(xué)，東北面是正在興建的宋慶齡女子大

3、學(xué)、十八洞的高爾夫球場，東面十公里的地方就是世界矚目的文昌衛(wèi)星發(fā)射中心，西南面則與文昌市唯一的五星級維嘉國際大酒店遙遙相望。義方家園距輕軌文昌站1200米，至?？跈C(jī)場8分鐘，至?？谑袇^(qū)15分鐘。目前銷售均價(jià)為6500元/平方米，層差60元，9折優(yōu)惠，在選定具體房號后，價(jià)格還可向開發(fā)商申請優(yōu)惠。（2）與本項(xiàng)目的競爭關(guān)系義方家園項(xiàng)目占地108畝。共19棟樓，相比于本項(xiàng)目，其體量大、環(huán)境配套設(shè)施更為完善。具體對比分析見表2：表2對比分析表對比因素義方家園本樓盤比較結(jié)果描述區(qū)位因素活力待發(fā)成熟片區(qū)本樓盤較優(yōu)目標(biāo)客戶群主要是文昌當(dāng)?shù)鼐用窈彤惖刂脴I(yè)者主要是重慶中高收入者優(yōu)勢相當(dāng)戶型一室一廳、兩室兩

4、廳為主單間配套為主各有優(yōu)勢規(guī)模效益規(guī)模較大規(guī)模較小本樓盤較劣小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施配套完善單體樓，內(nèi)部配套欠佳本樓盤較劣價(jià)格（均價(jià)）6500元/m25780元/m2各有優(yōu)勢（二）成本定價(jià)項(xiàng)目定價(jià)也將考慮項(xiàng)目成本及銷售收入因素，具體情況見表3。表3項(xiàng)目成本與銷售收入測算表序號項(xiàng)目工程量（㎡）工程單價(jià)（元/㎡）工程總造價(jià)（萬）備注1.1土地費(fèi)用1170.791.2建安費(fèi)用6621.901300860.851.3管理費(fèi)用5%101.58取開發(fā)成本的5%1.4稅費(fèi)9%77.48取建安費(fèi)用的9%1.5不可預(yù)見費(fèi)3%25.83取建安費(fèi)用的3%1.6裝修費(fèi)用6621.90600397.31小計(jì)2633.8

5、41.7銷售費(fèi)用5%182.10取銷售收入的5%1總成本2815.94單方造價(jià)6621.904252.472815.942.1銷售收入6621.9055003642.05裝修房2總收入3642.053利潤826.11利潤率29.34%綜合結(jié)論：通過以上市場和成本定價(jià)分析得出，海語星苑項(xiàng)目實(shí)際銷售價(jià)格定為建筑面積單價(jià)5500元/㎡以上（特價(jià)房除外，以最低折扣計(jì)算，扣除看房機(jī)票、老帶新優(yōu)惠金，開發(fā)公司實(shí)際所得單價(jià)）具有其科學(xué)性與合理性。2012年2月海南省文昌市項(xiàng)目調(diào)查情況一覽：海景情況項(xiàng)目名稱2011年10月房交會(huì)折后均價(jià)現(xiàn)折后均價(jià)現(xiàn)優(yōu)惠方式面積區(qū)間（建面㎡）漲跌幅度一線海景海拓瀾灣12

6、825119609.2折52—101↓6.8%東方高隆灣10400100009.8折60—90↓3.9%逸龍灣12090130009.3折↑15.8%白金海岸12090127409.8折49—236,（200以上為躍層）↑5.4%二線海景壹品國際524067009.3折（返租式酒店式公寓）52—59平層，73—83躍層↑27.9%疊翠苑650055208折39—72↓15.0%美蘭海岸81157300特價(jià)61—72↓10.0%夏灣拿675078859.5折53—92↑16.8%椰海明珠660064409.5折47-82↓2.4%義方家園690065009折29-74↓5.8%海韻陽光城

7、（萬寧項(xiàng)目）730066509.5折38—99↓2.4%注：以上項(xiàng)目為2011年10月參加重慶秋季房交會(huì)的海南項(xiàng)目（義方家園除外）。情況說明：1.價(jià)格上：與2011年10月的秋季房交會(huì)相比，有7項(xiàng)目價(jià)格下調(diào)，下調(diào)價(jià)格在200-800元/平方米，部分項(xiàng)目置業(yè)顧問表示，若有購買意向，在選定房號后還可申請價(jià)格折扣優(yōu)惠。只有二個(gè)海景房項(xiàng)目價(jià)格略有上浮且都是準(zhǔn)現(xiàn)房。2.銷售量上：秋季房交會(huì)了解的可售房源，本次調(diào)查大部分房源仍然可售，且部分好樓層、好朝向依