深圳商品住宅市場年報(bào)

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1、做中國最有價(jià)值的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)2007年深圳商品住宅市場年報(bào)目錄一、2007年商品住宅相關(guān)政策分析31.2007年商品住宅相關(guān)政策簡析32.政策的后市影響5附.2007年商品住宅相關(guān)政策一覽6二、2007年深圳商品住宅市場總體特征151.商品住宅土地市場分析152.2007年深圳商品住宅二級市場分析232.1供求關(guān)系分析232.2價(jià)格分析262.3產(chǎn)品變化簡述272.4客戶變化簡述283.2007年深圳商品住宅三級市場分析283.1二手商品房交易分析283.2二手商品房價(jià)格走勢293.3深圳商品住宅三級市場發(fā)展現(xiàn)狀29三、2007年深圳各區(qū)商品住宅市場分析301.寶安區(qū)商品住宅市場分析3

2、01.1寶安區(qū)商品住宅供求分析301.3寶安區(qū)商品住宅價(jià)格走勢分析411.4寶安區(qū)商品住宅營銷特點(diǎn)分析441.5寶安區(qū)二手商品住宅市場現(xiàn)狀462.龍崗區(qū)商品住宅市場分析492.1龍崗區(qū)商品住宅供求分析492.2龍崗區(qū)商品住宅價(jià)格走勢分析632.3寶安區(qū)商品住宅營銷特點(diǎn)分析671.4龍崗區(qū)二手商品住宅市場現(xiàn)狀723.南山區(qū)商品住宅市場分析753.1南山區(qū)商品住宅供求分析753.2南山區(qū)商品住宅價(jià)格走勢分析813.3南山區(qū)商品住宅營銷特點(diǎn)分析833.4南山區(qū)二手商品住宅市場現(xiàn)狀864.福田區(qū)商品住宅市場分析894.1福田區(qū)商品住宅供求分析894.2福田區(qū)商品住宅價(jià)格走勢分析934.3福田區(qū)商

3、品住宅營銷特點(diǎn)分析934.4福田區(qū)二手商品住宅市場現(xiàn)狀945.羅湖區(qū)商品住宅市場分析965.1羅湖區(qū)商品住宅供求分析965.2羅湖區(qū)商品住宅價(jià)格走勢分析995.3羅湖區(qū)商品住宅營銷特點(diǎn)分析1005.4羅湖區(qū)二手商品住宅市場現(xiàn)狀100第119頁共119頁做中國最有價(jià)值的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)6.鹽田區(qū)商品住宅市場分析1036.1鹽田區(qū)商品住宅供求分析1036.2鹽田區(qū)商品住宅價(jià)格走勢分析1086.3鹽田區(qū)商品住宅營銷特點(diǎn)分析1096.4鹽田區(qū)二手商品住宅市場現(xiàn)狀111四、2008年深圳商品住宅市場展望1151.2008年房地產(chǎn)市場政策環(huán)境預(yù)測1152.商品住宅價(jià)格走勢預(yù)測116第119頁共119頁

4、做中國最有價(jià)值的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)一、2007年商品住宅相關(guān)政策分析1.2007年商品住宅相關(guān)政策簡析上半年主要政策：下半年主要政策：第119頁共119頁做中國最有價(jià)值的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)整體看來，2007年上半年出臺的房地產(chǎn)政策，是2006年國六條政策的細(xì)化和延續(xù)。主要體現(xiàn)在土地清理、交易規(guī)范、物權(quán)保障、限制外資等方面，條款比以往更加具體可執(zhí)行，目的仍舊是增加土地供應(yīng)和調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、在交易環(huán)節(jié)避免人為哄抬商品房價(jià)格。而在2007年下半年，一方面在土地、交易環(huán)節(jié)進(jìn)行了一系列的追加性規(guī)定，如限定單個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期、新房交易禁止“內(nèi)部認(rèn)購”、開盤必須現(xiàn)場公證等;另一方面則出臺了對房地產(chǎn)市場具有強(qiáng)烈作

5、用的“首付提高”、“進(jìn)一步限外”政策。就深圳而言，下半年房地產(chǎn)市場在政策影響下出現(xiàn)了較大的變化：n7月，限制外資炒房——深圳市144平方米以上住宅成交量和價(jià)格均呈現(xiàn)下降趨勢。n8月，限外政策繼續(xù)發(fā)揮作用，豪宅價(jià)格較7月下跌達(dá)10％，創(chuàng)造出深圳房價(jià)持續(xù)暴漲后的最大單月跌幅。n9月，新房成交量回升，均價(jià)結(jié)構(gòu)性拉低，同時(shí)豪宅價(jià)格繼續(xù)下跌。n10月，提高首付——市場觀望以及成交量萎縮。秋交會觀望氣氛濃厚，自住客比重增大，但成交無市。同時(shí)，多個(gè)樓盤展開優(yōu)惠促銷活動，部分樓盤降價(jià)達(dá)千元/平米。n11月，市場觀望氣氛濃厚，新盤價(jià)格回歸理性，而成交量繼續(xù)低迷。n12月，市場供應(yīng)增加，新盤價(jià)格進(jìn)一步理性歸

6、位。第119頁共119頁做中國最有價(jià)值的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)2.政策的后市影響n土地——新的土地政策能有效阻止房地產(chǎn)商囤積土地，一方面強(qiáng)制縮短項(xiàng)目開發(fā)周期，可能在短期內(nèi)增大供應(yīng)量；另一方面也增加了開發(fā)商的資金壓力，導(dǎo)致開發(fā)成本上升。n供應(yīng)結(jié)構(gòu)——中小戶型普通住宅是市場主流。n金融——明年依舊是從緊的政策，促進(jìn)樓市理性健康發(fā)展。對開發(fā)商來說，在政策明朗之前，出于資金壓力的考慮會謹(jǐn)慎拿地。對置業(yè)者來說，銀行一方面通過首付提高、多套限貸的方式抑制投資，一方面鼓勵(lì)首次置業(yè)。n交易環(huán)節(jié)——更加規(guī)范，一系列的組合式政策促使交易環(huán)節(jié)規(guī)范化透明化，人為哄抬價(jià)格的因素大大減少，對價(jià)格理性有較大的幫助。n持有環(huán)節(jié)

7、——關(guān)于高端物業(yè)、跨區(qū)域置業(yè)物業(yè)稅的醞釀開征，已經(jīng)對投資者產(chǎn)生了心理影響，在一定程度上影響了投資熱情。第119頁共119頁做中國最有價(jià)值的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)附.2007年商品住宅相關(guān)政策一覽n12月11日央行:2套房以家庭為單位中國人民銀行今日在其官方網(wǎng)站發(fā)布通知，對《中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》的第三部分“嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理”中的有關(guān)問題做出補(bǔ)充通知。補(bǔ)充通知規(guī)定，以借款人家庭(包括借款人