深圳商品住宅市場需求分析.doc

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1、目錄前言---------------------------------------3第一部分：九九年深圳商品住宅市場總體狀況-------4一、宏觀經(jīng)濟形勢分析-----------------------4二、運行特征-------------------------------7三、供給狀況------------------------------12四、銷售狀況------------------------------13五、價格走勢------------------------------14六、深圳商品住宅市場客戶需求分析----------15（一）客戶差不多特征----

2、-----------------15（二）購買時刻置業(yè)次數(shù)---------------19（三）購買區(qū)域的阻礙因素---------------23（四）對住房的差不多要求-----------------26（五）付款方式和月供款額---------------38（六）對物業(yè)的設(shè)備要求-----------------42第二部分：2000年市場趨勢展望-----------------46一、總體態(tài)勢分析------------------------46二、趨勢展望----------------------------47110/110第三部分：福田區(qū)商品住宅區(qū)域狀況分析----

3、------50一、片區(qū)范圍定義及概況簡介----------------50二、福田區(qū)高層住宅市場分析----------------54三、香蜜湖片區(qū)概況分析--------------------57（一）香蜜湖片區(qū)差不多概況---------------57（二）香蜜湖片區(qū)住宅市場現(xiàn)狀概述-------58（三）香蜜湖片區(qū)住宅市場樓盤特征分析---59（四）香蜜湖住宅物業(yè)進展優(yōu)劣勢分析-----64四、景田片區(qū)概況分析----------------------70（一）景田片區(qū)差不多概況--------------------70（二）景田片區(qū)物業(yè)類型狀況--------------

4、--71（三）景田片區(qū)物業(yè)類型分析----------------72（四）景田片區(qū)商業(yè)類型及網(wǎng)點分布----------73（五）景田片區(qū)以后規(guī)劃--------------------74（六）景田片區(qū)商品住宅市場客戶需求分析----77（七）景田片區(qū)現(xiàn)存問題及應對建議----------78（八）景田片區(qū)的市場走向------------------80（九）景田片區(qū)內(nèi)競爭概況分析--------------82總結(jié)------------------------------------108110/110前言本報告是在實地調(diào)查及資料收集的基礎(chǔ)上對深圳商品住宅市場進行分析研究，重點針對本

5、項目所在的福田區(qū)，尤其是香蜜湖片區(qū)、景田片區(qū)的商品住宅市場進行調(diào)查分析和前景預測，以期為本項目的定位和日后的銷售推廣策略提供市場依據(jù)和有效的啟發(fā)和借鑒作用。110/110第一部分：九九年深圳商品住宅市場總體狀況分析一、宏觀經(jīng)濟形勢分析1、經(jīng)濟增長穩(wěn)定樓市復蘇速度仍不盡人意*國家統(tǒng)計局預測99年國內(nèi)國民生產(chǎn)總值(GDP)將達83190億元，比98年增長7.1%左右；出口情況比98年的為佳。在2000年，政府將重點抓好國企改革、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、支持科技進步、擴大內(nèi)需等工作，國民經(jīng)濟將接著穩(wěn)定進展。*亞太經(jīng)濟合作會議對亞洲各國以后兩年（2000年、2001年）的經(jīng)濟預測僅有3%的增長，相比過去幾年（9

6、8年往常）的亞洲整體增長目標有所下降，加上亞洲各國經(jīng)濟體制實際上仍存在各種問題，人們對經(jīng)濟前景持審慎樂觀態(tài)度。*亞洲一些國家或地區(qū)的經(jīng)濟狀況雖有回穩(wěn)趨勢，但前景未見完全明朗。香港經(jīng)濟雖有復蘇表現(xiàn)，但失業(yè)率依舊高達6%110/110，商業(yè)消費水平偏低。盡管香港樓市近期有利好消息傳出，然而整體經(jīng)濟仍欠堅挺。*中國國內(nèi)改革困難仍專門大，下崗問題不容樂觀，國民消費未見明顯增長。*據(jù)統(tǒng)計信息局可能，99年深圳經(jīng)濟增長14%，較去年的15.8%下降近1.8個百分點，可能2000年整體經(jīng)濟增長為12%，深圳的經(jīng)濟增長速度接著有一定幅度的放緩。*99年11月～12月，中國與美、加、日等多國就中國加入WTO達成

7、雙邊協(xié)議，這些利好消息傳出，有利于刺激樓市趨于活躍。2、銀行信貸優(yōu)惠政策刺激有效需求*99年6月11日，央行宣布金融機構(gòu)貸款利率再次下調(diào)，其中存款利率平均減一厘，貸款利率平均減3/4厘。政府本次減息的目的特不明確，旨在通過貨幣政策手段刺激消費，啟動住宅消費市場，擴大內(nèi)需拉動經(jīng)濟增長。*99年9月1日，央行決定自99年9月21日起，各商業(yè)銀行個人住房貸款最長期限由現(xiàn)行的20年延長到30年；個人住房貸