不良資產(chǎn)與土地處置.doc

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1、資產(chǎn)管理公司處置不良資產(chǎn)過程中涉及的土地資產(chǎn)管理和處置分析前言：土地資產(chǎn)處置現(xiàn)狀-----土地資產(chǎn)處置需要統(tǒng)一管理和專業(yè)化處置　　在計劃經(jīng)濟條件下，土地資產(chǎn)價值被否定。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，現(xiàn)代企業(yè)制度的推行，土地資產(chǎn)價值正逐漸顯化?！　”本┦杏泻芏嗟靥幦h(huán)以里的工業(yè)企業(yè)，雖然資金缺乏、生產(chǎn)水平落后，但其占用的土地多為黃金地段，土地價值巨大，將土地資產(chǎn)盤活是促進企業(yè)發(fā)展的有效手段。如雪花集團騰出原廠區(qū)，得到了一筆巨額搬遷費用，獲得了新生。市政府將原廠區(qū)以6億元人民幣現(xiàn)金和約4億元實物地租出讓，政府也取得一定的收益?！　≡诔墒斓氖袌鼋?jīng)濟國家，土地是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分，一般占企業(yè)總資產(chǎn)值的40

2、～60％，或更高。我國目前土地資產(chǎn)價值一般占資產(chǎn)總值的15～45％；在一些設(shè)備陳舊、地理位置較好的老企業(yè)，土地資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)的大部分。在建立現(xiàn)代企業(yè)過程中，處理好土地資產(chǎn)，是建立完善的土地資產(chǎn)處置、管理制度和體制，是防止國有資產(chǎn)流失、搞活企業(yè)的關(guān)鍵問題之一。在建立現(xiàn)代企業(yè)的過程中，人們往往重視機械設(shè)備及地上建筑物的處置，而忽視了土地資產(chǎn)，結(jié)果造成國有資產(chǎn)的流失?！　?jù)國有資產(chǎn)管理部門統(tǒng)計，我國國有資產(chǎn)流失中土地流失資產(chǎn)排在前列。主要表現(xiàn)在：　　1．土地價值被忽視9　　在企業(yè)轉(zhuǎn)制、界定資產(chǎn)、清產(chǎn)核資時，重視廠房、機器設(shè)備的價值評估，忽視了土地價值。在很多情況下沒有單獨計算土地價值，致使占企業(yè)

3、大部分資產(chǎn)量的土地資產(chǎn)流失。一些房地產(chǎn)商利用政府急于搞活企業(yè)、解決企業(yè)停產(chǎn)和工人失業(yè)問題的心態(tài)，大量收購處在黃金地段的國有小企業(yè)，然后利用場地進行變相的房地產(chǎn)開發(fā)。雖然暫時地解決了工廠停產(chǎn)、工人失業(yè)問題，但具有較高價值的土地被房地產(chǎn)開發(fā)商無償?shù)厝〉?，政府所付出的比解決失業(yè)問題所付出的代價還要大?！　?．企業(yè)轉(zhuǎn)產(chǎn)中自行改變土地利用方式　　根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，企業(yè)對以劃撥方式無償取得的土地使用權(quán)，只能從取得時限定的用途使用，如果改變原有土地利用的方式，則要經(jīng)過土地管理機構(gòu)的許可，如將生產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為經(jīng)營性用地，則要到土地管理機構(gòu)辦理相應(yīng)的變更手續(xù)，交納一定的費用，才能取得相應(yīng)利用方式的使用權(quán)?！　?．

4、管理機構(gòu)不一政策各異　　目前北京市可以管理、處置土地收益的部門機構(gòu)有近10余個，還沒有形成在企業(yè)轉(zhuǎn)制過程中統(tǒng)一地處置、管理土地資產(chǎn)的機構(gòu)。市政府已出文件對民營高科技企業(yè)、外資項目和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等可享受25％的地價優(yōu)惠，而對三環(huán)內(nèi)200家擾民企業(yè)搬遷的補償費用（其中含地價）由經(jīng)委制定，同土地管理機構(gòu)制訂的基準地價標準相比要低很多，更遠遠地低于市場地價。破產(chǎn)、兼并企業(yè)中土地資產(chǎn)的處置又有不同的規(guī)定，其土地資產(chǎn)收益多數(shù)用來安置企業(yè)職工。轉(zhuǎn)制企業(yè)采用有償方式，而非轉(zhuǎn)制企業(yè)仍采用無償使用制度。9　　同一地塊經(jīng)過策劃后可以表現(xiàn)出不同的地價。如有一企業(yè)在搬遷前同投資商私下協(xié)商地價為1．6億元。經(jīng)土地管理機構(gòu)評

5、估審定策劃后給出3．6億元的價格，投資商也同意接受，說明了在這項工作的早期，土地價值沒有被充分地評估。　　為加強企業(yè)轉(zhuǎn)制過程中土地資產(chǎn)處置的統(tǒng)一管理，我們建議：重視企業(yè)轉(zhuǎn)制過程中土地資產(chǎn)處置的統(tǒng)一管理?！　〗窈髱啄陮泻芏嗟钠髽I(yè)轉(zhuǎn)制，也會有很多的土地進行轉(zhuǎn)制，建議建立統(tǒng)一的土地資產(chǎn)管理政策和管理機構(gòu)，由土地管理部門進一步加強對土地資產(chǎn)的處置方法、價格評估、產(chǎn)權(quán)證發(fā)放等工作的統(tǒng)一管理制度。估計通過這項管理制度的加強，可為市政府每年增加收入10多億元，并設(shè)想可將這筆資金投入城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。這件事開展得越早越有利于企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度的工作?！　σ詣潛芡恋剡M行經(jīng)營活動的企事業(yè)單位應(yīng)征收地租。

6、　　很多企事業(yè)單位利用區(qū)位優(yōu)勢將劃撥土地用于經(jīng)營活動，獲取本應(yīng)由政府獲取的地租。目前我國已有山西、湖北、湖南等5個省在全省推行了城鎮(zhèn)國有土地租賃制，一方面提倡了節(jié)約用地的精神，另一方面也增加了地方財政收入。據(jù)國家土地局統(tǒng)計已有800余城鎮(zhèn)推行了土地管理租賃制，都取得了良好的社會效果。深圳羅湖區(qū)推行租賃制，每年征收地租1億余元，據(jù)此測算，在北京市推行這一措施每年可增加財政收入10余億元?！　〗⑵飘a(chǎn)、搬遷企業(yè)土地回收基金。9　　由企業(yè)自行處置土地，價格低，不能形成穩(wěn)定有序的土地市場。如果政府建立起土地回收基金，對破產(chǎn)、搬遷企業(yè)的土地，國家按統(tǒng)一標準收回，以解決企業(yè)暫時困難，然后由市政府按照公平

7、合理的市場價格統(tǒng)一出讓。這樣一方面政府可以控制地價和土地供應(yīng)數(shù)量，增加土地收益，形成穩(wěn)定的市場環(huán)境；另一方面可以充分地體現(xiàn)土地價值，利用土地出讓控制產(chǎn)業(yè)布局和推行城市規(guī)劃。昆山等城市已經(jīng)建立了土地回收基金，效果很好。上海市也將推行這一措施。土地回收基金可以利用征收的地價款、地租等土地收入來建立。一、法律法規(guī)、政策規(guī)范：（一）以現(xiàn)行土地管理法律法規(guī)為依據(jù)1、土地管理法2、城市房地產(chǎn)管理法3、土地管理法實施條例這