城市重點(diǎn)地段地空間開發(fā)規(guī)模論證方法初探

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1、.城市重點(diǎn)地段地下空間開發(fā)規(guī)模論證方法初探――以武漢市為例王瀚程婧【論文選題】地下空間規(guī)劃【摘要】面臨規(guī)劃理論拓荒和市場(chǎng)投資檢驗(yàn)的雙重壓力，城市重點(diǎn)地段地下空間規(guī)模的論證方法亟待拓展。本文結(jié)合武漢近年經(jīng)驗(yàn)，分別從社會(huì)、空間和程序入手總結(jié)出“功能補(bǔ)充”、“空間測(cè)算”和“預(yù)估待驗(yàn)”三種方法，以求為城市重點(diǎn)地段地下空間規(guī)模的論證方法提供新的思路。【關(guān)鍵詞】城市重點(diǎn)地段；地下空間開發(fā)；規(guī)模論證TheResearchontheConstructionCapabilityEstimationofKeyAreas’UndergroundSpaceDevelopment:AC

2、aseStudyofWuhanWangHanChengJingAbstract:Theconstructioncapabilityestimation,acoreissuetokeyareas’undergroundspacedevelopment,hasbecomethemostdisputedworkforplanning.Accordingtothesituation,thispaperdiscussesthreenewmethodsusedinWuhantoprovidereferencetotheestimationofconstructioncap

3、abilityforkeyareas’undergroundspace.Keywords:keyareas;undergroundspacedevelopment;constructioncapabilityestimation1．引言地下空間開發(fā)是城市集約發(fā)展的必由之路。為科學(xué)指導(dǎo)地下空間建設(shè)，武漢市構(gòu)建了“專項(xiàng)規(guī)劃－規(guī)劃導(dǎo)則－重點(diǎn)地段”的地下空間規(guī)劃體系①。其中重點(diǎn)地段②地下空間規(guī)劃因其規(guī)劃層面和涉及范圍，成為目前地下空間規(guī)劃工作中的焦點(diǎn)和難點(diǎn)，尤以規(guī)模論證最為突出?；诖朔N認(rèn)識(shí)和近年實(shí)踐，本文對(duì)城市重點(diǎn)地段地下空間開發(fā)規(guī)模論證的方法進(jìn)行了初步探索。2.主

4、要難點(diǎn)規(guī)模論證作為城市規(guī)劃的主要內(nèi)容之一，自總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控規(guī)導(dǎo)則、....控規(guī)細(xì)則修建規(guī)劃一貫到底均為編制工作的核心問題，而重點(diǎn)地段地下空間開發(fā)的資金投入、技術(shù)難度和高額收益進(jìn)一步增大了規(guī)模論證的敏感性和復(fù)雜性。因此重點(diǎn)地段地下空間開發(fā)規(guī)模論證所面臨的困境，從本質(zhì)特征上看是規(guī)劃層面代表的政府力同開發(fā)業(yè)主代表的市場(chǎng)力之間利益博弈的集中反映，從編制體系上看是總規(guī)層面強(qiáng)調(diào)整體均衡同地段咨詢強(qiáng)調(diào)局部訴求之間立場(chǎng)差異的典型體現(xiàn)。在此背景下，現(xiàn)行主要的規(guī)模論證方法在實(shí)際操作層面均有一定的局限性，現(xiàn)梳理總結(jié)如下。2.1規(guī)劃導(dǎo)則法規(guī)劃導(dǎo)則法是將《地下空間規(guī)劃導(dǎo)則》所確

5、定的地塊地下空間開發(fā)規(guī)模細(xì)化、落實(shí)到對(duì)應(yīng)重點(diǎn)地段的方法。該方法的法理依據(jù)來源于與“總體規(guī)劃－分區(qū)規(guī)劃－控規(guī)導(dǎo)則”結(jié)構(gòu)一脈相承的地下空間“專項(xiàng)規(guī)劃－規(guī)劃導(dǎo)則－重點(diǎn)地段”編制體系，邏輯秩序是根據(jù)上位宏觀層面規(guī)劃直接指導(dǎo)下位微觀層面規(guī)劃。但由于地下空間開發(fā)的特殊性，專項(xiàng)規(guī)劃的全市總體規(guī)模論證態(tài)度謹(jǐn)嚴(yán)、估值保守。規(guī)劃導(dǎo)則一方面需將全市地下空間規(guī)模計(jì)劃分配至編制單元所轄每一地塊，一方面考慮遠(yuǎn)期發(fā)展對(duì)地塊地下空間規(guī)模采取下限控制以鼓勵(lì)開發(fā)，因此導(dǎo)致規(guī)劃導(dǎo)則的地塊地下空間開發(fā)規(guī)模下限設(shè)置過低，以至規(guī)劃導(dǎo)則法在面對(duì)市場(chǎng)力影響強(qiáng)烈的城市重點(diǎn)地段完全失靈。以武漢市市級(jí)專業(yè)中心王家

6、灣地區(qū)的地下空間開發(fā)規(guī)模論證為例，根據(jù)《地下空間規(guī)劃導(dǎo)則A1603片》該地區(qū)地下空間開發(fā)最小規(guī)?？偭繛?.9萬平方米。而在編制該地區(qū)重點(diǎn)地段地下空間規(guī)劃過程中，規(guī)劃結(jié)合審批項(xiàng)目的實(shí)際規(guī)模、交通市政的規(guī)劃變更、局部地區(qū)的強(qiáng)度調(diào)整和周邊業(yè)主的強(qiáng)烈要求，最終測(cè)算該地區(qū)地下空間開發(fā)規(guī)模為18.4萬平方米。從規(guī)劃導(dǎo)則的基本出發(fā)點(diǎn)看，其“2.9萬平方米”的下限控制起到了鼓勵(lì)地下空間開發(fā)的功用；但從重點(diǎn)地段地下空間規(guī)模論證的實(shí)際操作看，上下位規(guī)劃規(guī)模論證數(shù)據(jù)差異的過大又使得規(guī)劃導(dǎo)則的下限數(shù)據(jù)幾無指導(dǎo)意義。2.2經(jīng)驗(yàn)預(yù)測(cè)法經(jīng)驗(yàn)預(yù)測(cè)法是通過總結(jié)已有地下空間規(guī)劃開發(fā)中影響規(guī)模的關(guān)

7、鍵參數(shù)，將之分析應(yīng)用到具體重點(diǎn)地段地下空間規(guī)模論證的一種類比方法。根據(jù)參數(shù)的不同側(cè)重，分為空間推導(dǎo)法、類比法、上下平衡法和分項(xiàng)計(jì)算法③。經(jīng)驗(yàn)預(yù)測(cè)法的觀念演進(jìn)類似英美法系中的“判例法”，即通過相似或相近的案例來作為研究對(duì)象的某種“鏡像”....。因此該方法用于地下空間規(guī)模論證時(shí)，面臨三大局限：一是城市規(guī)劃不等同于法律類社會(huì)科學(xué)，其判例法的適宜性有待商榷；二是平均值不等同于特殊值，其它地段不等同于具體地段；三是地下空間開發(fā)不等同于地面開發(fā)，其樣本的質(zhì)量和數(shù)量有限，平均值本身存在爭(zhēng)議。以2006年武漢市航空路地區(qū)地下空間規(guī)模開發(fā)論證為例，根據(jù)空間推導(dǎo)法、類比法、上下

8、平衡法計(jì)算的該地區(qū)地下空間規(guī)模總量分別