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1、城市重點地段地下空間開發(fā)規(guī)模論證方法初探――以武漢市為例王瀚程婧摘要：面臨規(guī)劃理論拓荒和市場投資檢驗的雙重壓力，城市重點地段地下空間規(guī)模的論證方法亟待拓展。本文結(jié)合武漢近年經(jīng)驗，分別從社會、空間和程序入手總結(jié)出“功能補充”、“空間測算”和“預(yù)估待驗”三種方法，以求為城市重點地段地下空間規(guī)模的論證方法提供新的思路。關(guān)鍵詞：城市重點地段；地下空間開發(fā)；規(guī)模論證TheResearchontheConstructionCapabilityEstimationofKeyAreas’UndergroundSpaceDevelopment:ACaseStudyofWuhan
2、WangHanChengJingAbstract:Theconstructioncapabilityestimation,acoreissuetokeyareas’undergroundspacedevelopment,hasbecomethemostdisputedworkforplanning.Accordingtothesituation,thispaperdiscussesthreenewmethodsusedinWuhantoprovidereferencetotheestimationofconstructioncapabilityforkeyar
3、eas’undergroundspace.Keywords:keyareas;undergroundspacedevelopment;constructioncapabilityestimation1．引言地下空間開發(fā)是城市集約發(fā)展的必由之路。為科學(xué)指導(dǎo)地下空間建設(shè)，武漢市構(gòu)建了①②“專項規(guī)劃－規(guī)劃導(dǎo)則－重點地段”的地下空間規(guī)劃體系。其中重點地段地下空間規(guī)劃因其規(guī)劃層面和涉及范圍，成為目前地下空間規(guī)劃工作中的焦點和難點，尤以規(guī)模論證最為突出?；诖朔N認識和近年實踐，本文對城市重點地段地下空間開發(fā)規(guī)模論證的方法進行了初步探索。2.主要難點規(guī)模論證作為城市規(guī)劃的主
4、要內(nèi)容之一，自總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控規(guī)導(dǎo)則、控規(guī)細則修建規(guī)劃一貫到底均為編制工作的核心問題，而重點地段地下空間開發(fā)的資金投入、技術(shù)難7035度和高額收益進一步增大了規(guī)模論證的敏感性和復(fù)雜性。因此重點地段地下空間開發(fā)規(guī)模論證所面臨的困境，從本質(zhì)特征上看是規(guī)劃層面代表的政府力同開發(fā)業(yè)主代表的市場力之間利益博弈的集中反映，從編制體系上看是總規(guī)層面強調(diào)整體均衡同地段咨詢強調(diào)局部訴求之間立場差異的典型體現(xiàn)。在此背景下，現(xiàn)行主要的規(guī)模論證方法在實際操作層面均有一定的局限性，現(xiàn)梳理總結(jié)如下。2.1規(guī)劃導(dǎo)則法規(guī)劃導(dǎo)則法是將《地下空間規(guī)劃導(dǎo)則》所確定的地塊地下空間開發(fā)規(guī)模細化、
5、落實到對應(yīng)重點地段的方法。該方法的法理依據(jù)來源于與“總體規(guī)劃－分區(qū)規(guī)劃－控規(guī)導(dǎo)則”結(jié)構(gòu)一脈相承的地下空間“專項規(guī)劃－規(guī)劃導(dǎo)則－重點地段”編制體系，邏輯秩序是根據(jù)上位宏觀層面規(guī)劃直接指導(dǎo)下位微觀層面規(guī)劃。但由于地下空間開發(fā)的特殊性，專項規(guī)劃的全市總體規(guī)模論證態(tài)度謹慎、估值保守。規(guī)劃導(dǎo)則一方面需將全市地下空間規(guī)模計劃分配至編制單元所轄每一地塊，一方面考慮遠期發(fā)展對地塊地下空間規(guī)模采取下限控制以鼓勵開發(fā)，因此導(dǎo)致規(guī)劃導(dǎo)則的地塊地下空間開發(fā)規(guī)模下限設(shè)置過低，以至規(guī)劃導(dǎo)則法在面對市場力影響強烈的城市重點地段完全失靈。以武漢市市級專業(yè)中心王家灣地區(qū)的地下空間開發(fā)規(guī)模論證為
6、例，根據(jù)《地下空間規(guī)劃導(dǎo)則A1603片》該地區(qū)地下空間開發(fā)最小規(guī)?？偭繛?.9萬平方米。而在編制該地區(qū)重點地段地下空間規(guī)劃過程中，規(guī)劃結(jié)合審批項目的實際規(guī)模、交通市政的規(guī)劃變更、局部地區(qū)的強度調(diào)整和周邊業(yè)主的強烈要求，最終測算該地區(qū)地下空間開發(fā)規(guī)模為18.4萬平方米。從規(guī)劃導(dǎo)則的基本出發(fā)點看，其“2.9萬平方米”的下限控制起到了鼓勵地下空間開發(fā)的功用；但從重點地段地下空間規(guī)模論證的實際操作看，上下位規(guī)劃規(guī)模論證數(shù)據(jù)差異的過大又使得規(guī)劃導(dǎo)則的下限數(shù)據(jù)幾無指導(dǎo)意義。2.2經(jīng)驗預(yù)測法經(jīng)驗預(yù)測法是通過總結(jié)已有地下空間規(guī)劃開發(fā)中影響規(guī)模的關(guān)鍵參數(shù)，將之分析應(yīng)用到具體重點
7、地段地下空間規(guī)模論證的一種類比方法。根據(jù)參數(shù)的不同側(cè)重，分為空間推導(dǎo)法、③類比法、上下平衡法和分項計算法。經(jīng)驗預(yù)測法的觀念演進類似英美法系中的“判例法”，即通過相似或相近的案例來作為研究對象的某種“鏡像”。因此該方法用于地下空間規(guī)模論證時，面臨三大局限：一是城市規(guī)劃不等同于法律類社會科學(xué)，其判例法的適宜性有待商榷；二是平均值不等同于特殊值，其它地段不等同于具體地段；三是地下空間開發(fā)不等同于地面開發(fā)，其樣本的質(zhì)量和數(shù)量有限，7036平均值本身存在爭議。以2006年武漢市航空路地區(qū)地下空間規(guī)模開發(fā)論證為例，根據(jù)空間推導(dǎo)法、類比法、上下平衡法計算的該地區(qū)地下空間規(guī)模
8、總量分別為41萬平方米、34.2萬平方
