【經(jīng)管勵(lì)志】上海市佘山別墅項(xiàng)目報(bào)告

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1、www.3722.cn中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù)(整理.版權(quán)歸原作者所有)如果您不是在3722.cn網(wǎng)站下載此資料的,不要隨意相信.請(qǐng)?jiān)L問3722,加入3722.cn必要時(shí)可將此文件解密上海市佘山別墅項(xiàng)目報(bào)告第一部分別墅市場(chǎng)分析一、??????????總述自上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)開放以來，首先而來的各種高檔物業(yè)的開發(fā)熱潮，包括市中心區(qū)眾多外銷辦公樓、商住樓、公寓，以及新興經(jīng)濟(jì)技術(shù)區(qū)周邊的各類外銷住宅樓。在90年代初期跟隨著上海的開發(fā)開放熱，曾導(dǎo)致高檔物業(yè)市場(chǎng)的一度火爆。而別墅作為高檔物業(yè)的頂端產(chǎn)品，在90年代初期蓬勃發(fā)展。別墅最早集中在虹

2、橋路、滬青平路沿線，這批物業(yè)主要以境外人士投資居住兼物業(yè)出租為主，以滿足境外在滬高層管理層、外商的生活居住需要。進(jìn)入90年代中后期，隨著上海經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，本地內(nèi)需物業(yè)消費(fèi)能力呈同步上升之勢(shì)，境內(nèi)人士改變公寓式的傳統(tǒng)居住方式，與國(guó)內(nèi)高級(jí)消費(fèi)相配套的內(nèi)銷別墅開發(fā)亦漸成規(guī)模，內(nèi)外銷別墅市場(chǎng)開發(fā)的格局逐漸成型。而隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步發(fā)展，內(nèi)外銷市場(chǎng)的合并，外銷別墅已不符存在，內(nèi)銷別墅占據(jù)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位。隨著上海房地產(chǎn)自98年來的整個(gè)熱銷，經(jīng)濟(jì)的增強(qiáng)，對(duì)別墅的需求也逐漸增加。2001年被稱為上海的別墅年，供應(yīng)量主要集中在中檔價(jià)位別墅

3、，2002年繼2001年的開發(fā)熱后，無論開發(fā)規(guī)模、價(jià)位都有所上升，甚至出現(xiàn)了1億元以上的“天價(jià)別墅”。www.3722.cn中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù)(整理.版權(quán)歸原作者所有)如果您不是在3722.cn網(wǎng)站下載此資料的,不要隨意相信.請(qǐng)?jiān)L問3722,加入3722.cn必要時(shí)可將此文件解密據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2002年上海全年共新開別墅59個(gè)，加上分期開發(fā)的大型別墅項(xiàng)目，2002年上海別墅共上市樓盤76個(gè)，別墅開發(fā)用地總面積達(dá)2.86萬畝，開發(fā)面積共548.08萬平方米。據(jù)分析，近幾年上海別墅的供應(yīng)量呈逐年上升之勢(shì)：2000年別墅新盤

4、供應(yīng)數(shù)量占市場(chǎng)供應(yīng)總量的12%，2001年上升為16%，2002年則上升到18.5%。上海每年的別墅需求量一般在200萬平方米左右，最多不會(huì)超過上海房地產(chǎn)市場(chǎng)總需求量的10%，從目前的實(shí)際數(shù)字來看，上海別墅市場(chǎng)顯然已出現(xiàn)警示信號(hào)：別墅市場(chǎng)的供應(yīng)量迅速放大已出現(xiàn)了供過于求的現(xiàn)象。針對(duì)這一現(xiàn)狀，2003年2月18日，中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部下發(fā)緊急通知：停止別墅類用地的土地供應(yīng)。雖然別墅用地已經(jīng)停止，但由于前兩年大量批地，中短期供應(yīng)不會(huì)受到影響。不再增加新的別墅供應(yīng)量，在某些別墅項(xiàng)目稀少但發(fā)展看好的區(qū)域，對(duì)于已經(jīng)拿到土地的別墅項(xiàng)目來

5、說，可能是利好消息。產(chǎn)品升值空間恰好凸現(xiàn)了個(gè)性化別墅在高端住宅市場(chǎng)中的價(jià)值。因此投資具有鮮明產(chǎn)品特色且總價(jià)適宜的別墅產(chǎn)品，仍然具備一定的價(jià)值空間。上海的別墅供應(yīng)量巨大，要想在這些同類產(chǎn)品中脫穎而出，具備自己獨(dú)特個(gè)性是必不可少的條件。作為住宅產(chǎn)品的最高層次，別墅也有義務(wù)為自己占下的珍貴土地留下可以流傳的作品。因此，特色別墅產(chǎn)品的惟一性將使得他們?cè)谖磥硎袌?chǎng)上成為不可復(fù)制的別墅精品。www.3722.cn中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù)(整理.版權(quán)歸原作者所有)如果您不是在3722.cn網(wǎng)站下載此資料的,不要隨意相信.請(qǐng)?jiān)L問3722,加入372

6、2.cn必要時(shí)可將此文件解密二、??????????別墅分布縱觀上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，別墅大致分布在（1）青浦318國(guó)道沿線別墅區(qū)；（2）浦東新區(qū)別墅區(qū)；（3）新閔別墅區(qū)；（4）松江九亭、泗涇別墅區(qū)；（5）松江佘山別墅區(qū)。1、??????????????318國(guó)道別墅區(qū)青浦318國(guó)道，是一個(gè)比較傳統(tǒng)的別墅區(qū)，向外延伸道外銷房比較集中的古北住宅區(qū)，毗鄰虹橋機(jī)場(chǎng)、虹橋開發(fā)區(qū)，沿延安高架出入滬青平公路，交通極為便捷。從某種角度上講，成為了虹橋別墅物的延伸段。與虹橋地區(qū)的別墅相比，具有較強(qiáng)的價(jià)和優(yōu)勢(shì)，依靠交通因素，318國(guó)道別墅區(qū)成為了上海西

7、區(qū)別墅的首選。318國(guó)道別墅區(qū)自95年開始開發(fā)，開發(fā)區(qū)與主要集中在318國(guó)道入口處，如：明珠花園、海天花園、虹康別墅等。早期上市價(jià)格在3700元/M2，隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體低迷，價(jià)格一直在4000元/M2徘徊。近年來跟隨上海整個(gè)別墅市場(chǎng)的熱銷，此區(qū)域開發(fā)力度加大，逐漸向西側(cè)延伸，目前已形成以“徐涇”和“銀濤高爾夫”為中心的兩大別墅居住區(qū)，代表個(gè)案徐涇——九溪十八島、西郊美林館等，銀濤高爾夫——銀濤高爾夫別墅、長(zhǎng)堤花園、大豪山林別墅等。開發(fā)產(chǎn)品從以往的獨(dú)立、聯(lián)體混合社區(qū)，轉(zhuǎn)向現(xiàn)在的獨(dú)立別墅社區(qū)。區(qū)域價(jià)格也跟隨整個(gè)上海別墅市場(chǎng)水

8、漲船高，目前獨(dú)立別墅價(jià)格在6500—14000元/M2之間，聯(lián)體別墅在5000—6000元/M2之間。www.3722.cn中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù)(整理.版權(quán)歸原作者所有)如果您不是在3722.cn網(wǎng)站下載此資料的,不要隨意相信.請(qǐng)?jiān)L問3722,加入3722.c