房地產(chǎn)行業(yè)2019年度策略：凜冬已至，春華可期.docx

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1、1.行業(yè)基本面下行趨勢明顯，政策有望邊際改善1.1.銷售下行趨勢已定，政策或迎邊際改善今年以來，從中央到地方一再強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不放松，7月底中央政治局會(huì)議明確強(qiáng)調(diào)“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”。堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲的口號(hào)提出后，潛在購房者的預(yù)期急轉(zhuǎn)直下。2018年1-10月，商品房銷售面積13.31億平米，累計(jì)同比增長2.2%，增速較1-9月回落0.7個(gè)百分點(diǎn)；10月單月銷售面積1.38億平米，同比下降3.11%，9、10月連續(xù)兩個(gè)月單月銷售面積負(fù)增長；商品房銷售額增長12.5%，增速回落0

2、.8個(gè)百分點(diǎn)，銷售下行趨勢已定。我們認(rèn)為，目前購房者的預(yù)期已發(fā)生扭轉(zhuǎn)，疊加本輪長景氣周期，同時(shí)棚改貨幣化安臵的力度在未來兩年也將降低，我們判斷本輪下行周期將延續(xù)超過12個(gè)月，有望19年Q3見底?；谖覀儗?duì)18年全年商品房銷售面積0增速的判斷，19年全年的商品房銷售面積約15.35億方，同比降幅約10%。分城市能級(jí)來看，一線和強(qiáng)二線城市有望年中見底回暖，弱二線和三四線城市將量價(jià)齊跌。圖1：商品房銷售面積單月同比及累計(jì)增速圖2：商品房銷售額單月同比及累計(jì)增速數(shù)據(jù)來源：，Wind數(shù)據(jù)來源：，Wind展望2019年，我們認(rèn)為全面的行政政策和貨幣政策大面積放松的可能性不大，政策

3、有邊際改善的空間。我們認(rèn)為政策改善的方向如下：?部分城市按揭利率下調(diào)，按揭貸款發(fā)放速度加快；?傳導(dǎo)到企業(yè)端，房企的融資壓力或有所緩解，鑒于19年開始為房企還債的高峰期，疊加銷售遇冷帶來的資金壓力，為防范出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)以及大面積的爛尾情況，保證施工和竣工可以有序進(jìn)行；?購房的首付比和二套房貸款資格認(rèn)定，或有所放松，核心仍是支持剛需和改善購房群體購買力的釋放。1.2.土地市場已明顯降溫，房地產(chǎn)投資預(yù)計(jì)保持正增長2018年1-10月，房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增速9.70%，較1-9月數(shù)據(jù)下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額增速之所以有一定韌性，主要是受到土地購臵費(fèi)用的支撐，剔除

4、土地購臵費(fèi)后開發(fā)投資完成額累計(jì)增速已轉(zhuǎn)負(fù)。土地市場方面，自三季度以來明顯降溫，一線、二線、三四線城市土地流拍率都接近或2014年的高峰，土地購臵費(fèi)與成交價(jià)款均出現(xiàn)向下拐點(diǎn)；10月單月新開工同比增速14.7%，較9月增速回落達(dá)5.6pct，未來增速仍將下行至轉(zhuǎn)負(fù)。。圖3：房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計(jì)及當(dāng)月增速圖4：剔除土地購臵費(fèi)后開發(fā)投資額累計(jì)增速數(shù)據(jù)來源：，Wind數(shù)據(jù)來源：，Wind圖5：土地購臵費(fèi)與成交價(jià)款累計(jì)增速比較圖6：新開工、竣工、購臵土地面積增速比較數(shù)據(jù)來源：，wind數(shù)據(jù)來源：，wind我們對(duì)土地市場、新開工、房地產(chǎn)投資方面的判斷：?土地購臵費(fèi)將于2019年

5、下行至轉(zhuǎn)負(fù)，19年上半年流拍率仍將保持高位，進(jìn)入下半年后隨著一線和強(qiáng)二線城市市場的回暖，房企的拿地?zé)崆橛型厣?隨著銷售和土地成交下行，新開工增速將隨之下行，19年將轉(zhuǎn)負(fù)至-15%；?房地產(chǎn)開發(fā)投資雖然失去了土地購臵費(fèi)的支撐，但在資金面有所緩解的背景下，施工、竣工增速有望回升，支撐2019年房地產(chǎn)投資增速維持在3%。1.1.到位資金明顯回暖，房貸利率有望下降2018年1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金135635億元，同比增長7.7%，增速比1-9月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，較上半年已有明顯回暖，總體保持回暖態(tài)勢，其中來自國內(nèi)貸款為19727億元，下降5.2%；自籌資

6、金45512億元，同比增長10.8%；定金及預(yù)付款44942億元，同比增長16.3%；個(gè)人按揭貸款19408億元，下降0.3%。總體來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金主力依舊是自籌資金與定金及預(yù)收款。一二手房按揭貸款利率持續(xù)小幅提升，10月全國首套房貸款平均利率為5.71%；二套房平均利率為6.07%。我們判斷一二手房按揭貸款利率增幅持續(xù)收窄，隨著銀行額度的充裕以及銷售的下行，預(yù)期房貸利率近期可能走穩(wěn)或出現(xiàn)向下拐點(diǎn)；2019年國內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款將保持正增長，但受銷售下滑的影響，定金及預(yù)收款將大幅度下滑，全年房地產(chǎn)到位資金增速為-5%-10%。1.行業(yè)融資環(huán)境有所回暖，民

7、企、國企融資利率分化1.1.非標(biāo)融資收緊，創(chuàng)新融資另辟蹊徑受資管新規(guī)的影響，房企非標(biāo)融資受限。截止至10月底，新增委托貸款凈減少12546億元，截止至二季度，新增投向房地產(chǎn)的信托資金為4280億元，新增規(guī)模同比下滑14.95%，投向房地產(chǎn)的信托資金余額25072.49億元，較17年底增加2244億元，占全部信托資金余額的12.32%。圖7：新增委托貸款情況圖8：新增投向房地產(chǎn)信托項(xiàng)目金額及增速數(shù)據(jù)來源：，wind數(shù)據(jù)來源：，wind截止至10月底，房地產(chǎn)行業(yè)ABS發(fā)行規(guī)模達(dá)718.83億元，同比增長51.65%；ABN發(fā)行規(guī)模為98.34億元,同比增