2019年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略：下行周期中的新機遇

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1、正文目錄一、2018年上半年回顧：先揚后抑板塊估值下移51.1地產(chǎn)板塊先揚后抑51.2龍頭房企表現(xiàn)抗跌6二、2019年：不一樣的下行周期62.1政策：行業(yè)政策與宏觀政策“錯位”與“糾偏”62.2銷售：18年高開低走，19年慣性下行102.3價格：18年上漲放緩，19年回撤幅度有限122.4投資：中樞下移至3%左右，保持前高后低14三、下行周期中的新機遇183.118年四次降準(zhǔn)，19年按揭利率有望改善183.2復(fù)盤周期，當(dāng)前估值仍具吸引力193.3曙光在前，等待“雙拐”信號出現(xiàn)22四、從融資到土地到銷售

2、，行業(yè)集中度繼續(xù)提升244.1行業(yè)融資收緊，融資集中提升加速244.2土地供應(yīng)提速，土儲向龍頭集中26五、投資機會以及相關(guān)標(biāo)的295.1龍頭房企的估值修復(fù)295.2區(qū)域性主題機會295.3長租公寓主題30風(fēng)險提示31圖表目錄圖1.房地產(chǎn)板塊先揚后抑5圖2.今年以來主要指數(shù)表現(xiàn)5圖3.今年以來行業(yè)板塊漲跌幅排名5圖4：房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出三年小周期特征7圖5：2018年貨幣政策及重要表態(tài)8圖6：2014年以來狹義庫存去化情況8圖7：30城成交/供應(yīng)比走勢圖9圖8：2017-2018年100城供應(yīng)住宅土地規(guī)劃

3、建筑面積及增速9圖9：2008年以來全國商品住宅年度銷售面積情況11圖10：2015-2018全國商品住宅月度銷售面積及同比增速11圖11：2017年以來房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積單月同比12圖12：40大中城市商品房銷售面積同比數(shù)據(jù)（）12圖13：2015年以來70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比變化（）13圖14：2015年以來70個大中城市二手住宅價格指數(shù)環(huán)比變化（）13圖15：百城土地成交建筑面積與土地樓面均價情況14圖16：房地產(chǎn)開發(fā)流程圖14圖17：今年以來房地產(chǎn)行業(yè)的高增主要受益于土地購置費增

4、長15圖18：土地購置費與百城成交土地總價（領(lǐng)先15個月左右）具有強相關(guān)15圖19：2017-2018年100城成交住宅土地規(guī)劃建筑面積及增速16圖20：房地產(chǎn)開發(fā)流程圖16圖21.房地產(chǎn)投資的計算拆解17圖22.施工面積計算拆解17圖23.土地成交迅速下落17圖24.新開工與竣工缺口拉大17圖25：金融機構(gòu)加權(quán)房貸利率與10年期國債到期收益率強相關(guān)19圖26：商品房銷售面積與10年期國債利率（領(lǐng)先6個月）強相關(guān)19圖27：今年以來主流地產(chǎn)股估值顯著回落20圖28：2018年商品房單月銷售面積同比增速

5、21圖29：2014年商品房單月銷售面積同比增速21圖30：2018年70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù):同比21圖31：2014年70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù):同比21圖32：主要地產(chǎn)企業(yè)股息率（%）22圖33：2017年7月以來銀行理財產(chǎn)品平均收益率（%）22圖34：2009-2011年小周期中銷售與新開工的領(lǐng)先情況23圖35：2012年-2014年小周期中銷售與新開工的領(lǐng)先情況23圖36：今年以來百城成交住宅用地建面領(lǐng)先新開工約9個月左右24圖37：2017-2018年一二三線城市住宅類土

6、地成交溢價率24圖38：2017-2018年100大中城市住宅類土地供需比24圖39：2014年以來108家房企融資規(guī)模情況26圖40：各梯隊房企融資總量占比情況26圖41：房企銷售集中度繼續(xù)提升27圖42.2017年全美10大房企銷售情況（百萬美元）28圖43.中美十大房企銷售額市占率比較29表12018年以來漲跌幅前15的地產(chǎn)股6表2近期地產(chǎn)行業(yè)政策邊際變化10表32010—2018年10月全國商品房主要數(shù)據(jù)一覽17表4主流AH地產(chǎn)股2011年以來市盈率對比20表5前20房企新增土地價值集中度繼續(xù)

7、提升26表62012年以來銷售額TOP10房企變化27表7重點可比公司盈利預(yù)測及估值匯總300-5-10-15-20-25-30-35-40-45銀行休閑服務(wù)非銀金融醫(yī)藥生物計算機食品飲料農(nóng)林牧漁房地產(chǎn)建筑材料國防軍工鋼鐵建筑裝飾交通運輸采掘化工家用電器公用事業(yè)商業(yè)貿(mào)易紡織服裝通信機械設(shè)備電氣設(shè)備汽車輕工制造綜合傳媒有色金屬電子一、2018年上半年回顧：先揚后抑板塊估值下移1.1地產(chǎn)板塊先揚后抑6,1275,6275,1274,6274,1273,6273,127房地產(chǎn)上證綜指滬深30017-1218

8、-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-11年初至今（2018年11月30日，下同），上證綜指下跌21.74%，滬深300指數(shù)下跌21.29%，房地產(chǎn)指數(shù)下跌24.81%，跌幅在28個行業(yè)板塊中位居第15位，不過年內(nèi)行情卻并不平淡，年初多個二線城市降低落戶門檻，從放松落戶學(xué)歷的限制，到放松落戶年齡的限制，再到增加落戶購房補貼，“降低落戶門檻—導(dǎo)入人口—擴大潛在購房人群—帶動地產(chǎn)銷量”是1月地產(chǎn)