白云花苑營銷策劃方案

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1、EGO藝閣房地產(chǎn)營銷策劃機(jī)構(gòu)金龍·白云花苑營銷策劃方案總綱藝閣房地產(chǎn)營銷策劃機(jī)構(gòu)二零零四年六月21ADD：杭州保俶北路89號TEL：0571-88062298EGO藝閣房地產(chǎn)營銷策劃機(jī)構(gòu)第一部分PARTONE營銷背景分析一、項(xiàng)目背景分析：l項(xiàng)目區(qū)位分析：白云山花苑位于麗水市北端，白云山森林公園南麓的沖積平原上。白云花苑西靠中山街延伸段，南臨北外環(huán)路，距麗水市中心約3公里。白云山森林公園是浙江省級森林公園，在省級森林公園中，離市區(qū)如此接近，生態(tài)狀況如此良好的公園，可以說獨(dú)一無二。而這萬畝生態(tài)園林正是白云花苑的后花

2、園。白云花苑背收白云山之靈氣，面收麗水現(xiàn)代都市之繁華，坐北朝南，風(fēng)水佳好。整個區(qū)塊擁有得天獨(dú)厚的山水生態(tài)條件。是構(gòu)建高檔生態(tài)住宅區(qū)的不二之選。l項(xiàng)目規(guī)模分析：白云山生態(tài)住宅小區(qū)用地東西寬約760米左右，南北深500米左右，呈不規(guī)則的L形,整個區(qū)塊用地面積為23.6711公頃。地上建筑面積121082平方米。綠地率55.99%,容積率0.493。本項(xiàng)目為目前麗水在建房地產(chǎn)項(xiàng)目中最大的樓盤。也是麗水是有史以來檔次最高，投入最大的單個樓盤。l布局結(jié)構(gòu)分析21ADD：杭州保俶北路89號TEL：0571-88062298

3、EGO藝閣房地產(chǎn)營銷策劃機(jī)構(gòu)根據(jù)規(guī)劃，該住宅區(qū)設(shè)計(jì)獨(dú)立別墅107戶，雙聯(lián)別墅76棟152戶，多聯(lián)別墅26棟115戶，公寓60戶，戶型基本為坐北朝南。小區(qū)內(nèi)設(shè)有會所、超市、山頂公園和大型燈光噴泉廣場，配套設(shè)施齊全。根據(jù)地塊的自然環(huán)境特點(diǎn),在設(shè)計(jì)中對整個居住區(qū)的布局做了條狀劃分，結(jié)合小區(qū)道路的規(guī)劃布置，將整個小區(qū)劃分成7個區(qū)塊。整個小區(qū)因地勢而建，其布局形態(tài)特點(diǎn)如下：1.山地公寓分布在中部及北部二塊地勢高差較大的坡地上。建筑依山而上，因勢而建。2.多聯(lián)別墅居住人口相對集中，在總體布局中安排在用地的南側(cè)呈條狀分布，面

4、向北外環(huán)路，圍繞小區(qū)的次入口排列，有利于大量居民進(jìn)出的方便。3.雙聯(lián)別墅形體較大，布置在地塊的西部及西南側(cè)，該地段溪流縱橫，麗陽坑由北而南穿越而過，建筑依溪而建，有利于小區(qū)生態(tài)景觀的營造和土地的合理利用。4.北側(cè)沿山及水庫處地形相對復(fù)雜，而地塊的中部環(huán)境清幽、景觀優(yōu)美，在此地段布置獨(dú)立別墅。二、區(qū)域市場分析：l麗水概況：麗水市處浙江省西南浙閩兩省結(jié)合部，在東經(jīng)118°41′～120°26′和北緯27°25′～28°57′之間。東南與溫州市接壤，西南與福建省寧德市、南平市毗鄰，西北與衢州市相接，北部與金華市交界，

5、東北與臺州市相連。市政府駐蓮都區(qū)。距溫州126公里，距金華市122公里，距杭州292公里，上海512公里。全市土地面積17298平方公里，市區(qū)人口20多萬。l費(fèi)能力分析：麗水為浙西南部重要城市之一。近年來，麗水房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢良好，房價一直看漲。21ADD：杭州保俶北路89號TEL：0571-88062298EGO藝閣房地產(chǎn)營銷策劃機(jī)構(gòu)2002年，麗水市國內(nèi)生產(chǎn)總值為210億元，人均GDP超過800美元，全社會固定資產(chǎn)投資達(dá)125億元，全社會消費(fèi)品零售總額達(dá)104億元。近年來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展使其擁有了較強(qiáng)的消費(fèi)能力。同

6、時，獨(dú)特的中心區(qū)位優(yōu)勢極大的吸引了周邊城市的消費(fèi)群體。房地產(chǎn)的銷售價值直線上升，2001麗水城區(qū)的房地產(chǎn)均價約為1800元/平方米，2002年上升至均價2800元/平方米，2003年銷售均價更是高達(dá)3500元/平方米。目前還在繼續(xù)上升，很多樓盤的最低啟動價就超過了4000元/平方米。在全省的地級城市中，麗水市的房價名列前茅。l競爭分析白云花苑為麗水市區(qū)唯一的高尚別墅住宅區(qū)。目前，麗水市與此尚無同類項(xiàng)目，略有類似的項(xiàng)目一是山水公司的小白巖旅游景觀住宅區(qū)，由于政策原因，該項(xiàng)目啟動還須一段時間，同時其地理位置與白云山

7、生態(tài)住宅小區(qū)不可同日而語。二為同心公司的桃源山莊，但桃源山莊只有排屋與公寓，也無法對本案形成實(shí)質(zhì)性的競爭?？梢哉J(rèn)為，麗水市尚未有項(xiàng)目對本案形成強(qiáng)勢競爭。但是，潛在的競爭依然存在，麗水近年來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展十分迅猛。其價格上漲的幅度超乎人們的預(yù)料。相對與麗水的人均可支配收入及人均GDP增長率來說，普通的住宅的價格泡沫化狀態(tài)業(yè)已存在。而且，由于今年銀行收縮項(xiàng)目貸款，抑制房地產(chǎn)業(yè)的急遽增長狀況，原來有地的開發(fā)商可能會因?yàn)橘Y金壓力而拋售樓盤，因此短期內(nèi)房價有可能會出現(xiàn)波動。盡管如此，但由于麗水市的土地資源稀少，地理位置優(yōu)

8、越及海外華僑眾多，預(yù)計(jì)麗水兩年內(nèi)房價的價格趨勢應(yīng)該是穩(wěn)中有升。金龍·白云花苑走得是高檔住宅的路子，同等競爭對手比較少，客戶目標(biāo)市場相對穩(wěn)固集中，該項(xiàng)目只要不出現(xiàn)大的資金壓力問題，銷售上可以呈現(xiàn)良好態(tài)勢。l當(dāng)?shù)卣叻治龇康禺a(chǎn)業(yè)是麗水市政府目前扶持的產(chǎn)業(yè)。政府通過土地出讓獲得大量的城市建設(shè)基本資金。同時，白云花苑因其檔次高，可能成為政府的形象工程之一，因此，宏觀政策環(huán)境有利于本項(xiàng)目的運(yùn)作。