拓興花苑營(yíng)銷策劃方案(鼎豐香港)

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1、香港鼎豐地產(chǎn)營(yíng)銷策劃顧問(wèn)有限公司資料庫(kù)拓興花苑營(yíng)銷策劃方案（初案）策劃項(xiàng)目：拓興花苑開(kāi)發(fā)商：衡陽(yáng)拓興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司策劃師：王元敏謝春香策劃時(shí)間：2007年4月第一篇、營(yíng)銷策劃方案一、房地產(chǎn)專業(yè)策劃對(duì)項(xiàng)目的意義房地產(chǎn)策劃是在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)運(yùn)用科學(xué)規(guī)范的策劃行為。它根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，以客觀的市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以獨(dú)特的概念設(shè)計(jì)為核心，綜合運(yùn)用各種策劃手段（如投資策劃、建筑策劃、營(yíng)銷策劃等，還可以運(yùn)用房地產(chǎn)領(lǐng)域外的其它手段，如體育、旅游、IT行業(yè)等），按一定的程序?qū)ξ磥?lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性的規(guī)劃，并以具有可操作性的房地產(chǎn)策

2、劃文本作為結(jié)果的活動(dòng)。它包括房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)（主題策劃）、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃（前期策劃）和房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃（后期策劃）。?（一）、房地產(chǎn)策劃的特征??1、地域性。第一，要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況。在我國(guó)，由于各區(qū)域的地理位置、自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)條件、市場(chǎng)狀況很不一樣，要進(jìn)行房地產(chǎn)策劃就不能不考慮這些情況。第二、要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周圍的市場(chǎng)情況。從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，房地產(chǎn)策劃要重點(diǎn)把握市場(chǎng)的供求情況、市場(chǎng)的發(fā)育情況，以及市場(chǎng)的消費(fèi)傾向等。第三、要考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位情況。如房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的功能區(qū)位、地理區(qū)位、街區(qū)區(qū)位等。??2、系統(tǒng)性。房地產(chǎn)策劃

3、是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，各個(gè)策劃子系統(tǒng)組成一個(gè)大系統(tǒng)，缺一不可，密切聯(lián)系，有機(jī)統(tǒng)一。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)從開(kāi)始到完成經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、投資研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、營(yíng)銷推廣、物業(yè)服務(wù)等幾個(gè)階段，每個(gè)階段構(gòu)成策劃的子系統(tǒng)，各個(gè)子系統(tǒng)又由更小的子系統(tǒng)組成。各個(gè)子系統(tǒng)各有一定的功能，而整個(gè)系統(tǒng)的功能并非簡(jiǎn)單地是各個(gè)子系統(tǒng)功能的總和，系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)與功能具有十分密切的聯(lián)系。??3、前瞻性。房地產(chǎn)策劃的理念、創(chuàng)意、手段應(yīng)著重表現(xiàn)為超前、預(yù)見(jiàn)性。房地產(chǎn)項(xiàng)目完成的周期少則二三年，多則三五年甚至更長(zhǎng)，如果沒(méi)有超前的眼光和預(yù)見(jiàn)的能力，投入不產(chǎn)出，那么企業(yè)的損失是巨大的。房地產(chǎn)

4、策劃的超前眼光和預(yù)見(jiàn)能力，在各個(gè)階段都要體現(xiàn)出來(lái)：在市場(chǎng)調(diào)研階段，要預(yù)見(jiàn)到幾年后房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)情況；在投資分析階段，要預(yù)知未來(lái)開(kāi)發(fā)的成本、售價(jià)、資金流量的走向；在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要在小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、建筑立面等方面預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)；在營(yíng)銷推廣階段，要弄清當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)狀況，并在銷售價(jià)格、推廣時(shí)間、樓盤包裝、廣告發(fā)布等方面要有超前的眼光。-16-香港鼎豐地產(chǎn)營(yíng)銷策劃顧問(wèn)有限公司資料庫(kù)??4、市場(chǎng)性。房地產(chǎn)策劃要適應(yīng)市場(chǎng)的需求，吻合市場(chǎng)的需要。一是房地產(chǎn)策劃自始至終要以市場(chǎng)為主導(dǎo)，顧客需要什么商品房，就建造什么商品房，永遠(yuǎn)以市場(chǎng)需求為依據(jù)。二

5、是房地產(chǎn)策劃要隨市場(chǎng)的變化而變化，商品房的市場(chǎng)變了，策劃的思路、定位都要變。三是房地產(chǎn)策劃要造就市場(chǎng)、創(chuàng)造市場(chǎng)。??5、創(chuàng)新性。房地產(chǎn)策劃要追求新意、獨(dú)創(chuàng)，永不雷同。房地產(chǎn)策劃創(chuàng)新，首先表現(xiàn)為概念新、主題新。因?yàn)橹黝}概念是項(xiàng)目的靈魂，是項(xiàng)目發(fā)展的指導(dǎo)原則，只有概念主題有了新意，才能使項(xiàng)目有個(gè)性，才能使產(chǎn)品具有與眾不同的內(nèi)容、形式和氣質(zhì)。其次表現(xiàn)為方法新、手段新。策劃的方法與手段雖有共性，但運(yùn)用在不同的場(chǎng)合、運(yùn)用在不同的地方，其所產(chǎn)生的效果也不一樣。還要通過(guò)不斷的策劃實(shí)踐，創(chuàng)造出新的方法和手段來(lái)。??6、操作性。一是在實(shí)際市場(chǎng)環(huán)境中有可操作的條

6、件，市場(chǎng)條件不允許，想操作好是相當(dāng)困難的。二是在具體的實(shí)施上有可操作的方法。三是策劃方案要易于操作、容易實(shí)施。經(jīng)常有一些策劃方案規(guī)定了非常理想的策略，但完全脫離了市場(chǎng)的客觀或超出了發(fā)展商的負(fù)擔(dān)能力和實(shí)施能力，因而也只是空洞的紙上談兵。7、多樣性。房地產(chǎn)策劃要比較和選擇多種方案。在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)的方案是多種多樣的，我們要對(duì)多種方案進(jìn)行權(quán)衡比較，揚(yáng)長(zhǎng)避短，選擇最科學(xué)、最合理、最具操作性的一種。同時(shí)，房地產(chǎn)策劃方案也不是一成不變的，應(yīng)在保持一定穩(wěn)定性的同時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化，不斷對(duì)策劃方案進(jìn)行調(diào)整和變動(dòng)，以保證策劃方案對(duì)現(xiàn)實(shí)的最佳適應(yīng)狀

7、態(tài)。??（二）、房地產(chǎn)策劃的地位和作用??1、地位??第一、房地產(chǎn)策劃在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代屬于智力產(chǎn)業(yè)，能為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。二十一世紀(jì)是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，知識(shí)經(jīng)濟(jì)的一大特征是智力、智慧產(chǎn)業(yè)將得到進(jìn)一步發(fā)展，社會(huì)所需的知識(shí)比任何時(shí)代要豐富得多。成功的房地產(chǎn)企業(yè)，其價(jià)值越來(lái)越取決于他們的從策略面與左右面上取得生產(chǎn)、分配及應(yīng)用知識(shí)的能力。這種能力，就是思想、智力、方略等。智能與財(cái)富結(jié)合在一起，還會(huì)爆發(fā)出巨大的能量。??第二、房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)企業(yè)充當(dāng)智囊團(tuán)、思想庫(kù)，是企業(yè)決策者的親密助手。主要表現(xiàn)在：首先，房地產(chǎn)策劃是接觸面大、實(shí)踐廣泛。從

8、項(xiàng)目選址直到物業(yè)服務(wù)的每個(gè)環(huán)節(jié)，策劃活動(dòng)都參與其中。其次，房地產(chǎn)策劃的案例精彩、手段多。在房地產(chǎn)策劃的每個(gè)成功案例中，都有不少精彩絕妙的概念、理念、創(chuàng)意和手段。第三