富康花苑營銷策劃方案.doc

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1、原　富　康花苑營銷策劃方案第一部分：項目現(xiàn)狀分析一、宿遷新城區(qū)樓市淺析宿遷是個新興的二線城市，城市開發(fā)力度較大，目前市區(qū)人口30萬左右，商品房開發(fā)量大于需求量，但房價仍然是有小幅上升，這和宿遷的城市化進度不無關系。己封頂?shù)母畸惾R花苑（高檔）、金色水岸銷售情況非常不好，這和它的宣傳策略有很大關系；仁恒公寓、金陵名府、天星花園、通城山莊、銷售正常，城宇商業(yè)廣場（住宅部分）、項王小區(qū)、新園小區(qū)銷售較好，歐洲花園、名都-水景豪宅剛開始發(fā)售。二、區(qū)位在房產(chǎn)界有這樣一句話：地段，地段，還是地段，該地塊在區(qū)位還是占有一定的優(yōu)勢，位于宿遷市經(jīng)濟中心和政治中心的中間，屬于宿遷市中心。東：休閑廣

2、場、西楚現(xiàn)代商城、古黃河風光帶、實小、宿遷一中、人民醫(yī)院南：宿遷學院、裝飾城、家具城、汽配城、、汽車站西：已建成的新體育館、影劇院、圖書館北：市政府、各級行政單位、電信、銀行中：新城區(qū)商業(yè)中心楚街距離宿遷最好的中小學和醫(yī)院都較近，隨著新城建設的加快，它的區(qū)位優(yōu)勢會越來越明顯，周邊配套的優(yōu)勢有已經(jīng)形成一定影響的楚街和已建好的西楚現(xiàn)代商城（蘇果超市已營業(yè)）。劣勢：周邊無自然景觀可作為賣點來炒作，規(guī)劃中的休閑廣場還沒動工。三、規(guī)劃設計可能因為地塊的形狀，小區(qū)沒有大的中心廣場景觀設計，只是簡單的排房。四、案名目前案名“富康花苑”較平凡，無特色，對項目的推廣和價值提升沒有什么幫助，建議

3、更換案名。五、售樓部現(xiàn)在售樓部選址和包裝都不好，人流量太小，沒人氣，目前售樓部基本上沒有形象包裝。六、項目推廣目前沒有形象系統(tǒng)的對外宣傳。第二部分：項目定位及宣傳方案一、宿遷市在售樓盤宣傳主題分析鴻意地產(chǎn)開發(fā)的金色水岸(城市花園)、東城水岸以水岸生活為主要拆求點，在東城水岸的宣傳上還運用了品牌戰(zhàn)略(宣傳用語：從黃河邊到運河邊)；錦華名園的宣傳比較樸實：住得好，一切都好金谷盛世康城、富麗萊嘉苑的定位是高檔多層往宅：前者主題用的是盡享尊貴生活，副標題21世紀高尚人居領地，后者用的是尊榮府邸大家風范(有樓書)，其標志里有五星簇擁的家園，定位明確。鳳凰城住宅部分的宣傳重點以它的地段為

4、優(yōu)勢，突出了它的周邊配套完善，提出了多功能復合業(yè)態(tài)的理念。金陵名府、金港花園都是由較大的集團公司開發(fā)的，它們的宣傳突出了集團品牌優(yōu)勢〖有企業(yè)內部刊物(變相宣傳自己實力)〗金鼎名座、仁恒公寓為高檔小高層住宅，它們的宣傳除了突出自身的高檔配套設施外，前者以中央生活區(qū)尊貴名宅(老城區(qū))為拆求點(有樓書、海報)，后者提出了自己是宿遷中心居住區(qū)CLD(新城區(qū))的理念。豫景山莊以綠色生態(tài)、尊貴莊園為拆求點，很適合它的地理位置，提出了“出則都市繁華，入則莊園恬靜”的賣點。通成山莊是老牌本地開發(fā)商開發(fā)的，它以經(jīng)典歐洲風格新生活的領跑者為拆求點；項王小區(qū)三期金楓園提出了宿遷市首座園林居住區(qū)的概

5、念；天星花園二期的訴求點是至臻品質完美生活；這些拆求點比較陳舊，沒什么特色，煽動性不強。歐洲花園的宣傳突出了兩點：大型歐陸風情小鎮(zhèn)，宿遷水岸住宅旗艦，具體表現(xiàn)為它小區(qū)里的各個分苑和道路運用了人人皆知的歐洲城市名稱，如柏林苑、羅馬苑、香榭里大道、維也納廣場等，它小區(qū)東側有一個天然小湖(20萬平方湖光水色都市綠肺)，名都水景豪宅?靠近古黃河風光帶，以水岸庭院　品賞生活為賣點。以上小區(qū)沒有以宿遷本地文化底蘊來取案名和宣傳的，本案可以利用。二、本案主要目標客戶分析1、公務員（含二次置業(yè)）（占較大比例）2、經(jīng)商人員3、自由職業(yè)人4、拆遷戶三、更換案名第一方面：從“虛”方面入手，玩感覺、

6、玩品味、讓客戶心理上得到滿足！從名稱上進行包裝，名稱是產(chǎn)品的名片，是產(chǎn)品的性格，體現(xiàn)產(chǎn)品的定位，一個準確的適當?shù)拿Q，對產(chǎn)品的形象宣傳及推廣起著不可估量的作用。把案名更換為“西楚人家”，這個案名富有濃厚的文化氣息，目前在宿遷是獨一無二的。宿遷是西楚霸王的故鄉(xiāng)，宿遷名片“西楚雄風，酒都花香、河清湖秀、生態(tài)樂園”就有“西楚”二字，該項目本身就位于“楚街”兩側，西楚現(xiàn)代商城、宿遷形象雕塑“霸王舉鼎”也近在咫尺。案名有三個備選方案：西楚名府（同西側的金陵名府類似）、西楚府邸、西楚世家、西楚人家，還是“西楚人家”感覺比較好。案名及標志組合方案：四、宣傳主題高品位定位，中檔價位銷售結合案

7、名，宣傳主題定為：新古典主義名宅副廣告語：展西楚雄風，住西楚人家定義名宅沉淀了歷史及品位大隱于市的從容五、售樓中心售樓處是期樓的“臉面”，未來的項目如何在很大程度上是通過售樓處的第一印象來判別的，因此要花大力氣對售樓處進行設計與包裝：遷址：建議遷到西湖路楚街入口，那里人流量大。裝修：配合案名及形象宣傳，裝修為中式古典風格，以現(xiàn)代簡約木制桌椅為主，售樓人員統(tǒng)一著中式服裝，使售樓中心形成“新古典主義名宅”的氛圍。六、內部包裝工地現(xiàn)場包裝（略）A、工地圍墻及需遮擋處的包裝B、案旗C、現(xiàn)場引導系統(tǒng)為進一步拓展售