美的海岸花園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 (2)

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1、美的海岸花園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告主要內(nèi)容本報(bào)告對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、項(xiàng)目當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)供求狀況、項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤現(xiàn)狀及客戶購(gòu)買行為進(jìn)行調(diào)研分析，從而分析出項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。（一）當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境隨著改革的深入，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新的增長(zhǎng)點(diǎn)，住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展也越來(lái)越受到政府的重視并進(jìn)一步實(shí)施。各級(jí)政府為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展出臺(tái)了一系列積極的利好政策。銀行對(duì)按揭的成數(shù)和年限也空前地放寬到7成30年按揭，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作逐漸走向?qū)I(yè)化和規(guī)范化。（二）廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況廣州作為珠三角地區(qū)的中心城市

2、，是國(guó)內(nèi)最早開發(fā)外銷商品房的城市之一，經(jīng)歷了前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷和1996年以來(lái)的復(fù)蘇，1998年上半年，廣州樓市開始出現(xiàn)旺銷，1~5月份，全市的現(xiàn)樓銷售面積94.35萬(wàn)平方米，預(yù)售面積為147,17萬(wàn)平方米，分別較去年同期增長(zhǎng)65.5%和41.7%，但其中很大部分因素為機(jī)關(guān)單位在房改實(shí)施前大量購(gòu)房所致。從成交均價(jià)看，多層樓盤的均價(jià)僅有1.54%輕微升幅，高層樓宇均價(jià)下跌9.11%，表明市場(chǎng)仍處于結(jié)構(gòu)性供應(yīng)過(guò)量狀況。據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)局的資料表明：1997年底廣州在建的商品房面積達(dá)2819萬(wàn)平方米，其中市區(qū)2

3、183萬(wàn)平方米，以每年竣工遞增25%的速度計(jì)算，今后4年廣州每年將有700萬(wàn)平方米的新盤供應(yīng)，為了刺激樓市，廣州市政府推出了一系列的優(yōu)惠政策：減免部分稅費(fèi)，購(gòu)房入戶，簡(jiǎn)化辦證程序等，以保證房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。珠江三角洲的優(yōu)秀樓盤，對(duì)香港市場(chǎng)仍具有很強(qiáng)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。若在環(huán)境、配套設(shè)施等方面考慮周全，對(duì)香港退休的公務(wù)員有著較大的吸引力，將其作為度假養(yǎng)老之用。隨著中心城市周邊的交通狀況的改善和配套設(shè)施的成熟，住宅郊區(qū)化逐步被越來(lái)越多的人所接受，將有更多的廣州人購(gòu)買城市邊緣的優(yōu)秀樓盤，遠(yuǎn)離鬧市，享受自然

4、之樂(lè)。美的海岸花園距廣州市僅半小時(shí)的車程，配套齊全而且環(huán)境優(yōu)美，具備了郊區(qū)優(yōu)秀樓盤所應(yīng)具有的特點(diǎn)，對(duì)廣州將會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)有力的輻射力。（三）廣州個(gè)盤實(shí)態(tài)分析在廣州無(wú)論是地產(chǎn)界人士，還是普通消費(fèi)者，都知道廣州市郊有三個(gè)極具代表性的房地產(chǎn)項(xiàng)目：廣州碧桂園、麗江花園、祈福新村，這三個(gè)項(xiàng)目的熱銷反映出廣州住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)。1、廣州碧桂園1）背景及概況由順德碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司獨(dú)資開發(fā)，位于番禺南浦島，規(guī)劃占地面積超過(guò)1000畝（66萬(wàn)平方米），總建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，總投資超過(guò)20億元。第一期工程占地面積超過(guò)35

5、萬(wàn)平方米，建筑面積近50萬(wàn)平方米，共有洋房4500套，別墅82套。整個(gè)小區(qū)分為七個(gè)組團(tuán)，總共有180多幢樓。綠化率在35%以上。其最具特色的是擁有面積達(dá)3.5萬(wàn)平方米的巨型會(huì)所。廣州碧桂園是順德碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司在成功開發(fā)了順德碧桂園后，所實(shí)施的品牌擴(kuò)張戰(zhàn)略的結(jié)果。順德碧桂園經(jīng)過(guò)六年的建設(shè)已成長(zhǎng)為一個(gè)成熟的品牌，碧桂園挾持著這幾年積累下來(lái)的建筑經(jīng)驗(yàn)和建設(shè)理念，搶灘廣州城下，以規(guī)模開發(fā)，綜合配套五星級(jí)物業(yè)管理為賣點(diǎn)，加之品牌優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)有力的宣傳攻勢(shì)，使碧桂園首次發(fā)售就空前成功。2）目標(biāo)客戶群廣州碧桂園將主力

6、目標(biāo)客戶鎖定在廣州企業(yè)中的中高級(jí)白領(lǐng)階層，為了獲得更多的中高級(jí)白領(lǐng)人士的青睞，專門設(shè)計(jì)了多種靈活的付款方式，使畢業(yè)不久的在職大學(xué)生也能購(gòu)買。3）經(jīng)營(yíng)開發(fā)模式①?gòu)V州碧桂園推出的住宅有別墅和洋房?jī)煞N別墅：有6種不同風(fēng)格的外形，多為兩層半結(jié)構(gòu)，建筑面積在190~800平方米。這些設(shè)計(jì)都是順德碧桂園在銷售過(guò)程被證實(shí)最受歡迎的戶型。洋房：全部為6~7層設(shè)計(jì)，一梯四戶，面積在65平方米至284平方米，有二房二廳到六房?jī)蓮d等復(fù)式單位。②五星級(jí)的物業(yè)管理碧桂園倡導(dǎo)五星級(jí)的家，因此產(chǎn)生了五星級(jí)的物業(yè)管理。廣州碧桂園有2000

7、多人的物業(yè)管理隊(duì)伍，整個(gè)社區(qū)因有良好安全管理而不設(shè)防盜網(wǎng)，每個(gè)小區(qū)都實(shí)行封閉式管理。社區(qū)內(nèi)建立了內(nèi)部網(wǎng)站，可實(shí)現(xiàn)點(diǎn)播歌曲、網(wǎng)上購(gòu)物等多種便利服務(wù)。2、祈福新村1）背景概況祈福新村的發(fā)展商在香港有較豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，1991年初，正值中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)如火如荼之際，發(fā)展商挾著房地產(chǎn)市場(chǎng)的深刻了解及充裕的資金，揮師進(jìn)入了廣州番禺市鐘村鎮(zhèn)，開創(chuàng)了祈福新村，以港資概念在銷售上一炮打紅?？梢哉f(shuō)，祈福新村屋村會(huì)所、區(qū)內(nèi)穿梭巴士、港式物業(yè)管理、氣勢(shì)雄偉的屋村入口等專業(yè)手法在當(dāng)時(shí)均超過(guò)同行。同時(shí)，其寵大的規(guī)劃、整齊劃一的建

8、筑風(fēng)格、超大規(guī)模的人工湖、湖心公園、快捷的施工進(jìn)度以及每次銷售數(shù)以千計(jì)的“噓撼”場(chǎng)面，均給人留下深刻的印象。2）目標(biāo)客戶群祈福新村一直都致力于“度假”消費(fèi)群體的開發(fā)，因而面積偏小，戶型較為單一，形成整齊的“軍營(yíng)式”排列。度假設(shè)施豐富集中、游樂(lè)項(xiàng)目刺激前衛(wèi)，一次性投資3億多元，修建了度假型俱樂(lè)部，建筑面積達(dá)8萬(wàn)平方米，50多項(xiàng)服務(wù)，吃、喝、玩、樂(lè)應(yīng)有盡有。為滿足城市家庭的度假需求，而修建了祈福農(nóng)場(chǎng)，以讓住客放松身心