房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的法律結(jié)構(gòu)研究和風(fēng)險控制

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1、房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的法律結(jié)構(gòu)研究和風(fēng)險控制　　摘要：近年來，我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)揮著舉足輕重的作用。2003年8月發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)（2003）18號文），首次以國務(wù)院文件形式明確指出："房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。"由此可見，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入跨越式發(fā)展時期，成為社會各界關(guān)注的焦點。作為資金密集型的產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)的發(fā)展，自然離不開金融的密切支持，但如果資金來源過分地依賴銀行貸款，就會無形中放大銀行信貸的風(fēng)險

2、，而房地產(chǎn)投資信托（REITS）產(chǎn)品的出現(xiàn)和繁榮成功地扭轉(zhuǎn)了這一局面，成為聯(lián)結(jié)房地產(chǎn)市場和資本市場的投資工具，本文通過分析房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的法律結(jié)構(gòu)和風(fēng)險控制來對房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品進(jìn)行介紹，以期對以后相關(guān)的研究盡綿薄之力?！　￡P(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托法律結(jié)構(gòu)風(fēng)險控制　　一、房地產(chǎn)投資信托的概念　　所謂信托制度是指設(shè)定信托人（即委托人）與信托受托人（即受托人）基于特別信任關(guān)系，委托人將特定財產(chǎn)轉(zhuǎn)移或為其他處分給受托人，使受托人為一定的利益或為特定目的，管理或處分該財產(chǎn)的制度。①10　　我國《信托公司房地產(chǎn)投資信托計

3、劃試點管理辦法》（征求意見稿）第二條對REITS下的定義為"房地產(chǎn)投資信托，是指信托公司發(fā)售信托單位募集資金，為信托單位持有人的利益，以房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利為主要運用方向，并進(jìn)行管理，處分的行為"?！　》康禺a(chǎn)投資信托在實際的推行過程中，各國各地區(qū)的法律法規(guī)從不同的角度對其進(jìn)行界定和規(guī)范：美國1960年頒布的《房地產(chǎn)投資信托法案》（RealEstateInvestmentTrustAct）對REITS的定義是"有多個受托人作為管理者，并擁有可轉(zhuǎn)讓受益權(quán)益（Beneficialinterest）份額的非公司型組織"

4、；臺灣《不動產(chǎn)證券化條例》中對不動產(chǎn)投資信托的規(guī)范是，"依本條例的規(guī)定，向不特定人募集發(fā)行或者向特定人私募交付不動產(chǎn)投資信托受益證券，以投資不動產(chǎn)、不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利、不動產(chǎn)相關(guān)有價證券及其他經(jīng)主管機關(guān)核準(zhǔn)之投資標(biāo)的而成立之信托"②；香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會發(fā)布的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》規(guī)定，"以信托方式組成主要投資房地產(chǎn)項目的集體投資計劃。REITS是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機構(gòu)經(jīng)營管理，將資金投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，以房地產(chǎn)租金為主要收入來源，并將絕大

5、部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。有關(guān)基金旨在向持有人提供來自房地產(chǎn)的租金收入的回報，房地產(chǎn)投資信托基金透過出售基金單位獲得的資金，會根據(jù)信托文件加以運用，以在其投資組合內(nèi)維持、管理和購入房地產(chǎn)"?！　《⒎康禺a(chǎn)投資信托的法律特征10　　REITS處于不斷的發(fā)展之中，各個國家和地區(qū)由于自身所處的發(fā)展階段不同，對REITS的定義也略有不同，但是REITS也一些基本的特征，即REITS本質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機構(gòu)經(jīng)營管理，將資金投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)

6、利，以房地產(chǎn)租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式?！　?.REITS本質(zhì)上是一種投資基金。REITS是以房地產(chǎn)業(yè)為投資對象，通過發(fā)行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產(chǎn)業(yè)投資專家進(jìn)行專業(yè)投資的一種集合投資制度，屬于產(chǎn)業(yè)投資基金的一種；　　2.REITS標(biāo)準(zhǔn)化可流通的金融產(chǎn)品。國際意義上的REITS絕大多數(shù)是面向公眾投資者、采用公募的方式募集并在證券交易所上市流通的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品；　　3.REITS的投資范圍及收入來源受到嚴(yán)格的要求。REITS的投資對象以及主要收入來源受到

7、嚴(yán)格限制，一般僅投資于成熟的、能夠產(chǎn)生穩(wěn)定租金流的物業(yè)，而且嚴(yán)格規(guī)定了持有物業(yè)期限，并限制資產(chǎn)出售；　　4.REITS的收益分配比例高。美國、新加坡及香港等國家和地區(qū)均要求REITS將稅后利潤的90%以上分配給投資者較高的收益分配比例是REITS一個顯著特征③；　　5.REITS享有稅收優(yōu)惠。稅收優(yōu)惠政策是REITS發(fā)展的重要推動力，國外成熟市場，一般均給予REITS一定的稅收優(yōu)惠政策如果REITS滿足了一定的要求，REITS對已經(jīng)分配給投資者的利潤免交公司所得稅和資本利得稅，這樣就避免了公司和投資人雙重征稅的問

8、題；10　　6.REIT的品種既可以是股票，又可以是信托受益憑證。與房地產(chǎn)公司的股票所不同的是，REITS的股票或憑證是以房地產(chǎn)實物為支持的，而房地產(chǎn)公司的股票則與其他公司的股票一樣，是以公司資產(chǎn)為支持的。此外，REITS主要有公司型和契約型兩種模式，投資者的權(quán)益相應(yīng)體現(xiàn)在所持有的股票和受益憑證；　　7.REITS具有較高的透明度。REITS是大眾投資的金融產(chǎn)品，各國對R