稅務(wù)稽查研究

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1、稅務(wù)稽查研究　　摘要：房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)家稅收的重要來源，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管具有重要的意義。由于房地產(chǎn)業(yè)具有商業(yè)周期長(zhǎng)、地域性強(qiáng)的特點(diǎn)，給房地產(chǎn)業(yè)的稅收調(diào)控帶來一定的影響，因此應(yīng)該有一個(gè)與房地產(chǎn)業(yè)相適應(yīng)的特殊戰(zhàn)略，以保證稅收監(jiān)管到位。本文采用調(diào)查的方法收集數(shù)據(jù)，并通過分析房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)的稅務(wù)稽查，根據(jù)其特殊性，給出了根據(jù)房地產(chǎn)稅務(wù)稽查工作的建議?！　￡P(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅務(wù)稽查　　一、房地產(chǎn)行業(yè)稅源構(gòu)成　　房地產(chǎn)行業(yè)是現(xiàn)行稅制下繳納地方稅收的第一大產(chǎn)業(yè)，包括12的稅和2的額外的營(yíng)業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、契稅、土地

2、增值稅、車船稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅、城市維護(hù)城建稅、教育附加費(fèi)、地方教育附加費(fèi)。根據(jù)現(xiàn)行稅法，只有當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)企業(yè)出售原材料將支付。旅行稅由保險(xiǎn)公司征收，不屬于稅務(wù)檢查的范圍。除稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查檢查外，由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收稅款，檢查繳納稅款的機(jī)關(guān)將征收水利建設(shè)資金、價(jià)格調(diào)節(jié)基金、殘疾人就業(yè)保障基金和工會(huì)基金?！　《?、房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)決定其稅務(wù)稽查的特殊性　?。ㄒ唬┙?jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，稅務(wù)監(jiān)管困難5　　大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，特別是在開發(fā)項(xiàng)目的北方地區(qū)，受氣候因素的影響，從開始到完成，往往超過

3、一年，加上前期項(xiàng)目審批和銷售后，有的項(xiàng)目甚至幾個(gè)會(huì)計(jì)期間完成的項(xiàng)目，土地征用、開發(fā)、銷售全過程的。稅務(wù)檢查往往難以介入房地產(chǎn)行業(yè)的性質(zhì)后，從項(xiàng)目的開始，它為企業(yè)提供了肥沃的土壤，甚至逃避稅收遞延納稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)控制企業(yè)成本核算收入每個(gè)時(shí)期都不容易，難度增加稅收審計(jì)調(diào)查[3]?！　。ǘ┕?yīng)鏈長(zhǎng)，會(huì)計(jì)核算復(fù)雜　　房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)從項(xiàng)目、土地收購(gòu)到開發(fā)和銷售，涉及9個(gè)環(huán)節(jié)，是一個(gè)越來越復(fù)雜的過程。特別是在房地產(chǎn)開發(fā)部門，建筑成本會(huì)計(jì)根據(jù)不同的產(chǎn)品開發(fā)可能會(huì)更復(fù)雜。企業(yè)可能會(huì)通過虛列的手段進(jìn)行成本避稅等，如果稅務(wù)稽查人員

4、對(duì)建設(shè)和安裝的專業(yè)知識(shí)是稀缺的，這將是很難看到的問題。另一方面，很多房地產(chǎn)開發(fā)公司還沒有開發(fā)出一個(gè)項(xiàng)目，開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開始另一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)。通過對(duì)工程項(xiàng)目成本的混淆，使企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)稽查時(shí)，難以對(duì)每一項(xiàng)目的成本進(jìn)行劃分，增加審計(jì)的難度?！　。ㄈ┥婕氨O(jiān)管部門多、涉及稅種多　　由房地產(chǎn)局、建設(shè)局、國(guó)土局、規(guī)劃局從多部門銷售的研究和開發(fā)，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，監(jiān)察審計(jì)局，更多的相關(guān)信息，證據(jù)是困難的，但也提供證據(jù)的真實(shí)性的保證。在現(xiàn)行稅制下，房地產(chǎn)行業(yè)涉及12個(gè)稅種。除營(yíng)業(yè)稅（最早在2015增值稅）外，企業(yè)所得稅、土地增值

5、稅、土地使用稅、土地稅、物業(yè)稅、稅收等都涉及房地產(chǎn)業(yè)和非常有特點(diǎn)的行業(yè)稅收。特別是，土地增值稅清算引起了廣泛的爭(zhēng)議和關(guān)注，而且房地產(chǎn)行業(yè)在稅務(wù)檢查有重大的困難?！　。ㄋ模┑赜蛐詮?qiáng)，各地法規(guī)政策、執(zhí)法尺度不統(tǒng)一5　　房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)強(qiáng)大的區(qū)域限制，和當(dāng)?shù)氐姆珊头ㄒ?guī)，執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)不能完全統(tǒng)一。例如，房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)成地下車庫(kù)或車位出售長(zhǎng)期使用權(quán)，是否應(yīng)為租賃資產(chǎn)確認(rèn)，如果按租賃行為，房地產(chǎn)稅將收取等問題，各省的具體規(guī)定是不一樣的。對(duì)這一地區(qū)的一些省份還沒有明確的規(guī)定，使得稅務(wù)稽查執(zhí)法人員的自由裁量空間變大?！　∪?、對(duì)房

6、地產(chǎn)稅務(wù)稽查的建議　?。ㄒ唬┙⒔∪康禺a(chǎn)稅務(wù)稽查的相關(guān)法制　　一般來說，中國(guó)的稅收法律制度立法層次低，許多授權(quán)立法，稅收法律體系不完善，制約了房地產(chǎn)稅收檢查的發(fā)展。一是稅法立法層次不高，地下法律效力的問題。當(dāng)稅收行政法規(guī)、規(guī)章等部委相關(guān)法律沖突時(shí)，按照法律優(yōu)先的原則，稅法可以作為執(zhí)法的基礎(chǔ)，執(zhí)法人員不能提供法律保護(hù)。二是稅收法律文書太多，自由裁量權(quán)過大，稅法中存在矛盾，給稅務(wù)稽查帶來衍生風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的轉(zhuǎn)型階段，為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在法律、法規(guī)文件的形式只具有指導(dǎo)作用，具體實(shí)施措施的制定，由稅務(wù)

7、機(jī)關(guān)和地方政府各部委和地方在稅收法律的形式規(guī)定，導(dǎo)致內(nèi)部沖突，但也造成了當(dāng)前稅務(wù)系統(tǒng)復(fù)雜的情況。稅務(wù)稽查執(zhí)法往往是很難找到一個(gè)強(qiáng)有力的法律依據(jù)，為審計(jì)人員帶來執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。三是為了規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)稅收太小，只有一些規(guī)范性文件對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的形式頒布的法規(guī)部門是杯水車薪，財(cái)務(wù)人員，會(huì)計(jì)舞弊，處罰應(yīng)設(shè)置沒有設(shè)置太低的書書。這些制約房地產(chǎn)行業(yè)稅收稽查的問題，亟待解決。因此我們國(guó)家要加強(qiáng)立法，讓稅務(wù)人員稽查時(shí)有法可依。　?。ǘ┙⒒楹凸芾淼男畔⒐蚕恚c房地產(chǎn)一體化系統(tǒng)接軌5　　房地產(chǎn)綜合系統(tǒng)是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的有效的

8、稅務(wù)監(jiān)督稅務(wù)機(jī)關(guān)，并建立和房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)。房地產(chǎn)系統(tǒng)集成是實(shí)現(xiàn)“以票控稅管理、稅源監(jiān)控、網(wǎng)絡(luò)比對(duì)、稅收政策的綜合管理”的管理，根據(jù)“通知”的規(guī)定，“國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收的文件管理系統(tǒng)集成管理實(shí)施中的一些問題，結(jié)合對(duì)房地產(chǎn)稅源管理發(fā)展的實(shí)際情況。房地產(chǎn)綜合系統(tǒng)信息傳輸機(jī)制，實(shí)現(xiàn)彼此的信息共享，稅務(wù)登記和稅源數(shù)據(jù)庫(kù)文件的建立，從根本上把握以前主動(dòng)房屋產(chǎn)權(quán)交易，是對(duì)稅收和房地產(chǎn)行業(yè)