中海成都國際社區(qū)項目啟動區(qū)定位及物業(yè)發(fā)展建議

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1、中海成都國際社區(qū)項目啟動區(qū)定位及物業(yè)發(fā)展建議中海成都國際社區(qū)項目啟動區(qū)定位及物業(yè)發(fā)展建議謹(jǐn)呈中海興業(yè)（成都）有限公司項目研究工作的階段劃分第一階段項目整體定位及整體開發(fā)思路2004/06/282004/08/20第二階段終稿第三階段營銷戰(zhàn)略工作最終成果客戶特性研究競爭市場研究大盤啟動模式研究普通高端消費者訪談項FI的優(yōu)劣勢分析和價值判斷成功案例借鑒項目整體定位規(guī)劃設(shè)計建議項目整體開發(fā)思路啟動區(qū)定位及啟動策略建筑單體建議配套物業(yè)發(fā)展建議大盤啟動模式研究競爭樓盤分析消費者需求分析己完成工作2004/08/

2、30第二階段工作提交初步結(jié)論第一階段主要成果上階段工作成果回顧開放的國際的公園的高尚的城區(qū)區(qū)域整體價值定位OCT：Opencitytown整體開發(fā)思路及啟動區(qū)位置寫字樓酒店文化活動中心IIIIIIin11Imiii綜合市場國際學(xué)校商業(yè)廣場幼兒園幼兒園涉外醫(yī)院高爾夫練習(xí)場專業(yè)街（酒吧街）休閑廣場森林景觀大道高級會所國際網(wǎng)球中心集中商業(yè)達(dá)成啟動區(qū)目標(biāo)必須解決的問題啟動區(qū)目標(biāo)啟動區(qū)起價4000元/平米以上（均價約4500元/平米）,成本利潤率達(dá)到15%均價4500元/平米意味著什么樣的樓盤甜質(zhì)？目標(biāo)市場45

3、00元/平米樓盤具有的各項特征其他區(qū)域南區(qū)四區(qū)高新西區(qū)片區(qū)金林半島、麓山國際等中海名城、翡翠城、清華坊等金沙園、蜀風(fēng)花園城、博瑞花園、錦城花園等學(xué)林雅園等典型樓盤會所、獨特的自然資源200m2左右聯(lián)排60萬~80萬聯(lián)排7500元/m2別墅產(chǎn)品具備特殊景觀資源會所、商業(yè)街、幼兒園、學(xué)校、獨特的自然資源130m2"150m260萬'70萬成熟區(qū)域社區(qū)環(huán)境教育配套具備特殊景觀資源會所、商業(yè)街、幼兒園140m2"180m2總價50萬?60萬單價3800?4500成熟區(qū)域區(qū)域內(nèi)的文脈社區(qū)環(huán)境好極少、簡單超過22

4、0m2的疊拼總價60萬~70萬類別墅產(chǎn)品性價比高社區(qū)配套主力戶型價格選擇樓盤特征啟動區(qū)目標(biāo)分解（期望結(jié)果，R2）均價4500元/平米目標(biāo)內(nèi)涵1、低密度住宅產(chǎn)品2、具有獨特的優(yōu)勢資源3、區(qū)域生活配套成熟4、社區(qū)內(nèi)規(guī)劃、環(huán)境良好5、良好教育配套設(shè)施6、社區(qū)配套滿足高品質(zhì)生活需求R1,非期望結(jié)果區(qū)域環(huán)境啟動位置區(qū)域規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)區(qū)周邊生活氛圉淡薄地塊北面中部容積率1?5左右國際風(fēng)情商業(yè)街學(xué)校、幼兒園會所相對于成都其他高檔樓盤，啟動區(qū)容積率較高啟動區(qū)臨近西延線，核心公園資源不能展示區(qū)域內(nèi)生活配套不足啟動區(qū)商業(yè)街僅

5、能展示，不能形成商業(yè)氛圍R1（非期望結(jié)果）與R2（期望結(jié)果）產(chǎn)生的矛盾啟動區(qū)容積率較高核心資源不能展示區(qū)域內(nèi)配套不足商業(yè)街僅能展示，不能形成商業(yè)氛圍低密度產(chǎn)品體現(xiàn)高檔品質(zhì)獨特的核心資源展示區(qū)域生活配套成熟社區(qū)內(nèi)規(guī)劃、環(huán)境良好良好教育配套設(shè)施社區(qū)配套滿足高品質(zhì)生活需求目標(biāo)Q1：高容積率與高端產(chǎn)品之間的矛盾Q2：核心資源展示的矛盾Q3：陌生區(qū)域與成熟配套之間的孑盾木階段核心解決的三大矛盾問題的解決方案啟動模式及策略配套物業(yè)發(fā)展建議建筑單體物業(yè)發(fā)展建議大盤啟動模式研究大盤開發(fā)模式研究：大盤啟動模式華僑城?波

6、托菲諾:108萬m2,容積率，17年成熟社區(qū)中心區(qū)?黃埔雅苑：47萬m2,強勢地段，強勢地產(chǎn)商南山后海?蔚藍(lán)海岸：5577m2,濱海大道開通的最大獲益者二線關(guān)外?四季花城：53萬m2,工薪白領(lǐng)的精神家園參照系：《深圳銷售龍虎榜》大盤啟動模型蔚藍(lán)海岸每期開發(fā)均值:18.3萬nf每期套數(shù)均值:1667套啟動規(guī)模：8.4萬nf啟動配置：缺乏“畫餅”模式：描繪宏偉藍(lán)圖啟動模式適用范圍：1、價格低開高走，有充分的上揚空間（郊區(qū)物業(yè)或市政規(guī)劃有重大利好）2、存在前提：早期地產(chǎn)營銷不充分同類項目：桃源居蔚藍(lán)海槨的開

7、發(fā)策略吋間軸1999.11—2000.4第一期第二期第三期價格走勢20.325.9分期規(guī)模8.4萬M22000.5—2002.122002.5—2003.470-120的2-3房100-150的3-4房100-200的3-5房660065005300首期缺乏配置居住氛圍不濃項目總建55萬，首期周邊居住氣氛不濃，缺乏配套，開發(fā)&4萬，僅為總體1/7,—期建成，社區(qū)氛圍及配套到位，二期開始啟動，迅速放量。大盤的啟動模型黃埔雅苑每期開發(fā)均值:11.98萬m2每期套數(shù)均價值：753套啟動規(guī)模：10.7萬m2啟

8、動配置：會所（售樓處）“以點帶面”啟動模式理論基礎(chǔ)：——丿心理學(xué)觀點：當(dāng)一個人在某方面具有突出的表現(xiàn)時，會被大多數(shù)人認(rèn)為此人在各方面都具有超凡的能力——新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點：消費者是有限理性的波托菲諾每期開發(fā)均值：11.98萬m2啟動規(guī)模：7.1萬m2啟動配置：會所（售樓處）“以點帶面”啟動模式黃埔雅苑的開發(fā)策略13.3分期規(guī)模主力戶型時間軸2000.72002.12002.5第一期第二期第三期第四期2003.310.710.513.4價格走勢920090009