公租房融資租賃建設(shè)模式探究

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1、公租房融資租賃建設(shè)模式探究【摘要】公共租賃住房作為我國保障性住房建設(shè)的主要方式，各地在實際建設(shè)中，資金存在較大缺口，"資金難”已成為影響公租房建設(shè)發(fā)展的主要障礙。利用融資租賃的融資功能，通過融資租賃模式吸納社會資金，可以彌補公租房建設(shè)資金的不足。本文對利用融資租賃模式支持公共租賃住房建設(shè)的模式運作和可行性進行了初步探討?！娟P(guān)鍵詞】公共租賃住房；社會資金；融資租賃一公租房概述在2010年6月國務(wù)院召開的全國公租房會議上，李克強同志強調(diào)要加快發(fā)展公租房：“發(fā)展公租房，各地要在投資、土地、財稅、金融等方面加大政策支持力度；同時注意發(fā)揮市場

2、機制作用，引導(dǎo)社會力量共同參與投資建設(shè)和運營，多渠道多方式籌集資金和房源”。6月12日由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公租房的指導(dǎo)意見》正式發(fā)布，旨在解決城市中等偏低收入家庭住房困難，基本確立了公租房未來在我國保障房體系中的重要地位。數(shù)據(jù)顯示，2010年全國計劃新建公租房40萬套，占590萬套保障任務(wù)約7%；2011年全國計劃新建公租房220萬套，占1000萬套保障房任務(wù)22%；2012年全國計劃新建公租房230萬套，占700萬套保障房項目約33%。公租房建設(shè)力度不斷加大。隨著公租房建設(shè)步伐加快，建設(shè)資金嚴重不足成為

3、了擺在各地政府面前的一道難題。由于我國公租房建設(shè)還處于探索階段，相應(yīng)的制度和融資體制還不完善。公租房建設(shè)資金沒有專門的來源渠道，主要是從保障房建設(shè)資金的分配中獲取。具體包括中央專項資金以及地方政府配套資金、地方配套土地出讓收益、住房公積金收益及貸款和地方政府債券籌資等，而這些資金還用于廉租房、棚戶區(qū)改造等其他形式保障性住房的建設(shè)，是無法滿足公租房建設(shè)任務(wù)目標的。以2012年計劃新建230萬套的公租房為例，按照平均單套50平方米計算，全國平均水平1500元/平方米建安費，230萬套公租房需要的投資額為1725億元，其中不包括土地費用。

4、減去2012年中央補助公租房專項資金660億元，公租房的資金缺口為1065億元。資金來源不明確、融資方式匱乏，缺乏專業(yè)的融資機構(gòu)，融資難成為影響公租房建設(shè)的主要瓶頸。綜上所述，由于公租房需求量大，資金缺口大，現(xiàn)有的公租房資金來源顯然難以維持公租房的可持續(xù)建設(shè)和發(fā)展，積極拓展資金來源，多元化資金來源的公租房建設(shè)顯得尤為迫切。很多專家、學(xué)者和政府官員也在積極的尋找利用社會資金解決公租房資金困難的方法，其中，利用融資租賃模式建設(shè)公租房越來越多的被提起。二融資租賃概述1952年5月，世界上第一家融資租賃公司-美國租賃公司成立（現(xiàn)更名叫美國國

5、際租賃公司），開創(chuàng)了融資租賃交易的先河。此后不久全球經(jīng)濟開始復(fù)蘇，資金需求更加旺盛,歐洲、加拿大、澳大利亞等發(fā)達地區(qū)和國家相繼借鑒美國的經(jīng)驗，陸續(xù)采用融資租賃的模式。隨著經(jīng)濟全球一體化的發(fā)展，發(fā)達國家不斷的進行資本輸出，融資租賃逐步被引進到亞洲以及拉丁美洲的一些國家和地區(qū)。2.1定義融資租賃是租賃的一個類別。融資租賃，相比于傳統(tǒng)租賃，又被稱為“現(xiàn)代租賃”。融資租賃是一種通過特定程序把資金和設(shè)備緊密結(jié)合起來的資金融通方式，具有融資功能、財務(wù)報表改善功能、加速折舊和減稅功能、促銷功能等基本功能。融資租賃不同于普通的財產(chǎn)租賃，它涉及出租、

6、承租和供貨三方當事人，是指由出租方（租賃公司）融通資金，為承租方（企業(yè)）提供所需物件，以融物為形式，融資為特征，融資與融物相結(jié)合的經(jīng)濟活動。我國會計準則的定義和世界通行的定義較為相似。《企業(yè)會計準則一租賃》（企業(yè)會計準則第21號一租賃（2006））在第五條中規(guī)定：“融資租賃是指實質(zhì)上轉(zhuǎn)移了與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部風(fēng)險和報酬的租賃。所有權(quán)最終可能轉(zhuǎn)移，也可能不轉(zhuǎn)移?！?.2我國融資租賃發(fā)展現(xiàn)狀中國的融資租賃業(yè)務(wù)開始于20世紀80年代，最早成立了以中國國際信托投資公司為主要股東的東方租賃有限公司，國內(nèi)金融機構(gòu)為主體的中國租賃有限公司，正式

7、開展融資租賃業(yè)務(wù)。2004年，商務(wù)部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合批準了九家內(nèi)資融資租賃公司的試點單位。2007年3月，新修訂的《金融租賃公司管理辦法》開始實施，允許合格金融機構(gòu)參股或設(shè)立金融租賃公司。隨后，首批銀行系租賃公司成立，標志中國的融資租賃行業(yè)邁入快速發(fā)展的時代。在國家融資租賃相關(guān)政策的支持下，商業(yè)銀行開辦金融租賃業(yè)務(wù)試點工作穩(wěn)步推進，非銀行系金融租賃公司通過重組逐步實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，在經(jīng)歷初創(chuàng)、迅猛發(fā)展、清理整頓、發(fā)展與問題并存等四個階段后，中國的金融租賃業(yè)務(wù)逐漸走向規(guī)范、健康發(fā)展的軌道。根據(jù)2011年世界租賃年鑒統(tǒng)計,2009年全球前

8、十位國家的融資租賃總額達到4420億美元，其中，中國達到410.1億美元，位居第四。2009年，由于金融危機的影響，前十位國家的融資租賃總額增長率都大幅下降，唯有中國增長86.7%,增長勢頭強勁。中國融資租賃行業(yè)經(jīng)過30年的發(fā)展，融資