策源-上海市東航顧戴路項目定位報告.doc

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1、目錄1．項目地塊自身狀況分析51.1交通條件51.2周邊綜合配套72．辦公物業(yè)市場分析112.1上海辦公物業(yè)市場分析112.2區(qū)域辦公物業(yè)市場分析123．工業(yè)物業(yè)市場分析213.1上海工業(yè)物業(yè)市場分析213.2區(qū)域工業(yè)物業(yè)市場分析323.3典型案例424．市場部分建議465．項目SWOT分析495.1.項目優(yōu)勢495.2.項目劣勢495.3項目機(jī)會505.4項目風(fēng)險506．產(chǎn)品的適應(yīng)性分析516.1市場可參考辦公物業(yè)類型分析516.2大型企業(yè)商務(wù)花園（總部基地）物業(yè)類型適應(yīng)度評判546.3中小型企業(yè)商務(wù)花園物業(yè)類型適應(yīng)度評判61

2、6.4市場可參考工業(yè)物業(yè)分析646.5中型企業(yè)工業(yè)園物業(yè)類型的適應(yīng)度評判656.6中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園物業(yè)類型的適應(yīng)度評判697．項目的定位方向建議738．項目的整體規(guī)劃建議758.1中型企業(yè)工業(yè)園的建筑規(guī)劃758.2中型企業(yè)創(chuàng)業(yè)園的建筑規(guī)劃788.3商務(wù)花園的建筑規(guī)劃79前言本案土地性質(zhì)為工業(yè)用地，但也不排除將其性質(zhì)轉(zhuǎn)為綜合用地，在本次報告的市場分析中，對項目周邊的市場情況進(jìn)行了綜合分析，明確其產(chǎn)品定位不適合商業(yè)定位方向。再針對有參考價值的都市型工業(yè)園、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)廠房及各種不同類型的廠房，與工業(yè)區(qū)相關(guān)的低密度辦公等分別做了詳

3、細(xì)的市場分析，顯示出市場上有對這幾類物業(yè)類型的潛在需求。在此基礎(chǔ)上，產(chǎn)品定位部分針對辦公和廠房這兩個方向，從產(chǎn)品類別的分析、對地塊適應(yīng)度分析、各產(chǎn)品定位對發(fā)展商自身條件的要求、各產(chǎn)品類別的建筑規(guī)劃等多方面進(jìn)行分析，為發(fā)展商確定最終適應(yīng)市場又適應(yīng)其運(yùn)作的產(chǎn)品定位提供支撐點(diǎn)，保證項目的成功開發(fā)。第一部分市場分析1．項目地塊自身狀況分析本案項目位于中春路、顧戴路交叉口的東南角。地塊形狀基本方正，利于項目開發(fā)。目前本案項目相鄰地塊都是工業(yè)廠房。本案項目占地面積大約170畝（約11萬平米），具體的建筑面積、限高、內(nèi)部配套等方面，由于目前沒

4、有明確的規(guī)劃限制，因此需要根據(jù)最終的產(chǎn)品定位來確定。（本案地塊實景）1.1交通條件1.1.1現(xiàn)狀交通條件?周邊道路現(xiàn)狀項目位于顧戴路和中春路交口處。顧戴路和中春路是項目周邊兩條重要的主要交通干道，另外，項目東面還有另外一條南北走向的交通干道七莘路。顧戴路是項目周邊東西方向交通的主干道，為雙向六車道（含非機(jī)動車道），連接了中環(huán)線和外環(huán)線兩條城市高速路。道路通行車輛以大型卡車為主。中春路連通了滬青平高速公路-漕寶路-顧戴-滬杭高速公路等多條城市快速路，為雙向八車道（含非機(jī)動車道）。因此，本案項目地塊在汽車貨運(yùn)方面具有相對較好的交通條

5、件。?。ㄖ写郝?顧戴路）?周邊公交路線目前，項目周邊公交線路較少，主要集中在中春路（近華中路段）上，有87、735、748路終點(diǎn)站，有92路等公交線通過；另外在七莘路上有少量公交線路，現(xiàn)有的公交線路主要通向徐匯及長寧區(qū)，如下表所示。線路名稱路線87龍華鎮(zhèn)--上海游泳館--天鑰橋路--漕溪北路--宜山路--西區(qū)汽車站--張虹路--虹二村--古北新城--虹橋鎮(zhèn)--星光村--五號橋--井亭村--號上村--吳寶路--七寶--農(nóng)學(xué)院--聯(lián)明路--滬淞公路--華星路735羅陽新村--蓮花路--高興花園--春申路--虹梅南路--普樂新村--朱

6、行--上中西路--梅隴路--錦江樂園--虹漕南路--金桂苑--三號橋--四號橋--五號橋--靜安新城--六號橋--七號橋--七寶鎮(zhèn)--農(nóng)學(xué)院--黎明花園--華星路748中春路華中路--華茂路--聯(lián)明路--滬淞公路--新龍路--星站路中春路--星站路七莘路--唐家浜橋--吳家巷--陸家堰--田圖--滬青公路--上海動物園--程家橋--虹梅路--虹許路--水城路--虹橋開發(fā)區(qū)--新華路--安順路--虹橋路--長順路--明珠線虹橋路站92上海體育場--上海體育館--田林東路--漕河涇--習(xí)勤路--桂林路--虹漕路--三號橋--四號橋-

7、-五號橋--靜安新城--六號橋--海上新村--七號橋--新鎮(zhèn)路--七寶鎮(zhèn)--一號橋--聯(lián)明路--中春路--華茂路--中華村--華中路七莘路--七莘路五號橋--上海農(nóng)學(xué)院1.1.2未來交通條件目前，正在建設(shè)中的地鐵9號線和規(guī)劃中的地鐵10號線、12號線及5號線延伸段將在七寶交匯。建設(shè)中的地鐵9號線七寶路站位于漕寶路和七莘路交口處，距離本項目需5分鐘車程。本案地鐵M1、M5號線-莘莊站，距項目10分鐘車程地鐵M9號線-七寶站，距項目5分鐘車程地鐵M9號線-七寶站，距項目5分鐘車程（項目周邊軌道交通情況）1.2周邊綜合配套項目周邊的主

8、要配套設(shè)施：本案⑤④①③②七寶鎮(zhèn)中心莘莊鎮(zhèn)中心編號項目名稱區(qū)域可以為項目提供的配套１閩行體育公園七寶鎮(zhèn)中心集中了樂購、龍城購物廣場等大型商業(yè)項目，市政配套有銀行、郵局等，到本案步行15分鐘左右２銀七星滑雪場３易初蓮花超市莘莊鎮(zhèn)中心該中心提供了部分商業(yè)、酒店等配套