深圳經(jīng)典外銷項目營銷策劃報告(1)

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1、外銷項目經(jīng)典策劃報告(1)目錄第一章深圳房地產(chǎn)市場分析一、2004年深圳房地產(chǎn)市場分析二、深圳房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測第二章項目概況及分析一、項目概況二、項目分析第三章相關(guān)樓盤對比一、皇崗片區(qū)樓盤比較二、重點樓盤分析第四章定位策略一、住宅產(chǎn)品定位二、價格定位三、目標(biāo)客戶定位第五章市場營銷策略一、先入為主策略二、形象差異化策略三、兵分多路策略四、放心策略五、借勢策略84外銷項目經(jīng)典策劃報告(1)六、滾動式整合銷售推廣策略七、其他策略第六章開盤前準(zhǔn)備工作第七章廣告策略第八章合作方式84外銷項目經(jīng)典策劃報告(1)第一章深圳市房地產(chǎn)市場分析84外銷項目經(jīng)典策劃報告(1)一、2004年深圳房地產(chǎn)市場分析（一

2、）市場總體發(fā)展特點1、開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴大,銷售狀況日趨好轉(zhuǎn)我市房地產(chǎn)市場上半年以健康、平穩(wěn)的態(tài)勢發(fā)展，銷售面積為233.42萬平方米、成交金額達71.7億人民幣，業(yè)績喜人。今年上半年我市完成房地產(chǎn)施工面積為1672.54萬平方米，同比增長了17.84%；商品房竣工面積154.56萬平方米，同比增長了8.54%；商品房空置面積為264.68萬平方米，同比下降了12.62%。在銷售方面，上半年的銷售總面積為233.42萬平方米，同比增加了15.4%；成交金額71.7億元人民幣，同比上升了43.34%。在銷售總面積中，現(xiàn)樓的銷售面積為64.11萬平方米，同比下降了4.84%；樓花的銷售面積為169.

3、31萬平方米，同比增加了25.56%；外銷面積一共是13.73萬平方米，其中現(xiàn)樓銷售面積為2.32萬平方米。2、市場價格穩(wěn)中有降從96年至今，深圳市房地產(chǎn)市場總體價格呈緩慢下跌的態(tài)勢。雖然亞洲經(jīng)濟形勢有所好轉(zhuǎn)，香港、國內(nèi)經(jīng)濟運行平穩(wěn)，但市場供大于求的狀況不能徹底改變，是價格下滑的主要原因之一。另外，由于市場競爭的力度加大，許多開發(fā)商迫于資金壓力降價促銷，消費者的理性選擇，又迫使開發(fā)商為取悅消費者盲目增加配套，從而加大建設(shè)成本，最終導(dǎo)致市場價格消費者又不能接受等因素。84外銷項目經(jīng)典策劃報告(1)深圳地產(chǎn)市場價格下滑，又吸引了大量境外買家，2004年上半年外銷市場相對比較活躍，對深圳地產(chǎn)市場價

4、格平穩(wěn)起到了重要作用。3、外銷市場日趨活躍由于香港經(jīng)濟已逐漸走出低谷，市民對未來信心增強，加上香港經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型，向別國吸收大量高科技人才,使香港的人口增加(到目前為止，香港人口已由原來的680萬增至目前的697萬);另一方面在深圳市政府積極完善基礎(chǔ)設(shè)施的基礎(chǔ)上，許多樓盤在戶型設(shè)計、裝修配套、促銷推廣等方面都充分迎合了港人口味，從而吸引了不少香港買家。如果深圳的發(fā)展商能夠在物業(yè)管理、法律手續(xù)等方面充分尊重港人的習(xí)慣，相信會更進一步拓寬外銷市場?？傊怃N市場已成為深圳房地產(chǎn)市場的重要組成部分。4、外銷市場特點港人選擇國內(nèi)樓盤五大因素從以上調(diào)查資料可知，近七成的港人深圳買樓將首先考慮物業(yè)質(zhì)素69%及

5、交通配套67%，正反映買家選擇物業(yè)時不再只抱著貪便宜的心態(tài)，交通方便及具質(zhì)素的物業(yè)才是最受歡迎。l物業(yè)質(zhì)素、交通位置最關(guān)鍵84外銷項目經(jīng)典策劃報告(1)港人選擇物業(yè)購買的最重要因素是樓盤的素質(zhì)，第二為交通，其次為價錢和其他因素，所以物業(yè)的質(zhì)素在一定程度上將成為影響物業(yè)銷售的關(guān)鍵。今年外銷盤旺銷的主要位置還是在一類口岸附近，基本集中羅湖口岸和皇崗口岸片區(qū)，多數(shù)港人購房還是認同了此處的交通優(yōu)勢，加上深圳地鐵的修建也賦予了該片區(qū)以地鐵概念，所以今年該片區(qū)內(nèi)多個外銷盤走紅主要是靠地勢的因素。l戶型和售價相當(dāng)重要去年開始，小戶型的樓盤占據(jù)了地產(chǎn)銷售市場的主導(dǎo)地位，港人首先介入的亦是小戶型的樓盤，從統(tǒng)計

6、的數(shù)據(jù)來看，住房面積在75平方米的以下占據(jù)了總銷售的90%以上，售價在6000-7000元/平方米之間為最多，整套售從大致控制在40-50萬元左右，較99年度銷售較好的外銷盤（30-40萬元）要高出10萬元，雖然價格有所走高，但消費者主體仍然是香港的的中等到偏低收入者。深圳地區(qū)的的少數(shù)發(fā)展商針對這部分購房者的需求開發(fā)的個盤雖然在位置上并不占太大的優(yōu)勢，但銷售狀況同樣不錯，如蓮塘地區(qū)的一些個盤，其主要的銷售對象就是面對香港的貨柜車司機。由于位置的原因，基本上今年旺銷的戶型都談不上什么景觀，不過有兩點需求是共同的。l共性的需求一是物業(yè)管理是港式管理；二是要帶裝修。港人購房注重港式管理是很容易理解

7、的，這是一個生活習(xí)慣問題，相比目前國內(nèi)大多數(shù)物業(yè)管理來說，港式管理的水平要高得多，深圳幾家有名的物業(yè)管理公司在經(jīng)營上就是嚴格遵循了港式管理的眾多標(biāo)準(zhǔn)而定的，所以外銷盤大部分也是由這些公司來進行物業(yè)管理。84外銷項目經(jīng)典策劃報告(1)目前多數(shù)港人選擇帶裝修的住房多是為了方便，雖然裝修的標(biāo)準(zhǔn)和風(fēng)格不一定十分符合置業(yè)者的要求，但由于目前裝修市場的不完善，導(dǎo)致業(yè)主自主選擇國內(nèi)的裝修公司進行裝修出現(xiàn)了種種問題，港人為了