深圳經(jīng)典外銷(xiāo)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告

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1、www.zhicity.comZHICITY精銳城市－營(yíng)銷(xiāo)人、經(jīng)理人、廣告人的在線(xiàn)私人辦公室目錄第一章深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、2004年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析二、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)第二章項(xiàng)目概況及分析一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目分析第三章相關(guān)樓盤(pán)對(duì)比一、皇崗片區(qū)樓盤(pán)比較二、重點(diǎn)樓盤(pán)分析第四章定位策略一、住宅產(chǎn)品定位二、價(jià)格定位三、目標(biāo)客戶(hù)定位第五章市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略一、先入為主策略二、形象差異化策略三、兵分多路策略四、放心策略五、借勢(shì)策略88www.zhicity.comZHICITY精銳城市－營(yíng)銷(xiāo)人、經(jīng)理人、廣告人的在線(xiàn)私人辦公室六

2、、滾動(dòng)式整合銷(xiāo)售推廣策略七、其他策略第六章開(kāi)盤(pán)前準(zhǔn)備工作第七章廣告策略第八章合作方式88www.zhicity.comZHICITY精銳城市－營(yíng)銷(xiāo)人、經(jīng)理人、廣告人的在線(xiàn)私人辦公室第一章深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析88www.zhicity.comZHICITY精銳城市－營(yíng)銷(xiāo)人、經(jīng)理人、廣告人的在線(xiàn)私人辦公室一、2004年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）市場(chǎng)總體發(fā)展特點(diǎn)1、開(kāi)發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大,銷(xiāo)售狀況日趨好轉(zhuǎn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)上半年以健康、平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)發(fā)展，銷(xiāo)售面積為233.42萬(wàn)平方米、成交金額達(dá)71.7億人民幣，業(yè)績(jī)喜人。今年上半年我市完

3、成房地產(chǎn)施工面積為1672.54萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了17.84%；商品房竣工面積154.56萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了8.54%；商品房空置面積為264.68萬(wàn)平方米，同比下降了12.62%。在銷(xiāo)售方面，上半年的銷(xiāo)售總面積為233.42萬(wàn)平方米，同比增加了15.4%；成交金額71.7億元人民幣，同比上升了43.34%。在銷(xiāo)售總面積中，現(xiàn)樓的銷(xiāo)售面積為64.11萬(wàn)平方米，同比下降了4.84%；樓花的銷(xiāo)售面積為169.31萬(wàn)平方米，同比增加了25.56%；外銷(xiāo)面積一共是13.73萬(wàn)平方米，其中現(xiàn)樓銷(xiāo)售面積為2.32萬(wàn)平方米。2、

4、市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)中有降從96年至今，深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體價(jià)格呈緩慢下跌的態(tài)勢(shì)。雖然亞洲經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)，香港、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)，但市場(chǎng)供大于求的狀況不能徹底改變，是價(jià)格下滑的主要原因之一。另外，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的力度加大，許多開(kāi)發(fā)商迫于資金壓力降價(jià)促銷(xiāo)，消費(fèi)者的理性選擇，又迫使開(kāi)發(fā)商為取悅消費(fèi)者盲目增加配套，從而加大建設(shè)成本，最終導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格消費(fèi)者又不能接受等因素。88www.zhicity.comZHICITY精銳城市－營(yíng)銷(xiāo)人、經(jīng)理人、廣告人的在線(xiàn)私人辦公室深圳地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下滑，又吸引了大量境外買(mǎi)家，2004年上半年外銷(xiāo)市場(chǎng)相

5、對(duì)比較活躍，對(duì)深圳地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)起到了重要作用。3、外銷(xiāo)市場(chǎng)日趨活躍由于香港經(jīng)濟(jì)已逐漸走出低谷，市民對(duì)未來(lái)信心增強(qiáng)，加上香港經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，向別國(guó)吸收大量高科技人才,使香港的人口增加(到目前為止，香港人口已由原來(lái)的680萬(wàn)增至目前的697萬(wàn));另一方面在深圳市政府積極完善基礎(chǔ)設(shè)施的基礎(chǔ)上，許多樓盤(pán)在戶(hù)型設(shè)計(jì)、裝修配套、促銷(xiāo)推廣等方面都充分迎合了港人口味，從而吸引了不少香港買(mǎi)家。如果深圳的發(fā)展商能夠在物業(yè)管理、法律手續(xù)等方面充分尊重港人的習(xí)慣，相信會(huì)更進(jìn)一步拓寬外銷(xiāo)市場(chǎng)?？傊怃N(xiāo)市場(chǎng)已成為深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。4、

6、外銷(xiāo)市場(chǎng)特點(diǎn)港人選擇國(guó)內(nèi)樓盤(pán)五大因素從以上調(diào)查資料可知，近七成的港人深圳買(mǎi)樓將首先考慮物業(yè)質(zhì)素69%及交通配套67%，正反映買(mǎi)家選擇物業(yè)時(shí)不再只抱著貪便宜的心態(tài)，交通方便及具質(zhì)素的物業(yè)才是最受歡迎。l物業(yè)質(zhì)素、交通位置最關(guān)鍵88www.zhicity.comZHICITY精銳城市－營(yíng)銷(xiāo)人、經(jīng)理人、廣告人的在線(xiàn)私人辦公室港人選擇物業(yè)購(gòu)買(mǎi)的最重要因素是樓盤(pán)的素質(zhì)，第二為交通，其次為價(jià)錢(qián)和其他因素，所以物業(yè)的質(zhì)素在一定程度上將成為影響物業(yè)銷(xiāo)售的關(guān)鍵。今年外銷(xiāo)盤(pán)旺銷(xiāo)的主要位置還是在一類(lèi)口岸附近，基本集中羅湖口岸和皇崗口岸片區(qū)，

7、多數(shù)港人購(gòu)房還是認(rèn)同了此處的交通優(yōu)勢(shì)，加上深圳地鐵的修建也賦予了該片區(qū)以地鐵概念，所以今年該片區(qū)內(nèi)多個(gè)外銷(xiāo)盤(pán)走紅主要是靠地勢(shì)的因素。l戶(hù)型和售價(jià)相當(dāng)重要去年開(kāi)始，小戶(hù)型的樓盤(pán)占據(jù)了地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，港人首先介入的亦是小戶(hù)型的樓盤(pán)，從統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，住房面積在75平方米的以下占據(jù)了總銷(xiāo)售的90%以上，售價(jià)在6000-7000元/平方米之間為最多，整套售從大致控制在40-50萬(wàn)元左右，較99年度銷(xiāo)售較好的外銷(xiāo)盤(pán)（30-40萬(wàn)元）要高出10萬(wàn)元，雖然價(jià)格有所走高，但消費(fèi)者主體仍然是香港的的中等到偏低收入者。深圳地區(qū)的的

8、少數(shù)發(fā)展商針對(duì)這部分購(gòu)房者的需求開(kāi)發(fā)的個(gè)盤(pán)雖然在位置上并不占太大的優(yōu)勢(shì)，但銷(xiāo)售狀況同樣不錯(cuò)，如蓮塘地區(qū)的一些個(gè)盤(pán)，其主要的銷(xiāo)售對(duì)象就是面對(duì)香港的貨柜車(chē)司機(jī)。由于位置的原因，基本上今年旺銷(xiāo)的戶(hù)型都談不上什么景觀，不過(guò)有兩點(diǎn)需求是共同的。l共性的需求一是物業(yè)管理是港式管理；二是要帶裝修。港人購(gòu)房注重港式管理是很容易理解的，這是一個(gè)生活