資源描述：
《溫塘項目前期策劃報告》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、河北卓達(dá)住宅集團(tuán)溫塘項目前期定位策劃報告摘要：本項目前期總用地約500畝，其中征用土地347畝，租賃用地150畝，租賃時間為70年。項目出售物業(yè)主要建設(shè)在征用土地上，包括度假公寓、迷你聯(lián)排別墅、townhouse等，容積率為0.6以上。租賃用地主要用于建設(shè)景觀、酒店、會所、獨棟/雙拼別墅、小木屋別墅等，其中會所規(guī)劃建筑面積約為6500平方米左右。項目以“人與自然和諧共生”為主題，“健康、自由、活力、浪漫的花園度假生活型態(tài)”為主訴求，打造休閑、度假、居住、養(yǎng)生、娛樂等多功能的托斯卡納（托斯卡納在歐洲是眾盼所歸的理想家園，托斯卡納地區(qū)位于意大利中西部，擁
2、有深厚的文化底蘊）風(fēng)情社區(qū)。作為占地百畝以上的大型度假社區(qū)，產(chǎn)品功能屬性應(yīng)該具備多元化的特征，產(chǎn)品盡量具備彈性，可發(fā)展性，滿足多樣化的需求。而在石市郊區(qū)暢銷的Townhouse產(chǎn)品在溫塘市場并未出現(xiàn)，建造townhouse要求的容積率低，建造成本較高，且能否被消費者接受還不能確定，入市有一定的風(fēng)險性。鑒于此，擬定兩個方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算比較(只核算347畝征用土地的收益，租賃用地150畝不計入核算數(shù)據(jù)內(nèi))。物業(yè)類型所占土地面積比例容積率方案一方案二多層度假公寓70%60%0.9迷你聯(lián)排別墅30%25%0.6Townhouse015%0.439————追求
3、卓越德達(dá)天下————河北卓達(dá)住宅集團(tuán)方案一：建筑形式多層度假公寓迷你聯(lián)排別墅合計建筑面積（萬平方米）14.5744.16418.738銷售均價（元/平方米）18002000------成本(萬元)22545.016744.0129289.02收入(萬元)26233.208328.0034561.20利潤(萬元)3688.191583.995272.18利潤率16.36%23.49%18.00%方案二：建筑形式多層度假公寓迷你聯(lián)排別墅townhouse合計建筑面積（萬平方米）12.4923.471.38817.35銷售價格（元/平方米）18002000
4、2300--------成本(萬元)19324.295620.012399.3027343.60收入(萬元)22485.606940.003192.4032618.00利潤(萬元)3161.311319.99793.105274.40利潤率16.36%23.49%33.06%19.29%39————追求卓越德達(dá)天下————河北卓達(dá)住宅集團(tuán)方案一、二利潤對照表方案方案一方案二總成本29289.0227343.60總收入34561.2032618.00利潤5272.185274.40利潤率18.00%19.29%結(jié)論：由以上對照表分析可得，方案二比方案一
5、少投入1945萬元，利潤多2萬元，單從經(jīng)濟(jì)核算結(jié)果看，方案二優(yōu)于方案一；方案二中的townhouse產(chǎn)品的土地成本大，市場接受度有限、風(fēng)險大，并且公司此類產(chǎn)品線較多，形成一定的產(chǎn)品線重疊。鑒于townhouse產(chǎn)品市場風(fēng)險考慮，后期應(yīng)隨著市場的成熟度和接受度，再適當(dāng)?shù)恼{(diào)整該產(chǎn)品的比例。另外，溫塘區(qū)域內(nèi)的可開發(fā)的產(chǎn)品線比較單一，而本項目又屬于遠(yuǎn)郊景觀型高品質(zhì)物業(yè)，所以在規(guī)劃和景觀塑造上應(yīng)該加強(qiáng)，從而使前期的產(chǎn)品以高性價比脫穎而出，形成強(qiáng)有力的品牌形象。住宅集團(tuán)產(chǎn)品研究部2006-2-2139————追求卓越德達(dá)天下————河北卓達(dá)住宅集團(tuán)目錄前言6第一
6、部分溫塘房地產(chǎn)市場分析7一、溫塘鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀7（一）開發(fā)情況7（二）開竣工情況7（三）銷售情況7（四）空置情況8二、溫塘房地產(chǎn)市場銷售分析8三、房地產(chǎn)市場趨勢9（一）價格趨勢9（二）戶型面積和設(shè)計趨勢9（三）配套趨勢10（四）規(guī)模及品牌趨勢10第二部分競爭樓盤分析10一、溫塘鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場調(diào)查10二、區(qū)域房地產(chǎn)市場特征11（一）暢銷樓盤的特征11（二）滯銷盤原因及不足12第三部分項目地塊SWOT分析13一、項目優(yōu)勢13二、項目劣勢13三、項目機(jī)會點13四、項目威脅及困難點14第四部分項目各項定位15一、目標(biāo)客戶群定位15二、主題思想16三、項目市場
7、定位17四、項目發(fā)展理念定位18五、產(chǎn)品定位19六、產(chǎn)品價格定位19第五部分項目規(guī)劃建議20一、初步經(jīng)濟(jì)指標(biāo)20二、項目規(guī)劃規(guī)劃理念2139————追求卓越德達(dá)天下————河北卓達(dá)住宅集團(tuán)二、總體規(guī)劃設(shè)計建議21（一）規(guī)劃戰(zhàn)略要旨21（二）規(guī)劃設(shè)計建議22（三）規(guī)劃設(shè)計院的選擇28（四）產(chǎn)品設(shè)計建議29第六部分整合營銷策略30一、近期市場特征30二、項目推廣總體思路31三、銷售推廣策略32第七部分經(jīng)濟(jì)效益分析35方案一35方案二37兩方案比較3939————追求卓越德達(dá)天下————河北卓達(dá)住宅集團(tuán)前言項目位置本項目位于平山縣境內(nèi)的溫塘鎮(zhèn)，距石家莊市5
8、1公里，距平山縣城20公里，轄區(qū)總面積98平方公里，轄區(qū)共43個行政村，2.3萬人口，所在地域正是處于群山環(huán)
