慧谷大廈物業(yè)接管方案

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1、b中國(guó)天津慧谷大廈物業(yè)接管方案(討論稿)戴德梁行房地產(chǎn)顧問(wèn)（天津）有限公司謹(jǐn)呈二零零八年四月bb目錄一、前言3二、流程圖及程序說(shuō)明5三、物業(yè)托管區(qū)域及系統(tǒng)設(shè)備的劃分9物業(yè)區(qū)域及系統(tǒng)設(shè)備的托管條件及權(quán)責(zé)11四、物業(yè)區(qū)域及系統(tǒng)設(shè)備托管后的管理工作131人員崗位的配置132托管區(qū)域崗位人員的主要功能153安全管理制度20五、物業(yè)區(qū)域及設(shè)備系統(tǒng)的驗(yàn)收程序281政府部門(mén)的驗(yàn)收282物業(yè)管理公司聯(lián)同業(yè)主代表及施工單位的驗(yàn)收28六、總結(jié)37七、附件38bb前言在現(xiàn)階段，天津慧谷大廈寫(xiě)字樓、商場(chǎng)及地下停車(chē)場(chǎng)等，仍在進(jìn)行局部施工，天津市相關(guān)政府部門(mén)仍未

2、進(jìn)行必要的驗(yàn)收工作及發(fā)出同意物業(yè)使用證明。故在現(xiàn)階段，物業(yè)管理公司暫無(wú)法接收整體物業(yè)及系統(tǒng)設(shè)備。為日后配合發(fā)展商盡快托管物業(yè)的目標(biāo)，特制訂此物業(yè)托管方案，以祈發(fā)展商能更清晰地了解我司將會(huì)安排的配合工作及能安排施工單位有效地配合我司的工作。我司在此托管理方案內(nèi)，將天津慧谷大廈按不同使用功能劃分各個(gè)區(qū)域及系統(tǒng)設(shè)備。由于大廈內(nèi)仍進(jìn)行土建及機(jī)電安裝工程，我司在職責(zé)盡量安排人手在保安、物業(yè)管理、工程上作出規(guī)范性管理工作，盡量控制施工單位人員進(jìn)出大廈物流控制，使工程物料不容易因偷盜而造成損失。但由于大廈仍有施工單位在工作，物管公司無(wú)法百分百防止失

3、竊，同時(shí)由于施工單位進(jìn)入大廈必須通過(guò)對(duì)發(fā)展商申請(qǐng)及物業(yè)公司同意，施工單位必須對(duì)申請(qǐng)進(jìn)入地方承擔(dān)失竊責(zé)任；當(dāng)物業(yè)公司無(wú)法確定失竊責(zé)任時(shí)，發(fā)展商須承擔(dān)失竊責(zé)任。有關(guān)工程托管，由于政府部門(mén)仍未進(jìn)行驗(yàn)收或施工單位未完成安裝調(diào)試，物業(yè)公司工程部只代管有關(guān)設(shè)備房及監(jiān)察運(yùn)行情況，如施工單位進(jìn)入代管設(shè)備房，必須向發(fā)展商申請(qǐng)，并得物業(yè)公司工程負(fù)責(zé)人同意，方可進(jìn)行專(zhuān)業(yè)工作。在系統(tǒng)監(jiān)察運(yùn)行情況中，操作員發(fā)現(xiàn)設(shè)備有問(wèn)題，管理公司必須立刻通知發(fā)展商及施工單位，進(jìn)行維修，而所有維修責(zé)任必須仍由施工單位負(fù)責(zé)。bb同時(shí)物業(yè)區(qū)域及系統(tǒng)設(shè)備的托管僅代表物業(yè)管理公司托管該

4、區(qū)域及系統(tǒng)設(shè)備的相關(guān)鎖匙，并對(duì)該區(qū)域及系統(tǒng)設(shè)備的物品、設(shè)備進(jìn)行清點(diǎn)及控制該區(qū)域的進(jìn)出人員；而不代表該物業(yè)區(qū)域及系統(tǒng)設(shè)備的施工質(zhì)量驗(yàn)收，故物業(yè)管理公司將不對(duì)該區(qū)域及系統(tǒng)設(shè)備的施工質(zhì)量及設(shè)備管理承擔(dān)任何責(zé)任。所有施工質(zhì)量的驗(yàn)收均以相關(guān)政府部門(mén)的驗(yàn)收及發(fā)展商代表、物業(yè)管理公司、施工單位的聯(lián)合驗(yàn)收簽署的驗(yàn)收結(jié)果為準(zhǔn)。我司希望通過(guò)此托管方案能有效地協(xié)助及配合發(fā)展商盡快托管物業(yè)的目標(biāo)。bb流程圖及程序說(shuō)明（1）物業(yè)托管流程圖bb發(fā)展商確認(rèn)托管物業(yè)范圍物業(yè)管理公司提交托管方案，包括托管模式，管理方法，人力要求，責(zé)任等發(fā)展商物管公司總包或分包同意有關(guān)

5、方案確認(rèn)方案確認(rèn)方案及在托管地方盤(pán)點(diǎn)有關(guān)設(shè)備物業(yè)公司執(zhí)行方案制定每月報(bào)告定期與分包及發(fā)展商商討及檢討現(xiàn)有托管工作表現(xiàn)發(fā)展商否bb（2）程序說(shuō)明1、發(fā)展商確認(rèn)托管物業(yè)范圍區(qū)域時(shí)間，并提前十五個(gè)工作天通知物業(yè)管理公司準(zhǔn)備。2、物業(yè)管理公司提交托管方案予發(fā)展商研究，發(fā)展商于確認(rèn)后，協(xié)助物業(yè)管理公司通知全體施工單位或舉行聯(lián)合會(huì)議，以確保施工單位必須按方案內(nèi)容履行責(zé)任及相關(guān)規(guī)定。3、物業(yè)管理公司聯(lián)同發(fā)展商代表及各施工單位到托管區(qū)域現(xiàn)場(chǎng)清點(diǎn)物品及設(shè)備，并聯(lián)合簽署確認(rèn)數(shù)量。4、物業(yè)管理公司于方案執(zhí)行及監(jiān)督安全管理制度。5、物業(yè)管理公司每月提交托管工

6、作的報(bào)告予發(fā)展商，以便發(fā)展商了解工作狀況。6、物業(yè)管理公司每月或按需要安排定期會(huì)議，邀請(qǐng)發(fā)展商及各施工單位出席，以便商討及檢討托管工作的情況。bb（1）分包進(jìn)入大廈申請(qǐng)流程圖分包要求進(jìn)入托管地方工作發(fā)展商工程部申請(qǐng)（包括日期，人數(shù)，工作內(nèi)容，時(shí)間等）發(fā)展商簽字確認(rèn)物管公司核實(shí)同意施工分包必須帶備有關(guān)申請(qǐng)表，作為保安巡查之用完成工作后，向物管公司申報(bào)，以便物管公司進(jìn)行有否設(shè)備因施工時(shí)損壞及被盜物管公司簽字確認(rèn)完成工作完是否bb（2）程序說(shuō)明1、施工單位需要進(jìn)入物業(yè)管理公司托管區(qū)域工作，必須先向發(fā)展商、工程部代表提出申請(qǐng)（內(nèi)容包括但不限于

7、施工日期、時(shí)間、人數(shù)、工作內(nèi)容等）2、施工單位憑發(fā)展商工程部代表確認(rèn)同意申請(qǐng)的函件，到物業(yè)管理公司核實(shí)同意申請(qǐng)。3、物業(yè)管理公司核實(shí)同意申請(qǐng)后，將發(fā)給施工單位，施工許可證及安排相關(guān)區(qū)域的鎖匙借用，施工單位帶同施工許可證到施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行施工。4、施工單位施工完畢后通知物業(yè)管理公司，進(jìn)行區(qū)域內(nèi)物品及設(shè)備數(shù)量及情況的檢查，并收回借出鎖匙，同時(shí)如在檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)異常情況，物業(yè)管理公司定當(dāng)向相關(guān)責(zé)任單位追討責(zé)任。bb物業(yè)托管區(qū)域及系統(tǒng)設(shè)備的劃分1、寫(xiě)字樓（1）寫(xiě)字樓專(zhuān)用大堂及電梯（2）各樓層單元及公用地方2、物業(yè)外圍及物業(yè)內(nèi)走火樓梯3、地下停車(chē)場(chǎng)及自

8、行車(chē)庫(kù)地下1至地下二層及地庫(kù)專(zhuān)用電梯4、商場(chǎng)1至4層商場(chǎng)及電梯5、大廈系統(tǒng)設(shè)備（1）空調(diào)系統(tǒng)（2）供電系統(tǒng)bb（1）給排水系統(tǒng)（2）鍋爐系統(tǒng)（3）電梯系統(tǒng)（4）保安監(jiān)控系統(tǒng)（5）電話(huà)系統(tǒng)（6）消防系統(tǒng)bb物業(yè)區(qū)域及系統(tǒng)設(shè)