正榮時(shí)代廣場招商策劃報(bào)告

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1、正榮?時(shí)代廣場招商策劃報(bào)告凌峻地產(chǎn)（中國）有限公司二零零六年五月目錄前言3第一部分:核心思考4第二部分：項(xiàng)目業(yè)態(tài)概述及引進(jìn)商家要求7一、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布8二、業(yè)態(tài)規(guī)劃與招商工作的結(jié)合說明8三、引進(jìn)商戶要求9第三部分：項(xiàng)目招商報(bào)告11一、招商總體策略12二、商戶選擇原則12三、正式招商前需具備條件14四、招商目標(biāo)18五、招商準(zhǔn)備工作19六、招商具體措施25七、招商階段工作劃分及要點(diǎn)26八、招商工作流程36九、招商與銷售的配合37結(jié)束語41前言商業(yè)的招商工作有很大的特殊性，它有別于住宅的硬件產(chǎn)品銷售。因?yàn)槠鋸椥源?，變?dòng)性強(qiáng)，不可預(yù)知的因素多，還要根據(jù)不同商戶的需要和

2、情況做出相應(yīng)的調(diào)整。因此，本策劃報(bào)告將重點(diǎn)對招商工作提出針對性的策略闡述。限于項(xiàng)目現(xiàn)在的工程進(jìn)度及一些招商的關(guān)鍵性因素未能確定的原因，本報(bào)告主要針對前期招商作比較詳細(xì)的闡述，在相關(guān)工程進(jìn)度及招商因素明朗之后，招商的執(zhí)行也會(huì)隨之深入。第一部分：核心思考鑒于莆田大商業(yè)體項(xiàng)目的復(fù)雜性，在招商工作中會(huì)存在一定的困難。我司認(rèn)為，莆田項(xiàng)目的招商必須思考以下三大問題，只有理清思路，才能使得招商工作的順利進(jìn)行。思考一：如何確定招商的主要區(qū)域？只有明確招商的區(qū)域，才能有重點(diǎn)、有針對性地開展招商的工作。針對正榮?時(shí)代廣場這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，招商的主要區(qū)域按招商力度與資源、宣傳投入的強(qiáng)

3、弱順序?qū)澐譃椋焊Ｖ菖c廈門、泉州、莆田本地。（福州與廈門的招商力度與資源、宣傳投入最強(qiáng)，以此類推。）主要是因?yàn)椋阂?、要提升本?xiàng)目的業(yè)態(tài)質(zhì)量，就必須超越莆田的商業(yè)水準(zhǔn)，實(shí)行“走出去，引進(jìn)來"的招商策略，使得招商的質(zhì)量滿足項(xiàng)目的定位要求。二、在莆田附近的地區(qū)進(jìn)行招商比較方便，而且招商的成本較低，還能保證供應(yīng)商的供應(yīng)鏈的完整。三、鑒于商家運(yùn)營的區(qū)域問題，招商范圍不宜過廣，要控制在本省范圍之內(nèi)。思考二：重點(diǎn)商鋪面臨的問題有哪些?1、大型超市、品牌快餐店由于本項(xiàng)目的區(qū)位不利于大型超市、品牌快餐店等品牌店的招商工作的開展，所以要加強(qiáng)項(xiàng)目的包裝以及明確商業(yè)運(yùn)營在本項(xiàng)目的重

4、要性，使得招商工作達(dá)到理想的目標(biāo)。2、大型娛樂、餐飲、電信賣場由于這些商鋪大部分位于商場的高層，有的位置偏后，會(huì)成為招商的難點(diǎn)，解決這個(gè)難點(diǎn)就要首先充分了解客戶的真正需要：一、給予一定的租金優(yōu)惠扶持措施；二、確保商家的出入通道快捷便易；三、單獨(dú)辟出醒目的廣告通路；四、在推廣力度上實(shí)行政策傾斜。（這部分工作將在針對性招商手冊上詳細(xì)列出）。因此招商的主要攻堅(jiān)工作：第一、主力店與品牌快餐，第二則是大型餐飲、娛樂店。兩者的要求會(huì)有較大的特殊性，需要著重解決。思考三：70%的商鋪出售，對于整個(gè)商業(yè)招商工作的影響？產(chǎn)生的問題：一、招商的總目標(biāo)難以量化，是按平方米算還是按

5、數(shù)量計(jì)算；二、加大了對知名品牌的招商工作難度。因?yàn)槌鍪勐侍?，整體商業(yè)的水平良莠不齊；三、開業(yè)率與開業(yè)時(shí)間無法約束，難以得到保證。招商工作時(shí)會(huì)遇到很多問題，其中核心的就是整個(gè)項(xiàng)目的招商主動(dòng)權(quán)問題，可以采取以下報(bào)告解決：報(bào)告一：以返租的形式出售商鋪；報(bào)告二：在銷售協(xié)議上與客戶做好溝通，協(xié)商日后經(jīng)營權(quán)的問題。（注：報(bào)告一的可行性較大，較能達(dá)到一致的認(rèn)可）通過上述方式明確招商的總目標(biāo)，同時(shí)加大招商的吸引力度。一定要把握整體招商的主動(dòng)權(quán)，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目的做活做旺的目標(biāo)，同時(shí)使自有物業(yè)的企業(yè)品牌價(jià)值大幅提升。第二部分：項(xiàng)目業(yè)態(tài)概述及引進(jìn)商家要求一、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分

6、布結(jié)合產(chǎn)品策劃報(bào)告，現(xiàn)將項(xiàng)目各區(qū)業(yè)態(tài)布局要點(diǎn)列表如下:?三號區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃要點(diǎn)三號地出租面積：固定業(yè)態(tài)300-——400平方米快餐店6000-——7500平方米超市共計(jì)6300-——7900平方米?五號區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃要點(diǎn)五號地各區(qū)出租面積：固定業(yè)態(tài)A區(qū)900--一1000平方米品牌餐飲店B區(qū)1500-一一1900平方米網(wǎng)吧；特色餐飲D區(qū)700—1000平方米足浴廳，茶藝E區(qū)2000-——3000平方米量販?zhǔn)終TV,IT數(shù)碼城，電影院共計(jì)5100-一一6900平方米（詳細(xì)分析要點(diǎn)見項(xiàng)目產(chǎn)品策劃報(bào)告）二.業(yè)態(tài)規(guī)劃與招商工作的結(jié)合說明以上業(yè)態(tài)規(guī)劃只是基于方便招商和日后經(jīng)營

7、管理而設(shè)定的經(jīng)營業(yè)態(tài)理想分布，在招商時(shí)就按照既定的業(yè)態(tài)分布思路進(jìn)行招商，但招商過程是靈活彈性的，故開業(yè)經(jīng)營的業(yè)態(tài)種類還要視乎實(shí)際招商的結(jié)果。實(shí)際上，在日后經(jīng)營管理過程中，會(huì)因?yàn)槭袌龅男枰⒔?jīng)營商家經(jīng)營能力等因素，各個(gè)業(yè)態(tài)布局會(huì)順應(yīng)市場變化不斷進(jìn)行調(diào)整，達(dá)到相對平衡的狀態(tài)。三、引進(jìn)商戶要求（一）、基本要求1、知名商戶或品牌連鎖商戶知名品牌商戶的進(jìn)駐能有效提升商場的品位、吸引消費(fèi)人流和提供穩(wěn)定的租金收入，越多知名品牌商戶進(jìn)駐，商場形象越佳，使正榮?時(shí)代廣場在莆田迅速樹立起知名度。2、個(gè)性鮮明有特色商戶商戶結(jié)構(gòu)的組成對全體商戶都是相輔相成的，不同的商戶會(huì)帶來不同消

8、費(fèi)群,某些商戶個(gè)性鮮明、形象突出，容易給消費(fèi)者留下深