北京亦莊商業(yè)中心市場定位報告

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1、北京亦莊商業(yè)中心市場定位報告一、項目市場定位說明市場定位是一個房地產(chǎn)項目成功運作的關(guān)鍵，準確的定位，可以使本項目發(fā)現(xiàn)空白，并通過獨特的構(gòu)思與精心的策劃，充分體現(xiàn)本項目的獨特魅力，展現(xiàn)項目內(nèi)涵，為項目的成功奠定堅實的基礎(chǔ)。通過前期詳細的市場調(diào)研、資料整理、客戶訪談等工作，我司對北京市及本項目周邊商業(yè)市場狀況有了較為全面、深入的了解，并通過有針對性的分析對本項目有了更加充分和深刻的認識。本報告在前期調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合我司多年的商業(yè)策劃經(jīng)驗，針對目前本項目的可操作性，對本項目所處環(huán)境進行綜合的分析，提煉了項目的優(yōu)劣勢，分析了項目未來的機會和威脅點，在明確了項目總體定位的基礎(chǔ)上，對項

2、目商業(yè)分別進行了不同的定位內(nèi)容闡述，并結(jié)合項目的特性對項目后期管理進行了分析。我們可以相信，通過科學的論證和不斷的創(chuàng)新與努力，必能切準市場脈搏，為本案制定出準確合理的定位。最大限度強化項目的特有優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化、消除項目的現(xiàn)存劣勢，有效利用市場中的機會，規(guī)避項目的客觀威脅，站在未來市場的角度提高本案的市場競爭力，并為發(fā)展商有效提升項目綜合素質(zhì)提供參考。二、項目市場定位的原則1、與發(fā)展商發(fā)展戰(zhàn)略相一致原則項目的發(fā)展要以發(fā)展商的發(fā)展戰(zhàn)略相一致，企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略包括品牌戰(zhàn)略、經(jīng)營戰(zhàn)略和管理戰(zhàn)略等等方面，項目在企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略框架下進行項目的市場定位，體現(xiàn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢、發(fā)揮企業(yè)的核心競爭能力

3、，用企業(yè)品牌去構(gòu)建項目的產(chǎn)品品牌，以期使項目產(chǎn)品具有延續(xù)性和創(chuàng)新性，實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標，項目的開發(fā)利潤。2、經(jīng)濟性原則項目市場定位的經(jīng)濟性原則首先是指對產(chǎn)品應(yīng)具較高的性價比，在滿足必要建筑功能的前提下，租售價格合理；第二；從項目開發(fā)角度出發(fā)，在成本控制的基礎(chǔ)上，務(wù)求使項目達到開發(fā)效益最大化；最后，在成本和費用測算、效益測算的基礎(chǔ)上計算的各項經(jīng)濟評價指標達到社會平均水平，確定項目盈利預期的可能性和風險性，明確項目經(jīng)濟利益實施的可能性。3、適應(yīng)性原則本項目市場定位的適應(yīng)性原則包含以下幾層含義：一、與亦莊區(qū)域的社會經(jīng)濟發(fā)展水平和消費者收入水平相適應(yīng)；二、與亦莊區(qū)域的房地產(chǎn)市場的物業(yè)

4、檔次、標準、品質(zhì)相適應(yīng)；三、與我司市場調(diào)查分析確定的目標客戶群的消費特點和消費能力相匹配；四、與發(fā)展商的技術(shù)和管理能力相適應(yīng)，以上四點，為我司在進行市場定位時適應(yīng)性原則的出發(fā)點。適應(yīng)性原則可行性原則經(jīng)濟性原則與發(fā)展商發(fā)展戰(zhàn)略一致原則可操作性原則應(yīng)變性原則本案4、可行性原則本項目市場定位的可行性原則包括項目實施的可行性和經(jīng)濟評價的可行性原則兩個方面。在現(xiàn)今房地產(chǎn)市場各項目的市場定位中，由于市場的不斷變化和發(fā)展，項目定位必須考慮定位的可行性，以避免項目出現(xiàn)無產(chǎn)品個性、造成后期較難租售的現(xiàn)象，我司將根據(jù)項目規(guī)模、地塊特性和本項目的優(yōu)劣勢來分析入市的時機，準確設(shè)計項目的在市場中的定位

5、。同時，我司將運用微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合、定量分析與定性分析相結(jié)合的方法，對項目進行經(jīng)濟評價，并分析各經(jīng)濟評價指標是否可行。而項目規(guī)模、開發(fā)模式和項目開發(fā)進度受到經(jīng)濟實力、融資能力和企業(yè)管理能力等因素的限制，我司將綜合以上因素并充分考量其各因素在市場中變化的情況，找到各類解決問題的方法，使項目的各項定位得以貫徹實施。三、項目市場定位的出發(fā)點商業(yè)物業(yè)的開發(fā)，將同時面對三個層面的消費者：最終商品消費者、商鋪經(jīng)營者和商鋪投資者。一方面，由于三類消費者同為商業(yè)物業(yè)之目標客戶群體，從商業(yè)物業(yè)經(jīng)營角度考慮，彼此之間存在著潛在的利益關(guān)系，三者應(yīng)該是相輔相成的；另一方面，由于三者對

6、商業(yè)物業(yè)之功能要求不同，從商業(yè)物業(yè)開發(fā)的角度考慮，最終商品消費者與商鋪投資者、經(jīng)營者又是相對獨立的。因此，同時達到上述三者之相應(yīng)要求將為物業(yè)成功運作提供前提。?出發(fā)點一：保證居住區(qū)與商務(wù)商業(yè)區(qū)的動靜分離，保證良好的居住品質(zhì)，從而為本項目的消費者提供優(yōu)良的居所；?出發(fā)點二：考慮物業(yè)成功銷售的同時，正確認識各物業(yè)之實際價值，根據(jù)項目自身品質(zhì)及分布業(yè)態(tài)實際需求合理搭配本項目物業(yè)租、售可行性比例，合理范圍之內(nèi)保證物業(yè)之整體經(jīng)營效果，從而確保物業(yè)最佳搭配方式及業(yè)態(tài)組合；?出發(fā)點三：通過一期對公寓的打造，形成人氣，為后期的商業(yè)打造提供消費力的支持；通過商業(yè)氛圍的打造，提升整體物業(yè)品質(zhì)，以

7、間接提升后期物業(yè)的銷售價格，達到開發(fā)商利潤最大化；?出發(fā)點四：充分利用本項目體量巨大之優(yōu)勢，對底商、獨體、裙房等物業(yè)類型進行合理規(guī)劃，通過特色、主題、概念、各種業(yè)態(tài)的合理整合等手段，有效節(jié)約成本并最大限度提升物業(yè)價值；?出發(fā)點五：在保證一期物業(yè)良好運行的前提下，通過后期商業(yè)氛圍的培育和營造使物業(yè)價值有效提升，推動二、三期公寓、商業(yè)、商務(wù)物業(yè)的良好發(fā)展，成功建立“北京和裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”品質(zhì)開發(fā)公司之品牌形象。四、項目市場定位1、總體市場定位居住區(qū)商務(wù)配套區(qū)商業(yè)服務(wù)區(qū)商業(yè)服務(wù)區(qū)商務(wù)配套區(qū)功能互動圖通過