北京亦莊商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告

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1、北京亦莊房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（商業(yè)部分）編制單位：二○○八年八月序言北京亦莊”博大興”河西區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”-50-）在編制商業(yè)地產(chǎn)部分的可行性研究報(bào)告過(guò)程中，我們以市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)為論據(jù)，遵守“三個(gè)最佳”原則，充分考慮到項(xiàng)目所在地區(qū)域特點(diǎn)、消費(fèi)群體、結(jié)合項(xiàng)目的發(fā)展趨勢(shì)，各職能小組勤奮工作，經(jīng)我公司領(lǐng)導(dǎo)、專家多次討論，縝密分析，會(huì)審、復(fù)審定稿?？尚行匝芯繄?bào)告主要分為三大部分：第一部分（第一、二章）包括“項(xiàng)目綜合分析“、”市場(chǎng)調(diào)研分析”，通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目綜合分析，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，確定本項(xiàng)目的商業(yè)功能定位。第二部分（第三、四章）包括“項(xiàng)目控規(guī)分析”、“項(xiàng)目功能定位”，按

2、照本項(xiàng)目所有規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品、功能、經(jīng)營(yíng)模式等方面進(jìn)行了詳細(xì)分析。第三部分（第五章、第六章）包括“產(chǎn)品設(shè)計(jì)指標(biāo)”、“平面功能示意圖”，更直觀的對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)設(shè)計(jì)方案、功能布局進(jìn)行詮釋。該可行性研究報(bào)告雖經(jīng)我們?nèi)婵紤]、縝密分析、反復(fù)論證，但從項(xiàng)目的功能定位等方面上，可能存在一些漏洞和不足，在這懇請(qǐng)北京博大興房地產(chǎn)公司諸位領(lǐng)導(dǎo)對(duì)我們提出寶貴建議。目錄-50-第一部分-項(xiàng)目綜合分析………………………………………………………3第二部分-市場(chǎng)調(diào)研分析……………………………………………………….11第三部分-項(xiàng)目控規(guī)分析……………………………………………………….32第四部分-項(xiàng)目功

3、能定位……………………………………………………….36第五部分-產(chǎn)品設(shè)計(jì)指標(biāo)……………………………………………………….44第六部分-平面示意圖…………………………………………………………..46第一部分　　　-50-　項(xiàng)目綜合分析“亦莊博大興”河西區(qū)項(xiàng)目概況“亦莊博大興”-50-河西區(qū)項(xiàng)目是貴公司于2008年計(jì)劃重點(diǎn)投資建設(shè)并在后期參與運(yùn)營(yíng)、管理的高檔房地產(chǎn)住宅、商業(yè)配套綜合項(xiàng)目。項(xiàng)目位于北京亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)西南核心區(qū)X10、X11、X16三個(gè)獨(dú)立的地塊，預(yù)計(jì)總建筑面積設(shè)計(jì)約為11.1萬(wàn)平方米,其中住宅部分94000平方米，商業(yè)部分11000平方米，配套幼兒園3000平方米

4、。“亦莊博大興”河西區(qū)項(xiàng)目位于亦莊西南新區(qū)最核心黃金地段，地處博興七路與泰河路交匯處，項(xiàng)目距南四環(huán)4.5公里，距南三環(huán)7公里，距市中心天安門廣場(chǎng)18．5公里。三條道路通往市區(qū)；連接市區(qū)的輕軌交通線已列為首都2000年發(fā)展規(guī)劃并已經(jīng)開(kāi)始全線施工。20分鐘車程抵達(dá)首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)；15分鐘車程抵達(dá)鐵路貨運(yùn)站；90分鐘車程抵達(dá)天津新港。該商業(yè)部分作為整體高品質(zhì)量住宅項(xiàng)目的配套部分，選取的地塊都比較分散,但項(xiàng)目整個(gè)區(qū)塊南側(cè)靠近泰河路，東側(cè)的博興路均為市政交通主干道，來(lái)往北京東南四、五環(huán)路、通往亦莊的核心商業(yè)主干道-榮華路，交通極為便利。-50-項(xiàng)目地塊西側(cè)500米即為北京亦莊多條公交專線進(jìn)

5、入北京城區(qū)的交通總站，周邊項(xiàng)目已經(jīng)建成有“瀛海名居”等高檔居住區(qū)、“鹿海苑”、“中芯電子生活區(qū)”、“青年公寓”已經(jīng)成熟的住宅和商業(yè)配套項(xiàng)目，未來(lái)整個(gè)大區(qū)域內(nèi)還有“博大興元”（X31地塊）、中信城、珠江地產(chǎn)等多個(gè)項(xiàng)目即將入市。（博大興項(xiàng)目具體位置示意圖）-50-北京亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)過(guò)十多年的飛速發(fā)展，不僅已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)外名符其實(shí)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)制造基地，像諾基亞、GE、奔馳、康明斯、京東方、Bayer、富士康等國(guó)內(nèi)外80多家著名企業(yè)在區(qū)內(nèi)建廠落戶；而且正在逐步成為國(guó)內(nèi)外眾多知名企業(yè)的總部基地。開(kāi)發(fā)區(qū)良好的公用基礎(chǔ)設(shè)施、便利的交通條件、高效完備的政府服務(wù)已經(jīng)贏得了廣泛的贊譽(yù)，200

6、4年北京市確定亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)為東部發(fā)展帶的重點(diǎn)新城之一，這必將進(jìn)一步促進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)住宅與商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)更快的發(fā)展。北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)交通便利，到北京市區(qū)開(kāi)車只不過(guò)十幾分鐘，外部交通有南四環(huán)、南五環(huán)、京津塘高速公路與城市和區(qū)域的各個(gè)部分聯(lián)系。地鐵5號(hào)線延長(zhǎng)線在開(kāi)發(fā)區(qū)的部分大約為10.5公里；已經(jīng)通車地鐵11號(hào)線，北起宋家莊，未來(lái)會(huì)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)延長(zhǎng)線路總長(zhǎng)約10.5公里，終點(diǎn)到達(dá)影視主題公園。公交方面，有十幾條線路經(jīng)過(guò)或到達(dá)BDA，另有若干公交專線為BDA服務(wù)。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)交通、區(qū)域及物流狀況-50-經(jīng)過(guò)十年的建設(shè)，亦莊的配套及居住環(huán)境正在全面完善。道路：開(kāi)發(fā)區(qū)位于北京東南郊京津塘高速公路起點(diǎn)西

7、側(cè)，城市規(guī)劃五環(huán)路南側(cè)。距東南四環(huán)3.1公里的博達(dá)路已通車，三條大道西線向北抵成壽寺；中線向北通南四環(huán)路；東部由京津塘高速路向北直通市區(qū)，南部的六環(huán)路大興至通州段已通車，地鐵五號(hào)線作為北京市重點(diǎn)工程，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)線路總長(zhǎng)約10.5公里，由北向南貫通北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，終點(diǎn)到達(dá)影視城主題公園。距天安門16公里距首都機(jī)場(chǎng)25公里距北京火車站12公里距天津新港140公里距國(guó)際物流中心1公里亦莊輕軌線將直達(dá)開(kāi)發(fā)區(qū)北京開(kāi)發(fā)區(qū)公交線路　927路：開(kāi)發(fā)區(qū)——蓮花池-50-　927專：開(kāi)發(fā)區(qū)——西客站　927支