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《北京亦莊商業(yè)中心項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告.doc》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫(kù)。
1、一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位說(shuō)明市場(chǎng)定位是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成功運(yùn)作的關(guān)鍵，準(zhǔn)確的定位，可以使本項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)空白，并通過(guò)獨(dú)特的構(gòu)思與精心的策劃，充分體現(xiàn)本項(xiàng)目的獨(dú)特魅力，展現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵，為項(xiàng)目的成功奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。通過(guò)前期詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研、資料整理、客戶訪談等工作，我司對(duì)北京市及本項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)狀況有了較為全面、深入的了解，并通過(guò)有針對(duì)性的分析對(duì)本項(xiàng)目有了更加充分和深刻的認(rèn)識(shí)。本報(bào)告在前期調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合我司多年的商業(yè)策劃經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)目前本項(xiàng)目的可操作性，對(duì)本項(xiàng)目所處環(huán)境進(jìn)行綜合的分析，提煉了項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)，分析了項(xiàng)目未來(lái)
2、的機(jī)會(huì)和威脅點(diǎn)，在明確了項(xiàng)目總體定位的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)分別進(jìn)行了不同的定位內(nèi)容闡述，并結(jié)合項(xiàng)目的特性對(duì)項(xiàng)目后期管理進(jìn)行了分析。我們可以相信，通過(guò)科學(xué)的論證和不斷的創(chuàng)新與努力，必能切準(zhǔn)市場(chǎng)脈搏，為本案制定出準(zhǔn)確合理的定位。最大限度強(qiáng)化項(xiàng)目的特有優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化、消除項(xiàng)目的現(xiàn)存劣勢(shì)，有效利用市場(chǎng)中的機(jī)會(huì)，規(guī)避項(xiàng)目的客觀威脅，站在未來(lái)市場(chǎng)的角度提高本案的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，并為發(fā)展商有效提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)提供參考。二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位的原則1、與發(fā)展商發(fā)展戰(zhàn)略相一致原則項(xiàng)目的發(fā)展要以發(fā)展商的發(fā)展戰(zhàn)略相一致，企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略包
3、括品牌戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和管理戰(zhàn)略等等方面，項(xiàng)目在企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略框架下進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，體現(xiàn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、發(fā)揮企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，用企業(yè)品牌去構(gòu)建項(xiàng)目的產(chǎn)品品牌，以期使項(xiàng)目產(chǎn)品具有延續(xù)性和創(chuàng)新性，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。2、經(jīng)濟(jì)性原則項(xiàng)目市場(chǎng)定位的經(jīng)濟(jì)性原則首先是指對(duì)產(chǎn)品應(yīng)具較高的性?xún)r(jià)比，在滿足必要建筑功能的前提下，租售價(jià)格合理；第二；從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)角度出發(fā)，在成本控制的基礎(chǔ)上，務(wù)求使項(xiàng)目達(dá)到開(kāi)發(fā)效益最大化；最后，在成本和費(fèi)用測(cè)算、效益測(cè)算的基礎(chǔ)上計(jì)算的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)達(dá)到社會(huì)平均水平，確定
4、項(xiàng)目盈利預(yù)期的可能性和風(fēng)險(xiǎn)性，明確項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利益實(shí)施的可能性。3、適應(yīng)性原則本項(xiàng)目市場(chǎng)定位的適應(yīng)性原則包含以下幾層含義：一、與亦莊區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)者收入水平相適應(yīng)；二、與亦莊區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)的物業(yè)檔次、標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)相適應(yīng)；三、與我司市場(chǎng)調(diào)查分析確定的目標(biāo)客戶群的消費(fèi)特點(diǎn)和消費(fèi)能力相匹配；四、與發(fā)展商的技術(shù)和管理能力相適應(yīng)，以上四點(diǎn)，為我司在進(jìn)行市場(chǎng)定位時(shí)適應(yīng)性原則的出發(fā)點(diǎn)。適應(yīng)性原則可行性原則經(jīng)濟(jì)性原則與發(fā)展商發(fā)展戰(zhàn)略一致原則可操作性原則應(yīng)變性原則本案4、可行性原則本項(xiàng)目市場(chǎng)定位的可行性原則
5、包括項(xiàng)目實(shí)施的可行性和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的可行性原則兩個(gè)方面。在現(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)目的市場(chǎng)定位中，由于市場(chǎng)的不斷變化和發(fā)展，項(xiàng)目定位必須考慮定位的可行性，以避免項(xiàng)目出現(xiàn)無(wú)產(chǎn)品個(gè)性、造成后期較難租售的現(xiàn)象，我司將根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、地塊特性和本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)來(lái)分析入市的時(shí)機(jī)，準(zhǔn)確設(shè)計(jì)項(xiàng)目的在市場(chǎng)中的定位。同時(shí)，我司將運(yùn)用微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合、定量分析與定性分析相結(jié)合的方法，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，并分析各經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)是否可行。而項(xiàng)目規(guī)模、開(kāi)發(fā)模式和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度受到經(jīng)濟(jì)實(shí)力、融資能力和企業(yè)管理能力等因素的限制，我
6、司將綜合以上因素并充分考量其各因素在市場(chǎng)中變化的情況，找到各類(lèi)解決問(wèn)題的方法，使項(xiàng)目的各項(xiàng)定位得以貫徹實(shí)施。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位的出發(fā)點(diǎn)商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)，將同時(shí)面對(duì)三個(gè)層面的消費(fèi)者：最終商品消費(fèi)者、商鋪經(jīng)營(yíng)者和商鋪投資者。一方面，由于三類(lèi)消費(fèi)者同為商業(yè)物業(yè)之目標(biāo)客戶群體，從商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)角度考慮，彼此之間存在著潛在的利益關(guān)系，三者應(yīng)該是相輔相成的；另一方面，由于三者對(duì)商業(yè)物業(yè)之功能要求不同，從商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的角度考慮，最終商品消費(fèi)者與商鋪投資者、經(jīng)營(yíng)者又是相對(duì)獨(dú)立的。因此，同時(shí)達(dá)到上述三者之相應(yīng)要求將為物業(yè)成
7、功運(yùn)作提供前提。?出發(fā)點(diǎn)一：保證居住區(qū)與商務(wù)商業(yè)區(qū)的動(dòng)靜分離，保證良好的居住品質(zhì)，從而為本項(xiàng)目的消費(fèi)者提供優(yōu)良的居所；?出發(fā)點(diǎn)二：考慮物業(yè)成功銷(xiāo)售的同時(shí)，正確認(rèn)識(shí)各物業(yè)之實(shí)際價(jià)值，根據(jù)項(xiàng)目自身品質(zhì)及分布業(yè)態(tài)實(shí)際需求合理搭配本項(xiàng)目物業(yè)租、售可行性比例，合理范圍之內(nèi)保證物業(yè)之整體經(jīng)營(yíng)效果，從而確保物業(yè)最佳搭配方式及業(yè)態(tài)組合；?出發(fā)點(diǎn)三：通過(guò)一期對(duì)公寓的打造，形成人氣，為后期的商業(yè)打造提供消費(fèi)力的支持；通過(guò)商業(yè)氛圍的打造，提升整體物業(yè)品質(zhì)，以間接提升后期物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格，達(dá)到開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)最大化；?出發(fā)點(diǎn)四：充
8、分利用本項(xiàng)目體量巨大之優(yōu)勢(shì)，對(duì)底商、獨(dú)體、裙房等物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行合理規(guī)劃，通過(guò)特色、主題、概念、各種業(yè)態(tài)的合理整合等手段，有效節(jié)約成本并最大限度提升物業(yè)價(jià)值；?出發(fā)點(diǎn)五：在保證一期物業(yè)良好運(yùn)行的前提下，通過(guò)后期商業(yè)氛圍的培育和營(yíng)造使物業(yè)價(jià)值有效提升，推動(dòng)二、三期公寓、商業(yè)、商務(wù)物業(yè)的良好發(fā)展，成功建立“北京和裕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”品質(zhì)開(kāi)發(fā)公司之品牌形象。四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位1、總體市場(chǎng)定位居住區(qū)商務(wù)配套區(qū)商業(yè)服務(wù)區(qū)商業(yè)服務(wù)區(qū)商務(wù)配套區(qū)功能互動(dòng)圖通過(guò)上述進(jìn)行之項(xiàng)目自身技術(shù)指標(biāo)分
