商業(yè)中心項(xiàng)目定位報(bào)告

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1、【樂(lè)高豐商業(yè)中心】項(xiàng)目定位報(bào)告一、項(xiàng)目的基本概況1、占地面積：23821.1㎡2、總建筑面積：47646.82㎡3、功能面積：（1）地塊一：首層商鋪：3415.3㎡二層超市：3483.99㎡三層娛樂(lè)+商務(wù)公寓：3114.42㎡四-六層商務(wù)公寓：3351㎡（2）地塊二：首層商鋪：5827.36㎡（臨街商鋪+肉菜市場(chǎng)）二層餐飲+公寓：5896.55㎡三層餐飲+公寓：5274.81㎡四-八層商務(wù)公寓：4308㎡二、項(xiàng)目的交通概況項(xiàng)目板塊處于佛山市三水區(qū)東北部一個(gè)發(fā)展工業(yè)重鎮(zhèn)---大塘鎮(zhèn)，地處中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的區(qū)域珠江三角洲西北部，東鄰廣

2、州市，南望佛山市中心城區(qū)，西臨肇慶四會(huì)，北接清遠(yuǎn)市，北江主航道貫境而過(guò)，是廣州通往粵北、粵西以及我國(guó)大西南的咽喉重地，具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目位于佛山市三水區(qū)大塘鎮(zhèn)新城中心錦塘路與半島東路交匯處。9三、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)（1）市政府重視大塘鎮(zhèn)新城區(qū)的商住設(shè)施配套建設(shè)，為項(xiàng)目的發(fā)展提供了政策支持。（2）項(xiàng)目地塊處于大塘鎮(zhèn)新城區(qū)中心核心地段，與核心城區(qū)體現(xiàn)無(wú)縫化的結(jié)合，大塘鎮(zhèn)新城區(qū)規(guī)劃建設(shè)利好因素，為項(xiàng)目發(fā)展提供了良好契機(jī)和強(qiáng)大動(dòng)力。（3）項(xiàng)目地塊選位占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，比鄰大塘鎮(zhèn)新城區(qū)核心生態(tài)商住區(qū)，高級(jí)住宅、星級(jí)酒店

3、、政府機(jī)構(gòu)單位、銀行、醫(yī)院、學(xué)校等，著力提升城鎮(zhèn)建設(shè)檔次和品位，繼而奠定項(xiàng)目的核心價(jià)值。（4）項(xiàng)目所處位置土地開(kāi)發(fā)資源成本相對(duì)較低，使得招商的租金及投資價(jià)相對(duì)比同區(qū)域行業(yè)的價(jià)位偏低，有利于促進(jìn)前期招商的商家入駐及購(gòu)買力增強(qiáng)，可以達(dá)到資金鏈接回籠周期加快，便于更快地形成一個(gè)良好的商業(yè)開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)。（5）“一涌?jī)砂丁鄙鷳B(tài)景觀工程，促使項(xiàng)目周邊生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、交通道路地勢(shì)開(kāi)闊，是戶外休閑娛樂(lè)的好去處。（6）在新建的塘西線上，交通條件好，公交線、車站眾多。（7）項(xiàng)目超前配置大量停車位的優(yōu)勢(shì)。（8）新城區(qū)的加速發(fā)展，將加快人口的聚集，為項(xiàng)目帶來(lái)

4、更多的消費(fèi)人群。（9）區(qū)域內(nèi)中高檔消費(fèi)市場(chǎng)及特色消費(fèi)存在需求缺口，是新城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展重要契機(jī)。9（1）項(xiàng)目具有商業(yè)中心、商務(wù)酒店、餐飲、娛樂(lè)、休閑、康體等功能組合，為項(xiàng)目營(yíng)造一個(gè)新時(shí)代商業(yè)中心創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。（2）項(xiàng)目與周邊商業(yè)項(xiàng)目可形成差異化的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)，以新城區(qū)的發(fā)展為基礎(chǔ)，項(xiàng)目將引領(lǐng)新型商業(yè)時(shí)代的誕生。（3）項(xiàng)目發(fā)展空間不受到地理范圍限制。3、項(xiàng)目劣勢(shì)與威脅（1）城鎮(zhèn)公共交通配套有待完善。（2）項(xiàng)目商圈周邊無(wú)任何原有消費(fèi)習(xí)慣可依托。（3）項(xiàng)目所處區(qū)位目前商業(yè)不成熟，缺乏足夠居住人口的消費(fèi)支撐。（4）企業(yè)品牌與口碑未建立。（5）

5、項(xiàng)目市場(chǎng)培育時(shí)間較長(zhǎng)，傳統(tǒng)的商業(yè)氛圍轉(zhuǎn)變需時(shí)間過(guò)渡?？偨Y(jié)：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，克服劣勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)，轉(zhuǎn)化威脅。1、本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)定位上應(yīng)采取差異化競(jìng)爭(zhēng)策略和差異化經(jīng)營(yíng)模式。2、采用細(xì)分市場(chǎng)形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)的開(kāi)發(fā)策略，合理制定項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃。3、梳理租金與業(yè)態(tài)、消費(fèi)需求與產(chǎn)品供給的關(guān)系，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析優(yōu)化業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)，最大化利用項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。4、建立未來(lái)經(jīng)營(yíng)可持續(xù)的有效保障，樹(shù)立投資者信心。5、確定經(jīng)營(yíng)權(quán)投資回報(bào)優(yōu)勢(shì)，制定有效推廣實(shí)施方案。具體可采用聚人氣、加動(dòng)力、創(chuàng)品牌化經(jīng)營(yíng)、分階段實(shí)施等措施。9四、項(xiàng)目定位集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、康體、商務(wù)于一體

6、的具有綜合性、時(shí)尚性、領(lǐng)先性的休閑商業(yè)中心。五、項(xiàng)目名稱建議大塘新城中心廣場(chǎng)六、項(xiàng)目形象定位大塘鎮(zhèn)新城中心首席商業(yè)綜合體一站式超級(jí)商業(yè)航母七、廣告語(yǔ)定位（1）新城中心核心，預(yù)見(jiàn)未來(lái)價(jià)值（2）新城中央領(lǐng)地，領(lǐng)袖一城繁華八、項(xiàng)目檔次定位1、經(jīng)營(yíng)檔次定位：以中高檔的超市及品牌店為主，國(guó)際美食以各地特色風(fēng)味餐廳為主。2、商品價(jià)位檔次定位：以中低價(jià)位商品為主導(dǎo)。（中高檔品牌，中低檔價(jià)位）9※項(xiàng)目檔次定位理由：1、大塘鎮(zhèn)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)商業(yè)模式為傳統(tǒng)商業(yè)街本項(xiàng)目與他們形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)模式，中高檔的品牌，中低檔的商品價(jià)格，再加上舒適的購(gòu)物環(huán)境及配備大型的

7、停車場(chǎng)。市場(chǎng)定位是以中高檔的品牌店為主題2、大塘鎮(zhèn)現(xiàn)有商業(yè)的餐飲選擇性有限本項(xiàng)目把餐飲板塊的占比加大，作為我們的優(yōu)勢(shì)板塊來(lái)吸引目標(biāo)性的消費(fèi)群體。餐飲板塊的定位為---大塘國(guó)際美食城九、項(xiàng)目投資群體定位：1、投資買家：這一目標(biāo)群以中小投資者為主，青睞中低價(jià)位的商鋪，由于項(xiàng)目區(qū)位因素，這一類型客戶首先集中于佛山和項(xiàng)目周邊城區(qū)，這些人以投資作為財(cái)富積累的方式，賺取租金或期待鋪位升值后轉(zhuǎn)手出讓賺取中間差價(jià)。投資者購(gòu)買精明，格外看重項(xiàng)目的發(fā)展前景和升值潛力。2、自用買家：這一目標(biāo)客戶群的主體是商品批零商販，主要是大塘及周邊區(qū)域的經(jīng)營(yíng)戶。他

8、們由于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)批零業(yè)務(wù)，對(duì)項(xiàng)目的功能、管理、格外重視，商業(yè)氛圍和客流量是其購(gòu)買的主要?jiǎng)訖C(jī)。同時(shí)他們大多出身農(nóng)民、文化層次不高，信任政府背景，購(gòu)買行為易受意見(jiàn)領(lǐng)袖的影響，營(yíng)銷宣傳以公共關(guān)系、促銷活動(dòng)、人員推銷最為有效，而媒體品牌宣傳對(duì)加強(qiáng)其購(gòu)買信心也十分重要。9十