亦莊國際購物中心商業(yè)策劃報(bào)告

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1、國融國際購物中心定位策劃報(bào)告北京國融置業(yè)有限公司北京國融置業(yè)有限公司國融國際購物中心定位策劃報(bào)告第70頁www.gvacurzon.com報(bào)告目錄Memo國融國際購物中心定位策劃報(bào)告1第一章項(xiàng)目背景及研究目標(biāo)4一、項(xiàng)目背景4二、研究目標(biāo)6第二章市場(chǎng)環(huán)境研究8一、亦莊市場(chǎng)環(huán)境研究8二、商業(yè)整體市場(chǎng)及區(qū)域市場(chǎng)研究17三、商業(yè)需求分析研究32第三章項(xiàng)目定位策略40一、項(xiàng)目SWOT分析及定位原則40二.項(xiàng)目的市場(chǎng)定位45第四章招商與運(yùn)營(yíng)初步建議56一、招商思路初步建議56二、經(jīng)營(yíng)管理初步建議60北京國融置業(yè)有限公司國融國際購物中心定位策劃報(bào)告第70頁www.gvacurzo

2、n.com前言Before讓任何行為都不要無目的地做出，也不要不根據(jù)完善的藝術(shù)原則做出?！冻了间洝稭arcusAurelius市場(chǎng)定位是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目成功運(yùn)作的關(guān)鍵，通過獨(dú)特的構(gòu)思與精心的策劃定位，充分體現(xiàn)本項(xiàng)目的獨(dú)特魅力，展現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵，為項(xiàng)目的成功奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。本報(bào)告在前期調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合我司多年的商業(yè)策劃經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)目前本項(xiàng)目的可操作性，對(duì)本項(xiàng)目所處環(huán)境進(jìn)行綜合的分析，提煉了項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)，分析了項(xiàng)目未來的機(jī)會(huì)和威脅點(diǎn)，在明確了項(xiàng)目總體定位的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)分別進(jìn)行了不同的定位內(nèi)容闡述，并結(jié)合項(xiàng)目的特性對(duì)項(xiàng)目后期管理進(jìn)行了分析。我們可以相信，通過科學(xué)的論證和

3、不斷的創(chuàng)新與努力，必能切準(zhǔn)市場(chǎng)脈搏，為本案制定出準(zhǔn)確合理的定位。最大限度強(qiáng)化項(xiàng)目的特有優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化、消除項(xiàng)目的現(xiàn)存劣勢(shì)，有效利用市場(chǎng)中的機(jī)會(huì)，規(guī)避項(xiàng)目的客觀威脅，站在未來市場(chǎng)的角度提高本案的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，尋求找到適合的、可執(zhí)行的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方案，從而盤活整體商業(yè)的招商、運(yùn)營(yíng)，甚至帶動(dòng)整個(gè)亦莊區(qū)域的商業(yè)發(fā)展。并為產(chǎn)權(quán)商鋪的業(yè)主有效提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)提供參考。商業(yè)定位研究的工作思路Structure北京國融置業(yè)有限公司國融國際購物中心定位策劃報(bào)告第70頁www.gvacurzon.com第一章項(xiàng)目背景及研究目標(biāo)一、項(xiàng)目背景1、國融國際購物中心項(xiàng)目背景國融國際位于北京亦莊經(jīng)濟(jì)開

4、發(fā)區(qū)，核心區(qū)12＃街區(qū)C15地塊。東臨榮華路，北臨天華北街，西側(cè)隔12號(hào)支路與鹿鳴苑小區(qū)相臨，南側(cè)與C16地塊相接。本案北京國融置業(yè)有限公司國融國際購物中心定位策劃報(bào)告第70頁www.gvacurzon.com基地呈東南西北走向，總平面布置將三幢塔樓按安排在用地范圍的三個(gè)角上，建筑平面布局簡(jiǎn)潔明了，各部分功能分區(qū)明確，塔樓產(chǎn)品滿足了的小戶型需求。立面的整體風(fēng)格特征為紫白色相間的［馬賽克］。A、B、C塔為酒店式公寓，A塔地上23層共379戶；B塔地上22層，共359戶；C塔地上17層，共259戶。裙房部分是為其配套的商業(yè)、餐飲、娛樂設(shè)施。地下一層為設(shè)備用房及部分商業(yè)，

5、地下二、三層為車庫。地下總建筑面積：25820.21平方米，地上總建筑面積：72911.54平方米。國融國際購物中心（以下內(nèi)容簡(jiǎn)稱：項(xiàng)目）位于此項(xiàng)目裙樓部分，總建筑面積：31915.9㎡。商鋪數(shù)量：484間，項(xiàng)目已完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，以均價(jià)約11200元/㎡元完成了商鋪銷售，價(jià)格區(qū)間為9400-13700元/㎡，內(nèi)鋪面積區(qū)間以20-90㎡為主，少量100-400㎡的臨街商鋪。序號(hào)樓層已售套數(shù)（套）已售面積（㎡）銷售總額（元）銷售均價(jià)（元/㎡）招商中心報(bào)價(jià)元/㎡·天）1負(fù)一層673563.8835013747982512一層1037193.91979833481362043

6、二層996742.24840887361247224三層1076831.464447885943425四層967072.796983439798742合計(jì)47231404.22351368113111892.2項(xiàng)目交通狀況良好，距離即將通車的地鐵亦莊線的站點(diǎn)一街之隔，與五環(huán)、京津塘高速鏈接緊密，使得項(xiàng)目能夠快速進(jìn)入北京市區(qū)，周邊有927、324、運(yùn)通204、723等多條公交線路通過，除地面部分車位之外還配備400余個(gè)地下車位。北京國融置業(yè)有限公司國融國際購物中心定位策劃報(bào)告第70頁www.gvacurzon.com2、現(xiàn)階段項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)背景項(xiàng)目旨在打造亦莊首座即餐飲、

7、娛樂、休閑、購物、健身于一體的一站式購物中心，扼守亦莊BDA中央大道的絕對(duì)核心位置，產(chǎn)權(quán)商鋪的核心價(jià)值所在就是商鋪的黃金地段。業(yè)主委托運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)：“北京華清科源投資管理有限公司”進(jìn)行長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)管理，但開業(yè)之際卻遇上國際金融危機(jī)，大量大型商家縮減投資計(jì)劃，加之亦莊生活氛圍及配套并形成良好的市場(chǎng)氛圍，項(xiàng)目幾經(jīng)開業(yè)嘗試仍無法聚攏人氣。感受到市場(chǎng)威脅的中小投資者認(rèn)為產(chǎn)權(quán)商鋪投資給其帶來了風(fēng)險(xiǎn)，并演發(fā)成為投資者與發(fā)展商之間的矛盾?，F(xiàn)階段，部分業(yè)主將自身名下的商鋪進(jìn)行著單獨(dú)租賃，項(xiàng)目現(xiàn)已入住的部分商家包括：蘇寧、Mrpizza餐廳、好利來蛋糕房、專業(yè)美發(fā)、藥店、茶葉、煙酒、咖