商業(yè)地產運營模式

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1、商業(yè)地產的運營管理模式：城市綜合體、持有型物業(yè)、萬達組織結構作者:181度來源:181度文字大小:[大][中][小]住宅地產的客戶是居住需求的人群，屬于出售型物業(yè)。商業(yè)模式是”拿地—建樓—賣樓—收錢—再拿地”。這種模式資金回籠快，在地產行業(yè)繁榮期賺錢非常容易。商業(yè)地產的商業(yè)模式商業(yè)地產的客戶是商旅需求的人群，城市綜合體是商業(yè)地產的代表形式。城市綜合休HOPSCA即Hotel（酒店）、Office（寫字樓）、Park（公園）、Shoppingmall（購物中心）、Convention（會議中心、會展中心）、Apartment（公寓）。除了以商業(yè)地產為主營業(yè)務的房地產開發(fā)商

2、，如萬達、中糧地產，越來越多的住宅地產開發(fā)商逐漸意識到，持續(xù)穩(wěn)定的地產收入才是他們長期發(fā)展的根本。一方面繼續(xù)開發(fā)住宅，一方面大量投資商業(yè)地產開發(fā)。如萬科、保利、金地、龍湖、華潤等。商業(yè)地產的商業(yè)模式是出售+持有(或部分持有)。由于持有物業(yè)的資金投入大，回收周期長，對房地產企業(yè)的資金運轉帶來一定挑戰(zhàn)。所以，一些資金和管理能力不強的開發(fā)商會采取分割出售，或出售后回租經營的方式。但是由于物業(yè)出售后，產權分散，不利于商業(yè)物業(yè)的整體經營規(guī)劃、形象包裝、吸引實力商戶和日常的物業(yè)管理。這樣的商業(yè)物業(yè)一般品質不高，持續(xù)升值潛力大打折扣。相反，實力強的開發(fā)商會采取整體規(guī)劃、整體建設、整體

3、招商和物業(yè)管理。持有型物業(yè)的好處香港的十大開發(fā)商，平均每年的收入70%是來自于經營，剩余30%來自銷售。經營收入就是擁有的物業(yè)，辦公樓、商業(yè)大廈等。在一些發(fā)達國家，開發(fā)商持有型物業(yè)的比例已經達到了50%以上。《2007中國商業(yè)地產發(fā)展報告》調查顯示：選擇持有物業(yè)模式的開發(fā)商達到了39%，而2006年的調查比例僅為21.4%。增加持有型物業(yè)除了獲取住宅用地的成本和難度不斷增加，還因為：1.持有型物業(yè)可以為企業(yè)提供長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。例如，中國銀泰投資集團擁有2家五星級酒店和10多家百貨公司，每年的租金收入和經營收入十幾個億，這樣就能保證足夠的現(xiàn)金流支持開發(fā)新的地產項目。例如

4、，希望上市的開發(fā)商需要充足和長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而房產開發(fā)現(xiàn)金流波動性大，容易導致業(yè)績不穩(wěn)定。2.持有一定比例的物業(yè)不僅有利于調整資產比例，而且對股市融資、銀行貸款、吸引外資基金都非常有利。例如，企業(yè)流動資金緊張時可以拿到銀行抵押或者變現(xiàn)。3.優(yōu)良的持有性物業(yè)可以促進銷售性物業(yè)。持有型物業(yè)形式多樣化，除了常規(guī)的寫字樓、商鋪、酒店外，還包括小學、中學、幼兒園等教育物業(yè)。4.抵抗宏觀調控和行業(yè)周期性風險。例如美國帕爾迪是單一住宅開發(fā)模式，在美國房地產高峰期的2006年曾經進入當年的財富世界500強。然而在金融危機沖擊下，帕爾迪近兩年來連續(xù)大幅虧損，股價只剩下高峰期的1/5。美

5、國其他類似帕爾迪的大型住宅開發(fā)商，境況也大體相似。反觀美國的非單一住宅開發(fā)商，如普洛斯、西蒙斯等，在面對危機時的表現(xiàn)就好得多。商業(yè)地產雖然具有較大的發(fā)展空間，但是國內一線城市商業(yè)地產已出現(xiàn)租金下滑、總量過剩、空置率高等情況。特別是零售業(yè)地產，例如上海已經達到3000萬平方米，人均1.68平方米，遠遠超過香港，已經接近東京、紐約的水平。萬達商業(yè)地產股份有限公司組織結構大連萬達集團包括四大支柱產業(yè)：商業(yè)地產、高級酒店、文化產業(yè)(萬達影院)、連鎖百貨(萬千百貨)。其中，萬達商業(yè)地產股份有限公司是集團旗下商業(yè)地產投資及運營的唯一業(yè)務平臺，也是國內商業(yè)地產標桿企業(yè)。萬達商業(yè)地產的

6、主營業(yè)務為商業(yè)地產投資及運營管理，主要包括以大型購物中心為主體的商業(yè)中心投資與運營（簡稱“商業(yè)中心”）；五星級及超五星級酒店的開發(fā)與運營（簡稱“高級酒店”）；商業(yè)運營及物業(yè)管理（簡稱“商業(yè)管理”）；寫字樓、公寓和住宅的開發(fā)銷售（簡稱“銷售物業(yè)”）在內的四大核心業(yè)務板塊，核心產品是以“萬達廣場”命名的萬達城市綜合體。這種以商業(yè)中心為核心、充分發(fā)掘業(yè)務板塊之間聯(lián)動效應的城市綜合體開發(fā)與運營管理，構成了萬達商業(yè)地產的核心業(yè)務模式。其中，商業(yè)管理公司的組織結構：購物中心是城市綜合體的重要部分，其中主力店的招商和管理是重點和難點。萬達采用“訂單地產”的方式與沃爾瑪、家樂福、百安居

7、等國際著名連鎖集團建立戰(zhàn)略合作關系，并通過集團自己的電影院線、酒店、萬千百貨等產業(yè)提升物業(yè)品質。