地塊可行性初步分析報(bào)告

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1、土地[地塊]可行性初步分析報(bào)告一、地塊背景概要1、基本情況XX市XX區(qū)轄區(qū)。XX壩片區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，片區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地4.8平方公里，常住人口8萬(wàn)人，可公開(kāi)出讓用地總規(guī)模3000畝，其中居住2500畝，商業(yè)設(shè)施500畝?？砷_(kāi)發(fā)建設(shè)商品住宅246萬(wàn)平方米，商業(yè)服務(wù)設(shè)施60萬(wàn)平方米，適宜打造大型城市綜合體。片區(qū)規(guī)劃定位為以發(fā)展商業(yè)、金融、文化及生活居住為主的綜合性功能區(qū)，將建設(shè)成為城市副中心，并建設(shè)成為XX市區(qū)西南片區(qū)的入口形象區(qū)。2、參考資料一條江將XX城區(qū)分隔成XX、XX和XX三個(gè)城區(qū)，江中有兩個(gè)非常出名的“壩子”，XX壩和XX壩，這是江水沖積

2、形成的沙洲。XX壩原來(lái)也是江中一塊沙洲，四面臨水，隨著嘉陵江水流改道，XX壩西面慢慢和陸地相連。XX壩原來(lái)只有4平方公里左右，隨著土地整治的范圍擴(kuò)大，現(xiàn)在已經(jīng)擴(kuò)張到6平方公里。地跨XX、XX和XX三個(gè)城區(qū)。南北走向的高都路，東西走向的琴臺(tái)路、瑤池路和星河西路，構(gòu)成“豐”字形道路網(wǎng)，剛剛通車的這4條道路都按照城市二級(jí)主干道標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。地下管網(wǎng)已經(jīng)鋪設(shè)到位，地面已經(jīng)完成拆遷工作，XX壩已經(jīng)成為一塊熟地?！癤X壩占地6平方公里，容積18萬(wàn)人，相當(dāng)于重新修建一個(gè)中等規(guī)模的縣城?！币凰袑W(xué)、3所小學(xué)，兩個(gè)大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，齊全的金融、郵電、供電站等設(shè)施，還將

3、成立派出所和居委會(huì)。在臨江XX壩廣場(chǎng)周邊，還將建設(shè)1至2棟標(biāo)志性建筑，與XX壩廣場(chǎng)共同形成XX城市地標(biāo)，結(jié)束XX沒(méi)有大型寫(xiě)字樓的歷史。根據(jù)規(guī)劃，XX壩將恢復(fù)原生態(tài)河道，引入XX江水建立1050畝的濕地公園。公園的設(shè)計(jì)理念為龍圖騰，由北向南分別是“龍頭”、“龍身”和“龍尾”，“龍頭”位于XX壩片區(qū)的商業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，周邊建筑以金融、賓館和商場(chǎng)等商業(yè)建筑為主，還具備大型文藝演出、水幕電影放映等功能。除濕地公園外，XX壩還將建濱江公園，公園密度在XX城區(qū)是最高的，“住在城市，住在公園里”。二、地塊房地產(chǎn)市場(chǎng)基本判斷1、目前市場(chǎng)特點(diǎn)“市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展方向不明

4、確”，目前控制性規(guī)劃中的地塊，沒(méi)有體現(xiàn)出明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，地塊價(jià)值難以挖掘。﹡橋未通，對(duì)政府公建配套的期望，開(kāi)發(fā)信心不足。﹡現(xiàn)階段，房地產(chǎn)大勢(shì)不明朗，擁地信心不足。﹡銷售回款太漫長(zhǎng)，對(duì)現(xiàn)金流要求過(guò)高。﹡地塊現(xiàn)有控制性規(guī)劃中，道路太多，地塊屬性定位不切合市場(chǎng)實(shí)際。﹡政府過(guò)于期望外來(lái)企業(yè)參與。﹡地塊起拍價(jià)格，幾乎看不見(jiàn)增長(zhǎng)價(jià)值。1、消費(fèi)者特色因地價(jià)原因造成的房?jī)r(jià)偏高，原住民就地購(gòu)買可能性太低，銷售壓力空前。2、機(jī)會(huì)分析填補(bǔ)空白的開(kāi)發(fā)模式和市場(chǎng)推廣所開(kāi)創(chuàng)的新需求。﹡交通改善后，“休養(yǎng)、健康”居所概念的價(jià)值凸現(xiàn)﹡大城市進(jìn)程中，“夾心層”迫切的基本購(gòu)房需求

5、﹡滿足主流社會(huì)中的居住升級(jí)換房的要求﹡高檔、全善、全新人居理念的新區(qū)引導(dǎo)出新的消費(fèi)需求﹡“性價(jià)比”住宅的吸引力1、整合資源的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)思路極有可能獲得政策、建設(shè)、稅收等專項(xiàng)資金和財(cái)務(wù)的幫扶支持﹡政企互動(dòng)，市場(chǎng)化手段全力支持“新農(nóng)村建設(shè)”﹡市場(chǎng)化主動(dòng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的建設(shè)，獲得政策和稅費(fèi)減免支持﹡城市副中心、城市綜合體疊加形成的新型居住熱點(diǎn)1、建議開(kāi)發(fā)前提因?yàn)橐?guī)模開(kāi)發(fā)需要的購(gòu)買力，僅僅依靠附近村鎮(zhèn)消費(fèi)力來(lái)去化，在短期內(nèi)是根本不可能的，所以，必須靠填補(bǔ)XX主城區(qū)的購(gòu)買需求，尋找新的消費(fèi)潮流，才能滿足規(guī)模銷售的條件，故此，必須有便利的公共交通和生活配套

6、的前置條件，才是完成銷售的必要條件。簡(jiǎn)單的表訴就是——XX市區(qū)的人為什么要來(lái)這里買房子？我們來(lái)這里買房子，決不是窮人，而是有更時(shí)尚的消費(fèi)理由，有不低于城市生活的質(zhì)量和便利條件。三、地塊屬性研究1、地塊基本情況（1）1號(hào)地塊占地面積：82.3305畝約5.4694萬(wàn)平方米容積率：≦3.5建筑面積（含商業(yè)及公共配套面積）：19.1429萬(wàn)平方米建筑密度≦25%綠地率≧30%建筑高度：≦80米商業(yè)建筑面積占總建筑面積的比例為15%（為：2.87萬(wàn)平方米）停車位1個(gè)/戶用地內(nèi)臨南側(cè)必須設(shè)置國(guó)家二類標(biāo)準(zhǔn)公廁一座地塊臨江，地塊異形，緊臨橋頭，商業(yè)非常難以

7、設(shè)置，商業(yè)價(jià)值難以捉摸；地塊后方設(shè)置為還房區(qū)域，緊臨政府規(guī)劃的市場(chǎng)用地，降低了地塊的居住品質(zhì)和檔次。土地起拍價(jià)為：237萬(wàn)/畝.土地款約1.9529億元1、成本概算（非精確計(jì)算，僅為經(jīng)驗(yàn)參考數(shù)據(jù)）3990元/平方米2700元/平方米＋1020元/平方米＋270元/平方米=3990元/平方米樓面地價(jià)（237萬(wàn)/畝）1020元/平方米1.9529億元÷19.1429萬(wàn)平方米=1020元/平方米電梯（18F）公寓2700元/平方米（1）建筑安裝成本1650元/平方米（2）其它稅、費(fèi)、配套、景觀營(yíng)銷等成本總計(jì)1050元（按所得稅60元、景觀40元、營(yíng)

8、銷費(fèi)用100元計(jì)入）稅、費(fèi)、保證金、配套費(fèi)用等項(xiàng)目列表：一、費(fèi)（一）、交納給國(guó)家的硬性費(fèi)用1、城市配套費(fèi)20元/平方米2、人防異地建設(shè)費(fèi)（鄉(xiāng)鎮(zhèn)不繳）3、散裝水泥保證