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《鄭州自行車賽場地塊初步分析報告》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。
1、www.fdcsky.cn中國地產(chǎn)商域網(wǎng)金成“自行車賽場”地塊初步分析一、地塊概況項目位于鄭州花園路中段，市動物園北側(cè)，占地50.15畝，33400㎡，東—西：167米，南—北：200米。地面上建筑物：自行車主賽場：84年政府將動物園綠地劃撥給體委，85年建成；職工家屬樓：4棟，兩層約1600㎡，約70萬元；新建二層運動員宿舍、食堂、訓(xùn)練房；訓(xùn)練房一層和自行車車倉一層；運動員浴池及空地硬化綠化；其他：搬遷戶16家，無房戶10戶。原有員工宿舍原有建筑物自行車賽場金成公司估計取得該地塊的代價為180萬元/畝，總價約為9000萬元，（此價格包括：受讓方補給
2、出讓方土地100畝，20萬元/畝，計2000萬元；重建自行車賽場2000萬元；拆遷戶的安置問題等等，不包含建筑物拆遷費用）目前有眾多開發(fā)公司在爭奪該地塊。目前地塊存在的問題：www.fdcsky.cn中國地產(chǎn)商域網(wǎng)www.fdcsky.cn中國地產(chǎn)商域網(wǎng)1、土地歸屬問題，動物園和體委就這塊地的問題有糾紛；（此問題不影響房開公司）2、現(xiàn)有商戶的賠償問題。二、地塊分析：該地塊為一長方形地塊，南北跨度200米，東西跨度167米，即沿花園路寬200米，縱深為167米。1、地塊四至情況調(diào)查：地塊西面景觀地塊西南面景觀地塊南面（動物園）景觀地塊南面（動物園）景觀
3、地塊東面景觀地塊東面景觀www.fdcsky.cn中國地產(chǎn)商域網(wǎng)www.fdcsky.cn中國地產(chǎn)商域網(wǎng)地塊東北面景觀地塊北面景觀地塊西北面景觀地塊前面花園路沿街景象www.fdcsky.cn中國地產(chǎn)商域網(wǎng)www.fdcsky.cn中國地產(chǎn)商域網(wǎng)2、地塊分析：（1）位于城市中心位置，區(qū)位、地段條件較好；（2）從地塊本身條件來看，地塊比較規(guī)整，有利于規(guī)劃；（3）該地塊的獲取代價不菲，土地開發(fā)成本高；（4）地塊南面和東面有動物園景觀，東面、南面、西面視野比較開闊，有景觀價值可挖掘；3、周邊分析：（1）周邊環(huán)境很整潔；（2）花園路為城市主干道，雙向十車道，
4、交通方便；（3）附近商業(yè)氛圍不濃郁，商業(yè)人氣差；結(jié)論：對該地塊而言，其地價成本決定了該地塊的銷售價格將不低，至少在鄭州市將是中高價位，而從規(guī)劃上來看，做到7.0的容積率，對一個社區(qū)來看，將形成高密度，如果做住宅將影響其檔次，在一定程度上價格的支撐力減弱，做寫字樓的話亦影響其使用性。4、該地塊開發(fā)思路：（1）該地塊有兩種開發(fā)選擇：方案一：部分商業(yè)、其余全部為寫字樓方案二：部分商業(yè)、寫字樓、其余住宅（2）兩種不同開發(fā)思路的利弊：www.fdcsky.cn中國地產(chǎn)商域網(wǎng)www.fdcsky.cn中國地產(chǎn)商域網(wǎng)方案一：利：A、該地塊位于城市中心地帶，地段和區(qū)
5、位條件好，交通方便快捷，出入其他地方很方便；B、本項目沿街面有200多米寬，沿街面形象展示好，且對沿街商業(yè)發(fā)展有利；弊：A、周邊商業(yè)環(huán)境不發(fā)達，發(fā)展大型商業(yè)不可能，只有沿街商業(yè)可以挖掘，商業(yè)價值提升能力有限；B、對鄭州市場而言，辦公物業(yè)消化能力有限，同時有眾多商住項目分羹寫字樓市場，該地塊全部做成寫字樓，存在較大的市場風(fēng)險，銷售周期會比住宅銷售周期長，拉長資金占用時間，資金上面可能存在壓力；（據(jù)統(tǒng)計局統(tǒng)計，2003年商品房銷售總面積為346.7萬㎡,其中辦公樓物業(yè)銷售面積占其比重為1.4%，即4.85萬，當然鄭州市房地產(chǎn)市場上寫字樓用住宅報批和立項是
6、影響其比例的重要原因，但總體而言，寫字樓整體市場需求能力有限）C、寫字樓物業(yè)向來要求有良好的形象，“能見度”高，要求當街、便利性好、展示性強，一般很難做成寫字樓社區(qū)，該地塊34000多平方米，全部做成寫字樓，勢必有大量單位無法符合上述條件；D、該地塊所在路段人氣不旺，商業(yè)氣息、辦公氛圍都很淡；www.fdcsky.cn中國地產(chǎn)商域網(wǎng)www.fdcsky.cn中國地產(chǎn)商域網(wǎng)A、鄭州市房地產(chǎn)市場上，純寫字樓少，檔次也做不上去，高價格承受能力低，在中等檔次的前提下，與住宅的價格差異不大。結(jié)論：全部做成寫字樓，存在較大的市場和資金風(fēng)險。方案二：利：A、地塊位
7、于城市中心地帶，地段和區(qū)位條件好，交通方便快捷，出入其他地方很方便；B、本項目沿街面有200多米寬，沿街面形象展示好，且對沿街商業(yè)發(fā)展有利；C、該地塊不是商業(yè)旺地，但作為住宅，該地塊處于城市中心，是一個鬧中取靜的地方，且有極好的外部環(huán)境景觀做支持，形成較高的居住檔次和良好的居住環(huán)境有外部支持；D、住宅的銷售周期比寫字樓的銷售周期短，有利于資金快速回籠。弊：A、寫字樓和住宅兩種產(chǎn)品的有機融合比較困難。在規(guī)劃上和推廣上將帶來一定的難度；B、兩種功能混雜。在一定程度上，該地塊類似于金成國際廣場，但從總體氛圍上來看，花園路的商業(yè)和辦公氛圍不如經(jīng)三路，人氣相對
8、較差。www.fdcsky.cn中國地產(chǎn)商域網(wǎng)www.fdcsky.cn中國地產(chǎn)商域網(wǎng)建議：權(quán)衡兩個方案，我
