地塊分析報告(大楊石地塊)

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1、科力集團·常規(guī)選址分析一、項目概況1、地塊位置u本項目地塊位于渝中、九龍坡、沙坪壩三區(qū)交匯處，臨近高九路及長新路，距離石橋鋪商圈約4公里，距離大坪商圈5公里。2、地塊經(jīng)濟技術(shù)指標地塊編號用途土地面積容積率建筑規(guī)模起拍價格起拍單價大楊石C17-2商業(yè)、商務7299平方42919659862051備注：如因配套需要，需增加全掩埋的地下建筑面積，經(jīng)論證，可對地塊總建筑面積進行調(diào)整。3、地塊周邊環(huán)境u地塊處于高九路版塊，臨近渝中區(qū)消防總隊、重慶第三設計院新址、重慶324醫(yī)院心理健康中心。u地塊周邊區(qū)域內(nèi)分布著三大主題公園：平頂山公園、煙登山公園以及虎頭巖生

2、態(tài)公園。u地塊處于三區(qū)交匯中心，交通條件便利，經(jīng)高九路可直通江北、楊家坪以及沙坪壩，經(jīng)長新路可便利到達渝中區(qū)。二、區(qū)域整體規(guī)劃1、功能定位都市新核心圈（渝中區(qū)“十二五”規(guī)劃明確提出在大坪片區(qū)打造都市新核心，再造一個解放碑的構(gòu)想。）2、規(guī)劃重點（1）、以渝中總部經(jīng)濟園為核心，建成新的城市商務核心；（2）、建設200畝的虎頭巖生態(tài)公園；（3）、以南方、業(yè)安、協(xié)信、武陵、隆鑫、盾安等大型房地產(chǎn)開發(fā)公司建設新的渝中生態(tài)社區(qū)；（4）、構(gòu)建高九路為主交通軸線，借助渝州路、長江路、軌道2號線、嘉華大橋、石門大橋等組成四通八達的交通網(wǎng)絡；（5）、配套建設一流現(xiàn)代化

3、基礎(chǔ)設施系統(tǒng)。三、區(qū)域市場分析：1、產(chǎn)品舒適度普遍優(yōu)于舊城區(qū)內(nèi)項目。目前高九路版塊新修樓盤大多數(shù)項目容積率不超過3.3，同時擁有自然景觀優(yōu)勢，較舊城區(qū)項目舒適度更強。2、市場活躍，成為主城區(qū)價格上漲速度最快的版塊。3、土地市場升溫，成交量與地價快速上漲。四、地塊SWOT分析優(yōu)勢：1.項目位于政府政府規(guī)劃中重點發(fā)展的新區(qū)，區(qū)域整體規(guī)劃完善，遠期具有良好的發(fā)展?jié)摿Γ?.地塊周邊具有自然景觀優(yōu)勢；3.地塊周邊區(qū)域商業(yè)配套日趨成熟；4.2011年以來區(qū)域成為市場熱點，發(fā)展前景被消費者廣泛看好，多個項目市場表現(xiàn)良好。劣勢:1、高九路作為城市主干道，公共交通稍

4、顯滯后；2、地塊落差較大，前期土石方工程量大；3、地塊不規(guī)則，不利于地塊的設計及利用。機會1、重慶總部城已充分為區(qū)域造勢，商務板塊趨于成熟；2、周邊社區(qū)入駐率高，利于商業(yè)板塊快速入市。威脅1、地塊規(guī)劃面積小，難形成規(guī)模；2、承接2011年市場熱度，區(qū)域內(nèi)將有大批類似項目入市，未來將面臨一定的市場競爭壓力。五、周邊項目對比分析（住宅）序號項目名稱開發(fā)商開發(fā)體量物業(yè)類型容積率綠化率均價備注1半山公館盾安置業(yè)23萬方洋房、高層2.0930%10000洋房價格2南方新城蘋果派南方集團86萬方高層7370二手價格3阿卡迪亞·江山凌云協(xié)信洋房、高層3.031%

5、高層9200洋房11000周邊項目對比分析（商業(yè)）序號項目名稱開發(fā)商商業(yè)體量銷售均價租賃單價備注1半山公館商業(yè)配套盾安置業(yè)8000方38000130元/平方/月一樓70元/平方/月二樓置業(yè)顧問數(shù)據(jù)2南方新城周邊配套南方集團120元/平方/月（店鋪轉(zhuǎn)讓數(shù)據(jù)來源）成熟商業(yè)街區(qū)3重慶總部城協(xié)信40000250元/平方/月臨街商鋪周邊項目對比分析（商務）序號項目名稱開發(fā)商辦公體量銷售均價租賃單價物業(yè)費備注1重慶總部城150006010元/月2萬科中心11000-14000040-802.5元/月中介數(shù)據(jù)3大坪英利國際廣場1500020-40待定中介數(shù)據(jù)六、

6、產(chǎn)品建議1、地塊容積率相對較高，建議將容積率進行拆分，設計包括綜合商務、低層商業(yè)、高層商務住宅等多種產(chǎn)品的混合型物業(yè)。2、先推出低層商業(yè)和高層商務住宅，吸引人氣，樹立高檔品質(zhì)，贏得溢價空間，隨后推出綜合商務辦公板塊，實現(xiàn)利潤最大化。七、結(jié)論1、本項目地塊現(xiàn)階段周邊交通設施與其他生活配套將逐步完善，入市條件成熟。2、本項目地塊的容積率指標相對較高，未來具有發(fā)展?jié)摿Α?、由于本項目的啟動與入市時機與周邊項目（如總部城、萬科中心）建設周期密切相關(guān)，類似物業(yè)將把區(qū)域及物業(yè)價值很好的傳導給消費者，使消費者看高物業(yè)價值，而降低價格的敏感度。從遠期分析，渝中區(qū)高

7、九路版塊具有良好的發(fā)展前景，隨著區(qū)域內(nèi)各項市政配套與生活設施的完善，本項目將具有投資前景與利潤空間。