合肥金方維也納春天地產(chǎn)項目策劃推廣方案

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1、金方·維也納春天策劃推廣方案>>寫在前面謹呈安徽金方地產(chǎn)：承蒙信任，我司于2007年12月受貴司委托，正式展開淮北相山路、南黎路安徽金方房地產(chǎn)住宅項目之前期策劃事宜。感謝發(fā)展商為我們所提供的本次研究與企劃創(chuàng)作的機會，這使我們可以盡可能好地呈現(xiàn)地產(chǎn)行業(yè)中另一類生活意境開發(fā)的價值。從某種意義上而言，我們的企劃與創(chuàng)意實踐是城市開發(fā)性質(zhì)的，同時也是一項市場引領(lǐng)與創(chuàng)造性工作，正因為此，將使我們有可能獲取項目的核心價值而為營銷創(chuàng)造先機…現(xiàn)特向貴司提交《金方·維也納春天策劃推廣方案》，供貴司決策時參考。專此奉達！北京智盟高地企業(yè)策劃有限公司22008年2月20日操

2、盤破譯前的“三問三思”？？？一問一思：政策：房地產(chǎn)國家宏觀調(diào)控、大城市房價下跌的地震波，08年對淮北市場到底會產(chǎn)生多大的負面影響？如何規(guī)避？二問二思：買家：對手賣點八仙過海、各顯其能，我們賣什麼？我們憑什麼吸引買家眼球？三問三思：自身：我們是要做一個戰(zhàn)略型項目還是速度型項目，或是利潤型項目？一盤三物業(yè)，我們?nèi)绾尾拍芏虝r間內(nèi)名利雙收？本案推導(dǎo)模式與營銷目標廣告整合推廣傳播執(zhí)行硬環(huán)境軟環(huán)境核心概念項目SWOT項目定位項目賣點主題形象主題口號銷售執(zhí)行軟文炒作活動推廣戶外廣告導(dǎo)視系統(tǒng)媒體整合現(xiàn)場包裝品牌形象項目分析市場分析人群分析市場機會點目標群體實現(xiàn)目標通

3、過創(chuàng)立項目的品牌形象,強勢推廣,拉動銷售,快速回籠資金,完成銷售目標分析力產(chǎn)品力銷售力品牌力搞定客戶提案大綱具體內(nèi)容1、大中環(huán)境結(jié)論及啟示2、具體解讀：a.國內(nèi)房地產(chǎn)市場解讀;b.淮北房地產(chǎn)市場解讀c.淮北城市經(jīng)濟概況1、項目定位思考2、項目定位及案名3、目標客戶定位及分析4、銷售價格確定我們處于什么樣的環(huán)境？我們是什么性質(zhì)的項目？找到我們的出路1、項目區(qū)位分析2、項目SWOT分析3、項目價值綜合評析提案大綱具體內(nèi)容1、營銷策略2、策略分解3、推廣計劃1、項目LOGO2、項目VI展示3、平面廣告表現(xiàn)我們?nèi)绾稳プ?？物業(yè)發(fā)展建議廣告設(shè)計表現(xiàn)1、景觀園林建

4、議2、物業(yè)配套建議1、大中環(huán)境結(jié)論及啟示2、具體解讀：a.國內(nèi)房地產(chǎn)市場解讀;b.淮北房地產(chǎn)市場解讀c.淮北城市經(jīng)濟概況第一部分：大中環(huán)境分析1、大中環(huán)境結(jié)論及啟示宏觀審勢結(jié)論：周期性平衡政策緊（金融及稅收）形勢緊迫不確定性強洗牌轉(zhuǎn)型啟示：時不我待后發(fā)先制現(xiàn)金為王三級跳優(yōu)化利潤品牌塑造中觀度勢結(jié)論：成熟穩(wěn)定拐點延后多元化高層年啟示：專業(yè)化差異化田忌賽馬以快打慢短平快快滾2.a.國內(nèi)房地產(chǎn)市場解讀一、房地產(chǎn)政策近年主要房地產(chǎn)政策一覽表時間文件名稱主要內(nèi)容主要影響2004年8月國務(wù)院下發(fā)“18號令“指明了房地產(chǎn)業(yè)中長期的發(fā)展方向。明確提出完善住房供應(yīng)政策

5、、加強經(jīng)濟適用住房的建設(shè)和管理、增加普通商品住房供應(yīng)、建立和完善廉租住房制度、控制高檔商品房建設(shè)。增加普通商品住房供應(yīng)，高檔商品房要嚴格控制并暫停審批。2006年5月29日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》。一近期經(jīng)濟適用房建設(shè)目標9月底前公布。二90㎡以下住房須占開發(fā)項目總面積七成以上。三購房不足5年轉(zhuǎn)讓須交營業(yè)稅。四空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物。對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。五6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%，對購買自住住房且套型建筑面

6、積90㎡以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。六居住用地供應(yīng)量七成用于中低價位中小套型。七土地閑置2年將被收回使用權(quán)。對開發(fā)建設(shè)面積不足三分之一或已投資額不足四分之一，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。八各地城市年內(nèi)建立廉租住房制度，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模?！兑庖姟飞婕懊鎻耐恋毓?yīng)與監(jiān)管、住房建設(shè)規(guī)劃、稅收、信貸、房地產(chǎn)建設(shè)與交易管理、信息統(tǒng)計與披露制度、房屋拆遷規(guī)模和進度《意見》表明了中央政府調(diào)控房價的決心，解決住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的核心問題。近年主要房地產(chǎn)政策一覽表時間文件名稱主要內(nèi)容主要影響2007年1月16日國

7、稅總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）187號文明確房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅進行清算式繳納的適用范圍，扭轉(zhuǎn)以“預(yù)征”為主的土地增值稅繳納現(xiàn)狀，標志著房地產(chǎn)開發(fā)迎來土地增值稅“清算”時代。而城鎮(zhèn)土地使用稅額標準提高2倍、新增建設(shè)用地土地有償使用費提高1倍的政策已于１月１日正式實施。土地增值稅主要目的是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值收益和利潤。187號文延續(xù)06年“國六條”精神，以期調(diào)整住房結(jié)構(gòu)供應(yīng)、降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤，并以此繼續(xù)打壓房地產(chǎn)投資熱度。2007年3月－12月央行六次加息2007年3月18

8、日、5月19日、7月21日、8月22日、9月15日、12月20日央行六次加息。今年央行六次加息繼續(xù)抑制房地產(chǎn)