我國不動產(chǎn)登記制度若干問題探討_王崇敏

《我國不動產(chǎn)登記制度若干問題探討_王崇敏》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。

1、我國不動產(chǎn)登記制度若干問題探討王崇敏內(nèi)容提要我國沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度,其表現(xiàn)為不動產(chǎn)登記機關(guān)呈分散狀態(tài),且對登記機關(guān)無責(zé)任約束、登記官員素質(zhì)低、收費高等重大缺陷。結(jié)合我國目前實際,應(yīng)當(dāng)以原土地登記部門為基礎(chǔ),在土地管理部門內(nèi)部建立起統(tǒng)一規(guī)范的不動產(chǎn)登記局,配備同質(zhì)化的登記官員,嚴(yán)格登記機關(guān)的責(zé)任。我國還應(yīng)建立不動產(chǎn)資料信息公開制度。關(guān)鍵詞不動產(chǎn)登記同質(zhì)化信息公開不動產(chǎn)作為關(guān)系到人類生存利益的重要財產(chǎn)歷來受到人們的重視。不動產(chǎn)物權(quán)的變動須以法定公示方式進行才能生效,各國物權(quán)法大多均選擇登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式,并賦予公示的公信力。登記制度的健全與否,決定了公示的公信力。一個完善的物

2、權(quán)制度必然包含了一個完善的登記制度。因此,我國目前在建立完善物權(quán)制度的同時,必須建立完善的我國不動產(chǎn)登記制度。一、我國不動產(chǎn)登記機關(guān)的現(xiàn)狀分析(一)登記機關(guān)呈分散狀態(tài)我國沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度,其表現(xiàn)為我國沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關(guān),登記機關(guān)呈分散狀態(tài)。就我國擔(dān)保法而言,其中主要規(guī)定了如下一些不動產(chǎn)登記部門:土地管理部門、房產(chǎn)管理部門(有些地方土地和房產(chǎn)管理部門合二為一)、林業(yè)主管部門、運輸工具登記部門(包括車輛管理部門、船舶和飛行器登記部門)、工商行政管理部門和公證部門。且土地由土地管理部門管理,土地使用權(quán)登記也在土地管理部門進行;林木由林業(yè)管理部門管理,林木所有權(quán)的登記也在該部門進行;房

3、屋由房產(chǎn)管理部門(房產(chǎn)局、所)管理,產(chǎn)權(quán)登記也在該部門進行。這種繁雜的登記體制產(chǎn)生了諸多嚴(yán)重的弊端:(1)給當(dāng)事人進行登記造成極大的不便。如同一土地上有林木,就要在土地管理部門和林業(yè)管理部門兩個機關(guān)登記。(2)分散的登記制度造成了房、地分別抵押和房產(chǎn)重復(fù)抵押的現(xiàn)象。如,甲獲得一塊土地的使用權(quán),將該土地抵押給乙并在土地管理部門辦理登記,房子建成后又在房產(chǎn)部門登記將房屋抵押給丙,兩個抵押權(quán)在實現(xiàn)時就會發(fā)生沖突。(3)多頭負(fù)責(zé)也造成登記程序及效力不完全相同,從而給正常的交易秩序帶來了不少障礙。(4)因登記機關(guān)分散,不利于有關(guān)交易當(dāng)事人查閱登記,難以提供全面的信息。(5)各登記機關(guān)為了獲取部門利益,

4、爭相登記,重收費而輕審查,致使登記公示制度流于形式。(二)登記機關(guān)的責(zé)任機制不健全我國登記機關(guān)在登記時經(jīng)常出現(xiàn)登記的錯、漏及登記資料的遺失,致使有關(guān)當(dāng)事人損失慘重,而登記機關(guān)卻從不承擔(dān)有關(guān)責(zé)任。這是一種權(quán)利和義務(wù)被嚴(yán)重割裂的畸形現(xiàn)象。首先,登記機關(guān)僅僅只享有收費的權(quán)利,而不對錯誤登記的后果負(fù)任何責(zé)任和義務(wù),損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益,對當(dāng)事人而言是極不公平的。這種權(quán)利義務(wù)不平衡的現(xiàn)象是造成出現(xiàn)諸多登記糾紛的重要原因之一。因此,必須使登記部門在享受一定利益的同時承擔(dān)一定的責(zé)任和義務(wù),這才能體現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)對等的原則。其次,登記機關(guān)對登記內(nèi)容不承擔(dān)任何責(zé)任,不利于加強登記機關(guān)的責(zé)任感,登記機關(guān)就很難有

5、壓力和動力來履行其審查登記義務(wù)。再者,這種只有權(quán)利而不承擔(dān)義務(wù)的做法在實踐中已經(jīng)產(chǎn)生了很多問題,如本屬于法48我國不動產(chǎn)登記制度若干問題探討人的不動產(chǎn),卻被法人中的個人以自己名義進行登記,然后拿去買賣、抵押;土地使用權(quán)已被法院查封,卻依然能辦理抵押權(quán)登記,一旦抵押權(quán)人在法院訴訟時,如果不能及時發(fā)現(xiàn)并提出異議,其抵押權(quán)的實現(xiàn)就會落空,而登記機關(guān)對此卻不承擔(dān)責(zé)任。(三)登記機關(guān)的收費其一,當(dāng)前我國一般是按財產(chǎn)標(biāo)的的金額收取一定比例的登記費用,這一做法盡管缺乏有說服力的理由(基于部門收入的考慮)但在我國由來已久,無論從社會管理或社會服務(wù)的角度來看,按財產(chǎn)標(biāo)的進行收費均無合理依據(jù)。作為物權(quán)登記,不論

6、標(biāo)的大小,程序是一樣的,也不會因為標(biāo)的的大小不同而使登記機關(guān)有勞動付出的不同。因此,對于按標(biāo)的的大小來收取不同的費用是不合理的。依筆者所見,登記具有社會服務(wù)的一面,不應(yīng)成為行政收費的謀利手段。因此,物權(quán)登記的費用應(yīng)當(dāng)有一套全國統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。這個標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)依據(jù)足以維持每件登記支出(包括登記公告、資料存檔、辦公設(shè)備等)的成本來進行量化,而且必須盡可能地低,以便加速財產(chǎn)流轉(zhuǎn),提高不動產(chǎn)的使用效率。其二,由于我國財政管理方面的原因,登記收取的相應(yīng)費用,往往不上繳財政,而是被相應(yīng)的公示機關(guān)納入/小金庫0,成為發(fā)放福利的來源。故基于部門利益的原因,對于一些獲利大的不動產(chǎn)登記可能幾個部門都會來爭搶,而對一些獲利

7、不大卻又麻煩的登記則可能會互相推諉,乃至無人登記。在一些地方,這種爭搶竟以行政規(guī)章的形式出現(xiàn)。如某省工商行政管理局與中國人民銀行該省分行聯(lián)合發(fā)布的5關(guān)于對金融機構(gòu)貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的抵押物進行登記的通知6中即規(guī)定,工商行政管理機關(guān)為以企業(yè)動產(chǎn)和廠房等建筑物作抵押物的登記必須由房地產(chǎn)行政主管部門辦理。當(dāng)事人如基于不同的規(guī)定分別在不同的部門予以公示時,那么由于這些互相沖突的規(guī)定,就會產(chǎn)生在甲部門公示和在乙部門公示的抵押