我國不動產(chǎn)登記制度若干問題探討[參考]

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1、我國不動產(chǎn)登記制度若干問題探討【摘要】關(guān)于不動產(chǎn)的法律制度以及具體的法律規(guī)范一直以來就是國家民法的重要內(nèi)容，而不動產(chǎn)的登記制度則是這一法律制度的重要核心問題之一。不動產(chǎn)登記制度作為物權(quán)法當(dāng)中的一項重要制度，以公示為手段，可以維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)條件下交易的安全，強(qiáng)化抵押擔(dān)保的社會功能，避免糾紛的發(fā)生，它是物權(quán)變動制度中的核心問題之一，是物權(quán)公示原則的內(nèi)容及效力的具體體現(xiàn)，具有重要的法律意義。但目前國內(nèi)學(xué)界對于不動產(chǎn)登記制度當(dāng)中的各個問題尚有爭議與分歧，《物權(quán)法》對不動產(chǎn)登記制度的規(guī)定只是建立了一個大體的框架，一些具體操作標(biāo)準(zhǔn)仍需要相關(guān)法律的進(jìn)一步完善?！娟P(guān)鍵詞】不動產(chǎn)登記制度完善1.

2、不動產(chǎn)登記的概念不動產(chǎn)登記是指經(jīng)權(quán)利人申請，國家有關(guān)登記部門按照《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。經(jīng)過登記，不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)能夠明晰地記載于登記簿上，向公眾公示，可以確立和保護(hù)物權(quán)的存在，有利于保護(hù)交易安全，奠定信用基礎(chǔ)，維持社會經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。2.我國不動產(chǎn)登記制度的缺陷2.1不動產(chǎn)預(yù)告登記制度尚不完善預(yù)告登記是指?楸Ｈ?債權(quán)的實現(xiàn)、保全物權(quán)的順位的請求權(quán)等而進(jìn)行的提前登記。《物權(quán)法》頒布以前我國也有不動產(chǎn)的預(yù)告登記制度，但大多規(guī)定在一些地方性法規(guī)中，效力比較低?！段餀?quán)法》出臺后，我國在立法上確立了不動產(chǎn)預(yù)告登記制度。但相比于國外不動

3、產(chǎn)預(yù)告登記的規(guī)定，我國《物權(quán)法》顯得過于概括，缺乏可操作性。如《物權(quán)法》還規(guī)定“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。”而由于開發(fā)商與售房者之間的其他原因?qū)е麻_發(fā)商不予配合進(jìn)行商品房產(chǎn)權(quán)登記，過了三個月，預(yù)告登記就不能保護(hù)登記權(quán)利人的合法權(quán)益。2.2不動產(chǎn)登記相關(guān)法律雜亂我國目前有關(guān)不動產(chǎn)登記相關(guān)的法律、法規(guī)內(nèi)容雜亂、標(biāo)準(zhǔn)不一，還有錯漏的現(xiàn)象。如與不動產(chǎn)登記相關(guān)的法律條款有《礦產(chǎn)資源法》、《土地管理法》等；與不動產(chǎn)登記相關(guān)的行政法規(guī)有《土地管理法實施條例》等；與不動產(chǎn)登記相關(guān)的部門規(guī)章、地方性法律有建設(shè)部的《城市房地產(chǎn)抵押登記辦

4、法》、國土管理部門的《土地登記資料公開查詢辦法》等。另外，2015年實施的《不動產(chǎn)登記暫行條例》，其中的相關(guān)規(guī)定卻與許多其他的已有法律條款略有沖突。這種不動產(chǎn)登記相關(guān)法律雜亂的現(xiàn)象不僅給不動產(chǎn)登記申請人帶來了不便和風(fēng)險，降低了政府工作人員的辦事效率和公信力，還可能造成記信息錯誤等情況。2.3我國不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)過于分散我國目前可辦理不同種類登記業(yè)務(wù)的部門很多，如進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記要到城建部門，進(jìn)行海域使用權(quán)登記要到海洋行政管理部門等?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定：無論是國家層面還是省級層面上的不動產(chǎn)登記工作均應(yīng)交于國土資源部門進(jìn)行指導(dǎo)并監(jiān)督，針對市、縣不動產(chǎn)的登記工作，應(yīng)該交于縣人

5、民政府確定具體部門負(fù)責(zé)。這些規(guī)定增加了部門進(jìn)行協(xié)調(diào)的難度，將市和縣級層面不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)設(shè)置在國土資源主管部門，同樣具有較高難度。再加上有些機(jī)關(guān)工作人員積極性不高，辦事效率低下，同樣影響了不動產(chǎn)登記工作的進(jìn)行速度。3.我國不動產(chǎn)登記制度的完善3.1完善不動產(chǎn)預(yù)告登記制度首先，要意識到預(yù)告登記制度在物權(quán)制度中的重要性，物權(quán)法的貫徹和落實離不開配套制度的完善，有效的推進(jìn)實施物權(quán)法的實施，需要建立統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)。其次，擴(kuò)大預(yù)告登記的適用范圍并種類法定。由于我國現(xiàn)行不動產(chǎn)物權(quán)變動存有登記生效和對抗并行立法，應(yīng)統(tǒng)一采用不動產(chǎn)物權(quán)變動登記生效立法的立法模式，借鑒其他國家和地區(qū)的相關(guān)規(guī)定，在

6、此基礎(chǔ)上擴(kuò)大預(yù)告登記的范圍并種類法定。再次，提高預(yù)告登記的效力。預(yù)告登記制度的核心問題是效力問題，效力大小從本質(zhì)上決定了登記制度在經(jīng)濟(jì)管理中的作用。最后，增加預(yù)告登記的發(fā)生范圍。我國《物權(quán)法》規(guī)定了預(yù)告登記的發(fā)生條件規(guī)定的比較苛刻，這對發(fā)揮預(yù)告登記制度的功效不利，因此，我國應(yīng)適當(dāng)增加預(yù)告登記的發(fā)生范圍。3.2完善不動產(chǎn)登記的程序性法律我國與不動產(chǎn)登記相關(guān)的規(guī)定散見于各類規(guī)范性文件中，如《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記中幾個涉及政策性問題的原則意見》、《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》等，這就使不動產(chǎn)登記規(guī)則之間存在不協(xié)調(diào)、重復(fù)，大大降低了工作效率和準(zhǔn)確度。基于此，極有必要出臺一部法律對不

7、動產(chǎn)登記做出具體明確的規(guī)定。首先，一項較為完善的不動產(chǎn)登記制度，必須符合明確產(chǎn)權(quán)、簡化手續(xù)、節(jié)省費用和明確登記的公信力的原則。其次，從物權(quán)登記入手，對登記的程序、登記的事項、登記機(jī)關(guān)、登記的類型、登記機(jī)關(guān)的責(zé)任等作出詳細(xì)的規(guī)定。最后，不以統(tǒng)一的制度構(gòu)建對各類不動產(chǎn)適用統(tǒng)一的登記辦法，簡化辦事程序，提高辦事效率。3.3統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)長期以來，我國不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)各自為政，弊端重重，統(tǒng)一房屋、土地、草地、林地、海域等不動產(chǎn)的登記到一個機(jī)構(gòu)，是大勢所趨，是完善我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的一個必要舉措，既保障了