城鎮(zhèn)私有房屋轉(zhuǎn)租法律問題研究

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1、分類號——UDC●■■■■■■■■●■■■■■■■一密級——編號——茸中唯jf巰火等碩士學(xué)位論文學(xué)位申請人姓名：量鴻墊申請學(xué)位學(xué)生類別：全里舅塑±申請學(xué)位學(xué)科專業(yè)：＆壹造至⑨M嘶ASTE?R'STHE娜碩士學(xué)位論文城鎮(zhèn)私有房屋轉(zhuǎn)租法律問題研究論文作者：黃鴻劫指導(dǎo)教W-文杰教授學(xué)科專業(yè)：民商法學(xué)研究方向：民法學(xué)華中師范大學(xué)法學(xué)院2013年4月⑧碩士學(xué)位論文MASTER’STHESISTheStudyofHouseSubleasesSystemAThesisSubmittedinPartialFulfillmentoftheRequirementFortheMasterDegree

2、inLawByHuangHongjiePostgraduateProgramSchoolofLawCentralChinaNormalUniversitySupervisor：WenJieAcademicTitle：ProfessorSignatureApprovedApril，2013⑧碩士學(xué)位論文MASTER’STHESIS華中師范大學(xué)學(xué)位論文原創(chuàng)性聲明和使用授權(quán)說明原創(chuàng)性聲明本人鄭重聲明：所呈交的學(xué)位論文，是本人在導(dǎo)師指導(dǎo)下，獨立進行研究工作所取得的研究成果。除文中已經(jīng)標(biāo)明引用的內(nèi)容外，本論文不包含任何其他個人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的研究成果。對本文的研究做出貢獻的個人和

3、集體，均已在文中以明確方式標(biāo)明。本聲明的法律結(jié)果由本人承擔(dān)。作者簽名：量渴勁1日期：謝；7年f月埸日學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書學(xué)位論文作者完全了解華中師范大學(xué)有關(guān)保留、使用學(xué)位論文的規(guī)定，即：研究生在校攻讀學(xué)位期間論文工作的知識產(chǎn)權(quán)單位屬華中師范大學(xué)。學(xué)校有權(quán)保留并向國家有關(guān)部門或機構(gòu)送交論文的復(fù)印件和電子版，允許學(xué)位論文被查閱和借閱；學(xué)校可以公布學(xué)位論文的全部或部分內(nèi)容，可以允許采用影印、縮印或其它復(fù)制手段保存、匯編學(xué)位論文。(保密的學(xué)位論文在解密后遵守此規(guī)定)保密論文注釋：本學(xué)位論文屬于保密，在——年解密后適用本授權(quán)書。非保密論文注釋：本學(xué)位論文不屬于保密范圍，適用本授權(quán)書。作

4、者簽名童渴勁日期．沙f凈r月凇目撕挑少邑日期：如f弓年廠月埸日本人已經(jīng)認(rèn)真閱讀“CALIS高校學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫發(fā)布章程’’，同意將本人的學(xué)位論文提交“CALIS高校學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫”中全文發(fā)布，并可按“章程”中的規(guī)定享受相關(guān)權(quán)益。圃意詮塞握童蜃溢卮!旦蘭生；旦二生i旦三生筮查!作者簽名囪嗚勘日期：Ⅶ咿歲月冷日糊虢反占日期：Ⅵ>年歹月)g日碩士學(xué)位論文MASTER’STHESIS摘要近年來，農(nóng)村人口不斷涌入城市，加之大量的大學(xué)畢業(yè)生步入社會，租房需求不斷擴大，在這種大背景下，房屋租賃糾紛日益增多，而其中，因轉(zhuǎn)租引起的糾紛占有很大比例。但我國法律中關(guān)于轉(zhuǎn)租問題的規(guī)定并不完善，在

5、處理現(xiàn)實糾紛時，可操作性不強，基于此本文圍繞房屋轉(zhuǎn)租的相關(guān)問題進行探討。本文由四個部分構(gòu)成，第一部分分析城鎮(zhèn)私有房屋轉(zhuǎn)租的性質(zhì)以及國內(nèi)外的各種立法模式。就性質(zhì)方面來講，首先探討了租賃權(quán)的性質(zhì)，介紹并簡要分析了學(xué)術(shù)界租賃權(quán)債權(quán)說、租賃權(quán)物權(quán)化說以及租賃權(quán)物權(quán)說三種不同的觀點，筆者贊同租賃權(quán)物權(quán)說，同時，將轉(zhuǎn)租和承租權(quán)轉(zhuǎn)讓進行了比較：就立法模式來講，其他各國主要包括自由、限制級區(qū)別主義三種，筆者對各種模式的利弊進行比較分析，并在此基礎(chǔ)上對于完善我國立法模式提出了建議。第二部分城鎮(zhèn)私有房屋轉(zhuǎn)租合同的效力問題，首先討論了轉(zhuǎn)租合同與原租賃合同的關(guān)系，指出原租賃合同在時間、內(nèi)容及效力方面制

6、約轉(zhuǎn)租合同，同時轉(zhuǎn)租合同又具有相對獨立性；接著從合法轉(zhuǎn)租的成立要件及在三方當(dāng)事人之間產(chǎn)生的法律關(guān)系兩方面分析合法轉(zhuǎn)租的效力；最后分析了違法轉(zhuǎn)租的效力，此為本部分重點。筆者認(rèn)為，承租人在出租人不同意的情形下出租房屋，本質(zhì)上應(yīng)屬于無權(quán)處分，在出租人作出明確表示之前，轉(zhuǎn)租合同處于效力不確定狀態(tài)。此外，分析了違法轉(zhuǎn)租對三方當(dāng)事人的效力及此種轉(zhuǎn)租是否構(gòu)成侵權(quán)行為。第三部分即城鎮(zhèn)私有房屋轉(zhuǎn)租制度中相關(guān)主體的合法權(quán)益。該部分探討介紹了出租人、承租人、次承租人三方當(dāng)事人各自享有的權(quán)利。提出我國立法可適當(dāng)借鑒國外立法，增加出租人收取租押金和留置權(quán)制度的規(guī)定，介紹了買賣不破租賃原則并分析其適用的前

7、提條件，同時對該原則的完善提出了自己的看法。最后，以《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第17條為基礎(chǔ)，闡述了次承租人代為清償權(quán)、合同解除抗辯權(quán)、追償權(quán)這三項重要的權(quán)利。第四部分即本文最后一部分，闡述了城鎮(zhèn)私有房屋轉(zhuǎn)租制度中的優(yōu)先購買權(quán)問題。本部分分析了優(yōu)先購買權(quán)的特征，重點探討了轉(zhuǎn)租后優(yōu)先購買權(quán)的歸屬，分析了關(guān)于這一問題的幾種不同學(xué)說并提出了自己的觀點。最后，在前文分析的基礎(chǔ)上，探討了優(yōu)先購買權(quán)的行使條件及該權(quán)利受侵害后的救濟問題。