房屋轉(zhuǎn)租法律問題研究【文獻綜述】

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1、畢業(yè)論文（設(shè)計）文獻綜述題　　目：　　　　　房屋轉(zhuǎn)租法律問題研究　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　專業(yè)班級：法學(xué)一、前言部分（說明寫作的目的，介紹有關(guān)概念、綜述范圍，扼要說明有關(guān)主題爭論焦點）寫作目的：近年來由于房價的上漲，人們迫于房價壓力而紛紛把目光投向房屋租賃市場。隨著房屋租賃市場的不斷發(fā)展，其相關(guān)的法律問題也不斷涌現(xiàn)出來。房屋轉(zhuǎn)租是房屋租賃的重要組成部分，也是現(xiàn)實生活中人們常常遇見的一種租賃方式。由于我國現(xiàn)行法律法規(guī)對房屋轉(zhuǎn)租的規(guī)定并不完善，需要通過對房屋轉(zhuǎn)租中的法律問題進行探討和研究，進一步理解轉(zhuǎn)租行為中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，提高人們在相關(guān)行為中的法律意識，避免轉(zhuǎn)租

2、行為中產(chǎn)生糾紛。本文將對房屋轉(zhuǎn)租的含義與性質(zhì)界定及對房屋轉(zhuǎn)租合同的效力分析、房屋轉(zhuǎn)租中的優(yōu)先購買權(quán)、擅自轉(zhuǎn)租收益認定等三個方面所涉及的法律問題,通過對國內(nèi)外不同理論觀點的比較并結(jié)合實際運用民法原理等理論知識進行綜合分析和探討。試圖對我國轉(zhuǎn)租制度提出合理的建議，完善轉(zhuǎn)租市場，減少糾紛，保障當事人的合法權(quán)益。有關(guān)概念：房屋轉(zhuǎn)租：房屋轉(zhuǎn)租是指房屋承租人不退出租賃關(guān)系而將承租的房屋再出租于第三人的行為。房屋轉(zhuǎn)租需經(jīng)過出租人同意，并訂立相應(yīng)的轉(zhuǎn)租書面合同，轉(zhuǎn)租合同受原租賃合同制約。因此，在轉(zhuǎn)租的情況下，即存在出租人與承租人的租賃關(guān)系，還存在著承租人與次承租人間的轉(zhuǎn)租關(guān)系。優(yōu)先購買權(quán)：

3、優(yōu)先購買權(quán)又稱先買權(quán)，是指特定人依照法律規(guī)定或合同約定，在出賣人出賣標的物于第三人時，享有的在同等條件優(yōu)先于第三人購買的權(quán)利。房屋的優(yōu)先購買權(quán)是指承租人有優(yōu)于第三人購買出租房屋的權(quán)利。不當?shù)美翰划數(shù)美侵笡]有合法根據(jù)，或事后喪失了合法根據(jù)而被確認為是因致他人遭受損失而獲得的利益。次承租人：轉(zhuǎn)租的主體，相當于租賃合同中承租人的身份，但權(quán)利受轉(zhuǎn)租合同限制。綜述范圍：非法所得：是指不合法的收入。非法所得可能是違法的收入，也可能是不違法的收入。本文通過對《房地產(chǎn)法》、《民法》、《民法學(xué)說與判例研究》、《房屋租賃合同糾紛》以及發(fā)表于中國民商法律網(wǎng)，《湖南大學(xué)學(xué)報》等學(xué)術(shù)雜志中的研究

4、論文進行研究分析，對房屋轉(zhuǎn)租的相關(guān)法律問題進行總體把握。有關(guān)主題爭論焦點：非法轉(zhuǎn)租下合同的效力問題，是否承認次承租人的優(yōu)先購買權(quán)及順序問題，擅自轉(zhuǎn)租是否構(gòu)成不當?shù)美?。二、主題部分（闡明有關(guān)主題的歷史背景、現(xiàn)狀和發(fā)展方向，以及對這些問題的評述）現(xiàn)《合同法》第224條的規(guī)定，即：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！?009年7月，最高人民法院頒布《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，該解釋第15

5、-18條涉及城市房屋轉(zhuǎn)租的規(guī)定。雖然我國對房屋轉(zhuǎn)租行為進行了多項規(guī)定，但仍不完善，還有許多房屋轉(zhuǎn)租法律問題存在。（一）、房屋轉(zhuǎn)租的性質(zhì)房屋轉(zhuǎn)租就法律性質(zhì)而言，是轉(zhuǎn)租系承租人與次承租人之間成立新租賃合同。轉(zhuǎn)租的一個主要特點是，租戶承受比較少的物業(yè)的全部權(quán)益，并保留或者在整個財產(chǎn)或部分財產(chǎn)中占有權(quán)益的復(fù)歸權(quán)益。GeraldLebovitsSublettinginNewYorkLaw.房屋轉(zhuǎn)租與房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓是不同的，兩者的區(qū)別主要表現(xiàn)在：在轉(zhuǎn)租時，承租人即轉(zhuǎn)租人于轉(zhuǎn)租之后仍享有租賃權(quán)，并不退出原租賃關(guān)系，只是在轉(zhuǎn)租人與次承租人之間又成立一個新的租賃關(guān)系，次承租人的租賃權(quán)以承租人

6、的租賃權(quán)存在為其存在前提;而在租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓時，承租人轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)之后退出原租賃關(guān)系，第三人代其位，成為租賃合同的當事人。房紹坤：《房地產(chǎn)法》，北京大學(xué)出版社2009年版，第175頁。轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。如果承租人未經(jīng)出租人同意將租賃的房屋轉(zhuǎn)租的，則承租人的行為構(gòu)成無權(quán)處分，屬于效力待定的民事行為，所簽訂的轉(zhuǎn)租合同為效力待定的合同。如果出租人事后同意，或承租人取得了房屋處分權(quán)，則合同溯及既往的有效；如出租人不同意，則合同溯及既往的無效。（二）、不同形態(tài)房屋轉(zhuǎn)租

7、合同的效力分析關(guān)于出租他人之物，其形態(tài)可分為三類：1、自始無租賃關(guān)系而擅行出租他人之物。2、在租賃關(guān)系存續(xù)中，承租人將租賃物出租他人，或為合法轉(zhuǎn)租，或為違法轉(zhuǎn)租。3、租賃關(guān)系消滅后，承租人未交還租賃物，擅自將之出租于他人。合法轉(zhuǎn)租下，合同的效力按合同法的規(guī)定認定，而在非法轉(zhuǎn)租下，主要有無效說、效力待定說和有效說三種主張。有效說認為，租賃合同的內(nèi)容是由承租人支付租金，出租人將租賃物交由承租人使用、收益，承租人將對租賃物的使用、收益權(quán)轉(zhuǎn)給次承租人享有并不構(gòu)成對租賃物的處分，因此在無其他無效原因存在的情況下，未經(jīng)出租人同